Эксперт назвала недостатки покупки жилья и сдачи в аренду для закрытия ипотеки

Константинова: инвестирование всех сбережений в недвижимость — медленная стратегия

15 сентября 2024, 08:00

Часто инвесторы оформляют ипотеку, покупают квартиру и сдают ее в аренду. Инвестор и экономист Елизавета Константинова рассказала «Известиям», почему стратегия приобретения жилья для сдачи и погашения ипотеки может быть не таким уж удачным вариантом.

Эксперт отметила, что в условиях плавающих ставок по ипотечным кредитам существует риск их увеличения. Плавающая или переменная процентная ставка — это ставка, которая может изменяться в зависимости от ключевой ставки Центрального банка (ЦБ) РФ или других рыночных условий. В отличие от фиксированной ставки, которая остается неизменной на протяжении всего срока кредита, плавающая ставка может как увеличиваться, так и уменьшаться.

По словам экономиста, одна из основных причин, почему люди выбирают плавающую ставку, заключается в том — она, как правило, сначала ниже, чем фиксированная. Банки могут предлагать более привлекательные условия на старте, это заманчиво для тех, кто хочет минимизировать свои расходы в первые годы выплаты ипотеки. Также покупатели могут надеяться на снижение ставки в будущем, что происходит не всегда.

«Если вы взяли ипотеку по переменной ставке, рост ключевой ставки ЦБ автоматически увеличивает ваши ежемесячные выплаты. В то же время арендные ставки не могут резко возрасти в ответ на это, что создает разрыв между доходами от аренды и расходами на ипотеку», — объяснила Константинова.

Кроме того, она уточнила, что иногда собственники недвижимости не учитывают все расходы. Например, они могут забыть заложить в стоимость аренды, чтобы она действительно покрывала ипотечный платеж: коммунальные услуги; ремонт и поддержание жилья; страхование, которое обязательно нужно оформить для квартиры, приобретенной в ипотеку; периоды простоя, когда сложно найти быстро арендатора.

Кроме того, стоит учитывать, что реальная доходность может быть низкой. Экономист уточнила, что рынок аренды не статичен и арендные ставки могут варьироваться. Если спрос снижается, владельцам приходится снижать цену, чтобы быстрее найти арендаторов. В то же время ежемесячные платежи по ипотеке остаются неизменными, и доход от аренды может не покрывать всех расходов, что создает дополнительную финансовую нагрузку.

«На цифрах становится очевидно, что стратегия с квартирами «купить и сдавать» — это один из самых низкодоходных способов вложить накопления. Квартира стоимостью 10 млн рублей приносит арендный доход около 40–50 тыс. рублей в месяц, что составляет всего около 5% годовых. Это даже меньше, чем доход по банковским вкладам, и не покрывает инфляцию — покупательная способность этих 50 тыс. рублей за аренду будет снижаться с каждым годом. В текущей экономической ситуации это может происходить даже за полгода», — сказала Константинова.

Также она обратила внимание на то, что стоимость недвижимости периодически падает, а не растет. При этом инвестор отметила низкую ликвидность при продаже.

«Если вам срочно понадобятся деньги, продажа квартиры может занять значительное время — иногда месяцы, а то и годы. Это означает, что ваши деньги фактически «заморожены» в квартире и быстро получить доступ к ним сложно», — добавила экономист.

По ее мнению, инвестируя все сбережения исключительно в недвижимость, человек выбирает одну из самых медленных инвестиционных стратегий. Если сдавать квартиру в аренду и погашать ипотеку на новую, жилье станет действительно принадлежать инвестору только через 25–30 лет, когда вся ипотека будет выплачена. До этого момента фактически собственником квартиры является банк, подчеркнула эксперт.

«Это не означает, что недвижимость — плохой инвестиционный инструмент. Но важно понимать, что работа по классической схеме «купить и сдавать» и инвестирование без знаний вряд ли порадуют результатом. Для тех, кто рассматривает покупку жилья как долгосрочную инвестицию, важно учитывать все скрытые риски и заранее просчитывать варианты, в которых аренда не покроет ипотеку», — заключила Константинова.