4 распространенные ошибки арендаторов зданий и помещений

Аренда офиса, склада или торговой точки – какой бы объект не выбрал арендатор для своего бизнеса, следует тщательно отнестись не только к условиям договора, но и к характеристикам арендуемого объекта.

В данной статье на примерах расскажем, на что обращать внимание при аренде здания или помещения, чтобы избежать судебных споров в будущем.

Договор аренды здания (или помещения в здании) заключен до ввода объекта в эксплуатацию или с признаками расхождения данных.

Бывают такие случаи, что застройщик еще до завершения строительства заключает договор аренды и берет авансом обеспечительный платеж за аренду.

Во избежание спорных ситуаций арендатору следует удостовериться в законности арендуемого объекта.

То есть запросить у застройщика/собственника документы на объект:

- Выписку из ЕГРН, где будет указан правообладатель.

- Разрешение на строительство.

- В случае передачи прав на земельный участок – Выписку из ЕГРН и /или договор аренды на земельный участок (если земля муниципальная).

- Также нужно в Выписке обратить внимание на вид разрешенного использования земельного участка и убедиться в соответствии.

- Технический паспорт , из данных поэтажного плана можно увидеть соответствует ли здание/ помещение фактическому положению в настоящее время.

Принятие таких мер перед подписанием договора аренды исключат такие риски как аренда самовольной постройки или аренда объекта с самовольной реконструкцией/перепланировкой.

В случае судебных разбирательств, в процессе которого выявится отсутствие регистрации объекта или наличие незарегистрированных изменений объекта, большая доля вероятности того, что суд признает недействительным заключенный договор аренды. А арендатору не удастся вернуть оплаченные за аренду деньги.

Чтобы предотвратить разногласия, в договор аренды стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и поэтажный план помещения.

К примеру, одна компания, арендовала несколько помещений в бизнес-центре. В связи с возникшими разногласиями арендатор обратился в Арбитражный суд с требованием возврата оплаченной по договору суммы. В процессе разбирательства выяснилось, что арендуемые помещения (а они находились на антресольном этаже) не были зарегистрированы в ЕГРН за арендодателем. Так, суд признал договор аренды недействительным и обязательства по возврату денег необоснованными. Как бы не старался арендатор обжаловать решение, все инстанции приняли решение об отказе.

Важно! Арендаторы не могут вести деятельность и пользоваться в своих целях помещениями в здании, если оно не введено в эксплуатацию.

Такой объект может быть передан арендатору только для оказания услуг по монтажу или ремонту. Ведение любой другой деятельности незаконно, за нарушение предусматривается административная ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ и наказывается штрафом.

Вопрос расходов за коммуналку.

Какая сторона будет нести расходы по содержанию арендованного имущества, а также коммунальным платежам, что указывается в договоре. По согласованию сторон такие расходы может нести как арендодатель, так и арендатор.

Такой пункт обязательно должен содержаться в договоре, но не всегда арендаторы обращают внимание на него.

При обнаружении неожиданных расходов арендатор может выразить несогласие, которое может обернуться судебным делом. Позиция судов в этом случае такова, что расходы по коммунальным платежам должны лежать на арендаторе, если иное не прописано в договоре.

К примеру, был случай в г. Альметьевск, где собственник сдавал в аренду нежилое помещение под продуктовый магазин. В какой-то момент у него с арендатором произошел разлад, и он расторг договор аренды в одностороннем порядке. Не согласившись с таким раскладом дел, арендатор подал иск с требованием возместить оплаченные им коммунальные расходы, предполагая, что требование оплаты за коммунальные услуги арендодателя можно отнести к необоснованному обогащению. Суд не согласился с его мнением, и отказал в возмещении расходов, посчитав понесенные расходы вполне обоснованными.

Несоответствие целям использования.

Любая организация при аренде объекта использует его согласно собственным целям. Договор аренды обязательно должен содержать условия, где указаны конкретные цели аренды. Также важно чтобы цели аренды соответствовали назначению здания/помещения указанных в правоустанавливающих документах.

В случае если фактическое использование арендуемого здания/помещения не соответствует назначению по документам и/или условиям договора (к примеру, когда офисное помещение используют или сдают в аренду в качестве заведения общественного питания), такой договор может быть признан недействительным.

Снова случай из судебной практики. На 1 этаже коммунальной квартиры размещается копицентр. При этом по документам назначение объекта числится как жилое помещение. Здесь истцом в суде выступали проверяющие и надзорные органы. Закончилось дело не только признанием договора аренды недействительным, но и привлечением к ответственности собственника помещения. Арендаторы были вынуждены освободить помещение.

Несогласованная перепланировка помещения.

Наверное, это одна из самых распространенных ошибок арендаторов и имеет наиболее серьезные последствия.

«Хотелки» арендатора по изменению планировки помещения, в соответствии с потребностями бизнеса, - безграничны, но не всегда законны.

Изменения в планировке, переустройство - любые такие действия нужно согласовывать с собственником арендуемого помещения/здания. Тоже касается и расходов, понесенных в результате таких действий.

Что касается такого понятия, как улучшения арендуемого помещения – то его подразделяют на 2 случая: отделимые или неотделимые улучшения.

Но определяющие их факторы настолько расплывчаты, что не всегда однозначно можно сказать к каким улучшениям относится тот или иной случай.

Для избежания недоразумений между сторонами также следует обязательно отразить в договоре условия касающиеся улучшений помещения.

В случаях если в договоре не содержится такие пункты, то расходы за улучшения помещения по умолчанию возлагаются на собственника - арендодателя.

Но! Нередки в судебной практике и такие случаи, когда арендодатель обращается с иском в суд из-за нарушения действиями арендатора прав и возложении на него обязанности привести помещение в первоначальное состояние.

Также встречаются случаи, когда арендатор в судебном порядке взыскивает расходы за улучшения с арендодателя, так как тот не согласен с возложенными на него обязанностями.

Из судебной практики. Фирма арендовала помещение в торговом здании. Так как помещение было передано без внутренней отделки, арендатор решил самостоятельно привести помещение в соответствующий под обувной магазин вид. Также изменению подверглась и внутренняя планировка помещения. Несмотря на то что, ремонтные работы были заранее согласованы с арендодателем последний отказался возмещать их расходы. Так дело попало в Арбитражный суд РТ и арендатор не только потерял потраченные средства на ремонтные работы, но и понес судебные расходы так и не добившись положительного решения суда.

Причина отказа суда - арендатором не было представлено подтверждение того, что арендодатель получил какую-то выгоду от проведенных изменений. Условия договора не менялись, и для арендатора не было принципиальным в каком состоянии находится сдаваемое в аренду помещение.

Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.

Также вы можете заказать персональную часовую консультацию здесь.

Узнайте список необходимых документов для оформления перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме здесь.

#договор аренды помещения #сдать в аренду #коммерческая недвижимость #согласование перепланировки #незаконная перепланировка #перепланировка нежилого помещения #узаконить перепланировку #юрист по недвижимости #аренда помещений #аренда зданий