Постоянная аудитория, небольшие площади, стандартные арендаторы: что помогает районным ТЦ преодолевать кризисы
Пока крупные ТЦ жалуются на исход брендов и падение трафика, центры в спальных районах развиваются, пишет Forbes.
- Торговые центры «тянут ко дну три беды», пишет Forbes: растущая популярность интернет-магазинов, уход международных брендов и постоянная угроза ковидных ограничений. Но небольшие районные ТЦ, в отличие от крупных, справляются — это особенность формата, объясняют опрошенные изданием эксперты.
Типичный «районник» — небольшая площадь, стандартные арендаторы
- Характерные признаки такого ТЦ — небольшая площадь (по разным оценкам, от 3500 до 20 тысяч м²) и близость к жилым районам. Для сравнения, площадь московского «Авиапарка» — 400 тысяч м². Ключевое отличие — целевая аудитория, которая живёт по-соседству.
- «По факту районные центры — это сервисные ТЦ, где ядро аудитории — жители 15-минутной зоны охвата, посещающие объект регулярно либо по пути, либо с целью закрытия ежедневных нужд», — добавляет директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова.
- При такой аудитории и локациях «районники» собирают однотипный пул арендаторов: обычно это супермаркет, аптека, зоомагазин, магазин косметики, салон красоты, несколько магазинов одежды типа Familia. Есть пара пунктов выдачи заказов и сопутствующие товары и услуги — дом быта, пиво, суши или другая еда с собой, кофейни. Иногда есть фудкорт или небольшая развлекательная зона.
Что ТЦ помогло выжить в пандемию и, вероятно, поможет теперь
- Всё дело в типичных арендаторах: общепит работал навынос, супермаркеты, аптеки и салоны связи не закрывались. У части ТЦ работали магазины вроде Familia: туда завезли товары из категории жизненно важных, и магазины были открыты. По оценке РСТЦ, больше 80% площадей в «районниках» оставались рабочими, доход падал до 10% максимум.
Большая часть арендаторов работала даже в условиях пандемии, а значит, не было необходимости вести переговоры о снижении ставок, давать арендные каникулы, что, в свою очередь, сыграло большую роль в коммерческой устойчивости проектов.
- Опрошенные эксперты считают, что пандемия даже помогла сформировать привычку ходить в ближайший ТЦ: пытаясь ограничить количество контактов, люди выбирали небольшие объекты.
- «Враг» в виде онлайн-торговли тоже затронул районные ТЦ минимально: в какой-то степени они сами стали частью интернет-торговли, размещая у себя пункты выдачи, дарксторы и дарккитчены. Кроме того, пользователям удобно покупать товары у дома — часто доставка заказа займёт больше времени.
Вообще быстрая доставка и гибкость ассортимента товаров и услуг, возможность работы под заказ — это одна из ключевых составляющих успеха локальных предприятий, отлично чувствующих себя в «районниках» и балансирующих арендный доход владельца.
- Почти не повлиял и массовый уход международных брендов, которые обычно выбирали крупные центры в качестве арендаторов. Например, по словам владельца ТЦ «Сокольники», в центре только 2% площади занимали зарубежные бренды — их легко заменили.
Районные ТЦ физически не имели возможности сдавать свои площади крупным арендаторам — это было экономически нецелесообразно. Соответственно, и среди арендаторов у них не было крупных сетевых ритейлеров — их негде было бы разместить, да и экономика проектов тут другая.
В редких случаях районные ТЦ потеряли сейчас кофейни Starbucks или магазины L'Оccitane, но уровень вакансии (вакантных площадей) остался прежним. Поэтому их и называют везучими.
В будущем маленьких ТЦ станет больше, но и там есть риски
- Маленькие ТЦ в жилый районах — необходимость современной городской инфраструктуры, говорят эксперты. Такой формат может привлечь большое количество инвесторов.
- «Доходность для инвестора при строительстве нового “районника” может составлять от 15% до 30%, а порой и выше, даже сегодня. Если речь о покупке готового арендного бизнеса и управлении им, то доходность варьируется от 9% до 11%», — подсчитала Ярова из RRG.
- В районных ТЦ небольшая доля якорных арендаторов и много маленьких помещений — всё это поддерживает среднюю ставку по всему объекту «на достаточно высоком уровне». В некоторых объектах ставки уже сопоставимы или выше запросов крупных ТЦ.
- Но все эти плюсы не означают, что ТЦ «неубиваемые», пишет Forbes. Среди рисков эксперты называют потерю якорного арендатора (в продуктовом сегменте), на них также могут повлиять проблемы импортёров-основных арендаторов (например, магазинов техники). Растёт и конкуренция со стороны стрит-ритейла.
Все как ездили в вегасы и остальные крупные тц, так и будут ездить) Там находится большое скопление магазинов различного сегмента, это удобнее, что все расположено в одном месте и можешь купить все сразу
Не надо за всех говорить
Недавно вот была и тут статья - что траффик упал в ТЦ крупных на 30-40% что ли.
"Как ездили так и будут" - вообще нет. Не понимаю на кой черт мне переться куда-то в огромное здание, там шататься если я могу выбрать и заказать еду и другие товары в квартиру или до близкого пункта выдачи. И таких как я много.
Ехать обязательно надо лишь за некоторыми категориями типа мебели, товаров для интерьера или люкса.
Нафига человеку в «Пятёрочку» или в аптеку ехать в «Вегас», если они есть в ТЦ в двух шагах от дома?
А зачем ехать в Вегас, если там половина магазинов закрыта?
«Враг» в виде онлайн-торговли тоже затронул районные ТЦ минимально. Формулировка, конечно, странная. Другие ТЦ или рынки можно тоже назвать врагами.
Аренда в этих ТЦ сумасшедшая и непомерная. Платить в Меге 300000 рублей за 5 КВ. М непомерная нагрузка на ипшников, так и на покупателя, ведь все включено в стоимость товаров. А снижать они не собираются аренду, наоборот в кризис ещё больше ценник подняли.