Что будет со строительным рынком и недвижимостью?

Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.

Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.

Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:

Что будет со строительным рынком и недвижимостью?
Что будет со строительным рынком и недвижимостью?
Что будет со строительным рынком и недвижимостью?

А теперь сравните с индексом широкого рынка – он в руинах. Значит, строители "на коне"?

Что будет со строительным рынком и недвижимостью?

Итак, строительные компании ожидают, что снижение ставки вернет интерес к сектору. У меня на руках оказалась свежая презентация ГК Самолет. Буквально вчерашняя. На VC нет возможности прикрепить файл, поэтому разместил его в своей телеге.

В презентации отлично представлено вИдение зависимости рынка от ставок.

Что будет со строительным рынком и недвижимостью?

Развитие строительного рынка возможно только при ипотечной ставке 6% и ниже. На слайде также представлены сценарии при ставках 3%, 0,5%. Наверняка вы помните в марте-апреле рекламу ПИК с фиксированной ставкой 0,1% на весь срок кредита...

Что будет со строительным рынком и недвижимостью?

Уже писал здесь, как изменился рынок первичной недвижимости с льготной ставкой. Игра «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту» снова актуальна. Только больше нет поддержки в виде роста цен. Посмотрим, как изменятся цены после стабилизации ставок. По сути, ставки вернулись в норму только неделю назад. То есть ипотечная схема приобретения квартиры только-только заработала с марта.

Как думаете, в этот раз будет отложенный спрос? Или все уже купили в марте по старым одобрениям?

Также интересный слайд про уровень просрочки:

Что будет со строительным рынком и недвижимостью?

Я не так оптимистичен. Да, в России исторически небольшая просрочка, НО:

1. объем кредитования в 2020-2022 годы в разы выше суммы ипотечных кредитов прошлых лет

2. плохая задолженность еще не вызрела. Когда берут кредит на 30 лет, маловероятно, что дефолт будет в первый год-два

3. особенности учета. Проблемную задолженность считают так:

= сумма проблемных кредитов / сумма всех кредитов

поэтому когда сильно растет объем нового кредитования, знаменатель сильно растет, размывая показатель. А проблемы в новом портфеле еще не вызрели (см. п.2)

4. в условиях "вечного" роста цен на недвижимость, инвесторы в нее могут увеличивать арендную плату, тем самым перекрывая платеж по ипотеке. Но если цены на жилье будут падать + будет введено все то жилье, которое строилось в прошлые 2 года (а это рекордные объемы стройки) - это ударит и по аренде. Просто вырастет объем предложения.

5. средний размер первоначального взноса снизился с 37% (2015 год) до 24% (2021 год). Впервые появились предложения с первым взносом 5%. Значит уже весь платежеспособный спрос купил квартиры. Так кто же их будет покупать в будущем? (инвестиционных инвесторов не берем в расчет - нет смысла вкладывать под рентную доходность 4-5% уже после того, как цены выросли в 2-3 раза).

Представим, что квартира куплена с ПВ 10%. Что будет с желанием продолжать платить по кредиту, если цены снизятся на 15%? И не забываем, что первичка при продаже становится вторичкой и ипотечная ставка у покупателя будет совсем не льготная.

Презентация размещена здесь.

Также хочу показать историю Shiva Perica, который очень активно работает с недвижимостью. Первоисточник – его комментарии к моим записям р недвижке. Кратко: человек занимается покупкой квартир и превращением их в место для жизни (ремонт, расстановка, эргономика) с последующей перепродажей. Цикл 3-5 месяцев. По последней сделке чистый доход был в два раза меньше, чем потенциальный на этапе планирования. Именно из-за остановки рынка. Интересно, что мои представления о рынке (что балом правит ипотека) разбились о его пример, поскольку покупка была за наличку. Добавленная стоимость ремонта сейчас стремится к себестоимости и даже чуть ниже. То есть разница между квартирой с отделкой и без зачастую меньше, чем стоимость произведенных ремонтных работ. Вот такая история.

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.

6262
274 комментария
150 ₽

Если разрешите, сошлёмся на наш материал о лучших практиках по интернет-маркетингу для строительства. Сам по себе интернет-маркетинг, конечно, текущую ситуацию не вытащит, но некоторые вещи можно пофиксить, чтобы в том числе чуть больше продавать недвижку онлайн.

https://vc.ru/marketing/418324-reyting-runeta-sobral-luchshie-praktiki-po-razrabotke-i-didzhital-marketingu-dlya-stroitelnoy-otrasli

4
Ответить

Рынка недвижимости то никакого уже нет. Поскольку по таким ценам без льготной ипотеки вторичная встала колом. По сути то что есть - это не рынок, а пожизненный договор соцнайма как в СССР, только на кабальных условиях. Взял ипотеку на 30 лет ,живёшь и платишь, а продать не можешь. Я такого бетонного говна 3 студии купил по льготной ставке 6% по цене 2.2 млн за штуку. Теперь они якобы стоят 5.2, но никто не берет даже за 4,9, звонков нет. Плачу как лох 60 тыс ипотеку и не могу продать все это, поменять на доллары и свалить из рф. "Путин опять всех переиграл" (c)

31
Ответить

Так продайте за 4.2
Жадность, Ваня, Жадность

42
Ответить

Рынка недвижимости то никакого уже нет.

Скорее цен, по которым вы хотите продать.

5
Ответить

В Европе и США так уже давно. Цены на недвижку адские, особенно в годных местах.

1
Ответить

Комментарий недоступен

2
Ответить