{"id":14294,"url":"\/distributions\/14294\/click?bit=1&hash=434adac65d5ae5d3e2e945d184806550325dd9068ef9e9c0681ca88ae4a51357","hash":"434adac65d5ae5d3e2e945d184806550325dd9068ef9e9c0681ca88ae4a51357","title":"\u0412\u043d\u0435\u0434\u0440\u0435\u043d\u0438\u0435 \u0418\u0418 \u043c\u043e\u0436\u0435\u0442 \u043f\u0440\u0438\u043d\u043e\u0441\u0438\u0442\u044c \u043a\u043e\u043c\u043f\u0430\u043d\u0438\u044f\u043c \u043c\u0438\u043b\u043b\u0438\u0430\u0440\u0434\u044b \u0432 \u0433\u043e\u0434","buttonText":"","imageUuid":""}

О наивном собственнике

Это был один из главных уроков в моей жизни.

Произошло все в 2017 году. Явился ко мне представитель сети «Магнит». АО «Тандер», если быть точным.

«Мы берем весь первый этаж! Выгоняйте всех ваших арендаторов. Мы засядем надолго; договор зарегистрируем минимум на десять лет! Вы вообще сюда ездить не будете!»

Много что было обещано…

Чертяка вещал ОЧЕНЬ убедительно и соблазнительно. Да и ценник хорош.

А пришел он потому, что почти половина первого этажа освободилась и я искал нового арендатора. На остальной территории располагались два давнишних арендатора.

Я долго сомневался, обдумывал, считал… и решился.

«Магнитовец» прислал договор. Вроде все просто? Читаешь, выискиваешь пункты неприемлемые, торгуешься, правишь. И я, уверенный в своих силах, так как давно уже занимаюсь арендой, договором занимался сам.

Мусолили «рыбу» договора больше месяца, как в теннисе, перекидывая мячик друг другу.

Согласовали и подписали.

Дал доступ, ключи, подписал акт передачи и уехал за город. Ведь было обещано спокойствие и стабильный приход.

Счастье длилось не долго.

В новостях прошла информация, что у «Магнита» проблемы. Акции компании после годового отчета упали в три раза (с 12000 до 4000). Почему? Пока всякие «пятерочки и диксари» пришли к пониманию, что кризис на дворе, и людей надо скидками заманивать - «магнит» строил магазины и собственное производство, забыв про маркетинг и рекламу… Но это отдельная тема.

Я связался с «Магнитовцем», и он сразу уверил меня, что все хорошо. И меня это никак не касается.

Тем временем, Магнит уже два месяца делал ремонт в моем помещении, и ремонт подходил к концу. Завершено процентов на девяносто.

И вдруг, наступил момент Х.

Рабочие приостановили все работы, свернулись и уехали.

Это был тонкий намек на толстые обстоятельства.

Магнитовец вначале «морозился» и говорил, что не понимает, что происходит, но, вскоре, был вынужден признать, что Магнит отказывается от всех новых объектов.

Включая мой.

Ну что ж… Официально предупредили. Я начал поиски нового арендатора. Или арендаторов. Помещение большое и полностью пустое, предполагающее одного арендатора (под нескольких - нужно заново переделывать).

А вот Магнит же должен продолжать платить за три последующих месяца. Ну, по Договору так. Предупреждают за три месяца до прекращения договора аренды.

И не платит…

Еду общаться в директором АО «Тандер» по центральному федеральному округу.

— Денежка где? - говорю.

— А я вот вижу, что вы нам денег должны - с умным видом, гладя в папку с документами, заявил Директор.

— Каки таки деньги? - начал шевелить волосами на спине я.

— Ну, мы же ремонт сделали. В вашем помещении. На 14 000 000 рупий! - перевел он взгляд на меня, с видом шпажиста, точно кольнувшего в ответ на выпад.

— Так это ж вы для себя сделали! - сказал я, уже скорее на автопилоте, чувствуя наступление неизбежного и лихорадочно обдумывая, как я оказался в такой заднице.

— А по закону, вы должны нам это все компенсировать! - поставил жирную точку Директор.

Переступив порог кабинета Директора, я начал поднимать все свои контакты юристов.

Это было прям перед Новым Годом, числа 28-29 декабря. Настроение новогоднее такое… Елка, Дед Мороз, подарки, игристое… Было. И перестало.

Договор был отправлен на экспертизу трем разным юристам. Ответ был один:

"Договор очень хороший, объемистый. "Магнит" просто замечательно прикрыл свою задницу".

По этому договору, все что они сделали, построили - Вы им оплачиваете. Все в рамках закона»

Не очень приятно вдруг осознать, что резко задолжал четырнадцать миллионов.

Вот тогда всё я и понял.

Когда мы больше месяца согласовывали Договор, я искал в нем все моменты, которые могут мне навредить, или не соответствовать моим «хотелкам».

А нужно было искать в нем то, чего не хватает. Что отсутствует.

«Все неотделимые улучшения, произведенные Арендатором, переходят в собственность Арендодателя…» - так начинается этот чертовски важный, но отсутствовавший в Договоре пункт.

Подняв некоторые связи я вышел на очень хорошего юриста. Очень хорошего. Дорогого.

Он четыре часа, при мне, сидел и «вгрызался» в этот Договор, на ходу накидывая идеи, как можно атаковать. И он пошел в атаку.

Мы закидали исками «Магнит». Восемь месяцев агрессивных нападок с нашей стороны. Они не успели даже претензии в нашу сторону написать…

Через восемь месяцев они предложили мирно разойтись. Я забываю про три месяца аренды - они забывают про четырнадцать миллионов.

Это была победа. Наша победа.

Чему научил меня данный урок?

Не нужно мнить себя специалистом в Договорах, даже если давно с ними работаешь.

Не стоит зазнаваться. Не стоит жалеть денег на Юриста. Хорошего юриста. Для Хорошего Договора.

Бывают в жизни такие моменты, когда лучше обратиться к специалисту.

Излишняя самоуверенность может обойтись слишком дорого.

Буду благодарен за обратную связь, если кому-то оказался полезен. Для меня это важно, спасибо!

Еще больше кейсов в моем телеграм-канале: https://t. me/totsamiyexp

Ну и мой сайт:

0
7 комментариев
Написать комментарий...
Сергей Коновалов

Не хватает важных подробностей, ну сделали они ремонт, если он им нужен, пускай забирают с собой %)
Чем они апелировали прося с Вас деньги?

По этому договору, все что они сделали, построили - Вы им оплачиваете. Все в рамках закона

Что там было такого прописано явно или неявно?

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Лычко
Автор

Дело вот в чем: согласно Закону РФ, если в Договоре аренды не прописано, что "по окончании срока действия Договора, все неотделимые улучшения переходят в собственность Арендодателя (Собственника)", то все эти улучшения компенсируются Собственником. Арендатор имеет на это право.
Важный момент: все улучшения должны быть согласованы. И я их тогда согласовал без "задней мысли".
Кстати, все вышесказанное касается и квартир) По сему, в Договоре должна быть обязательно прописана подобная фраза. Я про "переход в собственность".

Ответить
Развернуть ветку
Thaifever

этот момент вам расскажет любой юрист по аренде, за 1500-2000 рублей
ну и как человек, который типа занимается арендным бизнесом - стыд и позор такое не знать

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Лычко
Автор

Ошибки все совершают. На то и на карандаше ластик.
Их надо признавать, анализировать, делать выводы и не допускать впредь. Делиться с другими и предупреждать.
А не стыдиться.
Не знать юридические нюансы - не позор.
Основная мысль поста - излишняя самоуверенность, решение о самостоятельном согласовании Договора (без юриста). Как предупреждение.
Но, спасибо за конструктивную критику)

Ответить
Развернуть ветку
Thaifever

Просто у меня вот есть типовой договор аренды.
Если крупняк приносит свой - сразу едет юристу, причем не по причине что я сам не разбираюсь (разбираюсь, на уровне обычного юриста), а чтобы ответственность переложить на чужие плечи.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Лычко
Автор

Полностью поддерживаю. На тот момент у меня уже был довольно большой опыт с договорами аренды. Возомнил о себе лишнего, переоценил силы.
Как и в аварии попадают часто опытные водители, которые успокоились, расслабились и не переживают. Да и тонут обычно опытные пловцы.
Так что, да. Рыба - рыбой, но с «крупными» без юриста никак.

Ответить
Развернуть ветку
Thaifever

Именно так.
поэтому должны быть жесткие правила, по которым любое решение должно иметь как минимум два подтверждения.
Вот поэтому у меня за 24 года бизнеса не было серьезных залетов

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Раскрывать всегда