Как купить недвижимость дешевле: 3 хороших и 1 плохой способ от риэлтора

Купить недвижимость за рубежом — это автоматически потратить очень большие деньги. Или нет? А если существуют способы купить дешевле, почему бы ими не воспользоваться?

Потому что подобная погоня за дисконтом может внезапно обернуться утратой инвестиционной привлекательности объекта и вообще смысла покупки. Риэлторы Ageeva Real Estate рассказывают про реальные способы покупки недвижимости за рубежом и такие, с которыми не стоит связываться.

Самый простой способ купить зарубежную недвижимость дешевле – 100%-ная оплата. Застройщики, предлагающие бесплатные рассрочки (так работают самые интересные для российских инвесторов рынки, в том числе ОАЭ, Таиланда, Индонезии, Омана), конечно, заинтересованы получить все деньги сразу, а не частями в течение нескольких лет. Поэтому клиентам, которые располагают всей суммой для покупки, предоставляются особые условия. Скидка может варьироваться от символических 3-5 % до вполне ощутимых 20-25 %, а в некоторых случаях даже выше.

Зарубежные девелоперы менее щедры на скидки, чем привык российский покупатель. Тем не менее, спецпредложение поймать возможно.

В ОАЭ, например, реальнее всего найти акционную цену в Рамадан – некоторые застройщики, в том числе крупные и известные, делают скидки в честь наступления священного месяца. Размер дисконта варьируется от 5 % до 25 % в зависимости от проекта, юнита и формы оплаты. В 2024 году скидки в Рамадан делали застройщики Tiger и то же Reportage.

Так как скидки – явление редкое, они обычно вызывают ажиотаж покупателей, и чтобы успеть взять хороший лот, нужно заранее предупредить своего агента. Тогда он сможет быстро подготовить сделку и поймать скидку в первые же минуты после объявления акции.

На рынках Юго-Восточной Азии акции обычно стартуют в низкий сезон (летом и в самом начале осени). Но они не рекламируются, как это принято в России, а обсуждаются с клиентами лично или точечно распространяются по партнерским агентствам недвижимости.

Также в Таиланде и на Бали агентство может в частном порядке согласовать особые условия для своих клиентов.

Вот свежие примеры из практики. Это скидки и подарки, которые мы получали для наших клиентов за последний год:

Поэтому важно выбрать агентство недвижимости с хорошей репутацией – это гарантирует не только безопасность сделки, но и более лояльные условия. Застройщики охотнее идут навстречу партнерам, которые активно продают и четко организуют сделки.

Переуступка – это покупка строящейся недвижимости не у застройщика, а с рук, то есть у инвестора, который успел купить лот на старте продаж, а теперь перепродает.

Чтобы на предложение по переуступке был спрос, первый владелец назначает цену ниже, чем текущий прайс застройщика, но, естественно, выше, чем в свое время купил сам. Таким образом, сделка выгодна обеим сторонам: первый владелец получает прибыль, новый покупатель – выгоду по сравнению с ценой застройщика. Сэкономить можно до 25 %. К тому же, по переуступке продаются лоты, которых на первичке уже не осталось: это самые ходовые планировки и площади, лучшие виды и этажи, которые раскупались в первую очередь.

Также возможно сэкономить на так называемых дистресс-сделках. Такая практика особенно распространена в Дубае. Это покупка по переуступке у инвестора, который по каким-то причинам не может больше выплачивать рассрочку, ему нужно продать недвижимость очень срочно, чтобы не потерять все деньги, что успел выплатить. В таких случаях назначается минимальная наценка по сравнению с изначальной стоимостью покупки, а часто инвесторы продают вообще с нулевой прибылью или даже с убытком для себя. На дистресс-сделке покупатель, у которого есть необходимая сумма, может «выиграть» до 40 % по сравнению с текущими рыночными ценами.

Если в проекте появляются квартиры с «особенностями» — несущая колонна посреди гостиной, вид на глухую стену, комната без окон и т.д., застройщик может отдать их дешевле основного прайса. Мы не рекомендуем такие покупки, если цель покупки – вложение денег!

В инвестировании важно не просто купить недвижимость дешевле, но потом получить от нее доход — то есть продать или сдать. Дисконт, полученный у застройщика за недостатки, выльется в скидку, которую инвестор должен будет делать сам на вторичном рынке. Явные недостатки планировки или дефекты отделки будут снижать ликвидность лота и отпугивать платежеспособный спрос. В итоге либо квартира останется невостребованной и будет требовать денег на содержание вместо того, чтобы приносить доход, либо ее придется продать/сдать дешевле рынка. Соответственно, весь смысл «дешевой» покупки потеряется.

За счет дефектов отделки и устаревшего интерьера можно значительно сэкономить на вторичном рынке. Это распространено почти во всех странах, а особенно — на острове Бали, т.к. свободных мест под застройку там почти не осталось, а особенности климата быстро приводят существующую недвижимость в «нетоварный» вид. Инвесторы покупают виллы в плохом состоянии примерно на 20-30 % дешевле рынка, затем вкладываются в ремонт и переобустройство и продают или сдают дороже.

На Бали даже есть особая группа застройщиков, которые не строят с нуля, а только обновляют старый фонд. Инвестор платит за ремонт купленной старой виллы, а затем получает доход от реализации обновленной недвижимости. Но чтобы использовать такую стратегию инвестирования, нужен очень тщательный расчет: окупятся ли затраты на ремонт и какой процент чистого дохода реально получить.

Чтобы получить индивидуальную инвест стратегию под ваши цели и бюджет и подборку лучших лотов со скидками в разных странах, напишите нам в Telegram.