Риски занижения стоимости при покупке квартир на вторичном рынке
Сегодня мы начинаем серию публикаций о рисках при покупке квартир на вторичном рынке в Москве и Подмосковье!
Риски занижения стоимости.
При занижении стоимости квартиры, в договоре купли-продажи указывается сумма ниже, чем покупатель реально уплачивает за нее продавцу.
Это случается, когда продавец хочет избежать уплаты налога с дохода от продажи квартиры или значительно снизить его сумму. Или же, покупатель не хочет обнародовать свои доходы.
Может быть предложена, например, следующая схема.
В договоре указывается определенная стоимость квартиры, которая оплачивается посредством аккредитива. Остальная часть стоимости передается продавцу с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты, например, фиксируют распиской или дополнительным соглашением, которое не подается в Росреестр.
Рассматривая возможность приобретения квартиры по заниженной стоимости нужно проявить особую внимательность, так как в этом случае у покупателя возникают следующие риски.
1. Риск оспаривания сделки, признания ее недействительной и, как следствие, потеря покупателем и квартиры и части денег.
Поводов для признания сделки недействительной может быть множество, вот некоторые из них:
- Сделка была совершена лицом, не способным понимать значения своих действий и руководить ими.
- Супруг продавца, в браке с которым была приобретена недвижимость, не дал своего согласия на сделку. Здесь важно отметить, что отсутствие штампа о браке в паспорте и его заявление о том, что он приобретал квартиру не в браке, не страхуют покупателя.
- Имеется лицо, ранее отказавшееся от приватизации, но имеющее право пожизненного проживания в квартире.
- Нарушение прав несовершеннолетних.
- Появление наследников, о которых продавец квартиры не знал или не сообщил покупателю.
При признании сделки недействительной происходит возвращение сторон в первоначальное положение. Продавцу - квартира, а покупателю – деньги. Но только ту сумму, которая была указана в Договоре купли-продажи.
Оставшуюся сумму, которую покупатель передавал продавцу по расписке или в дополнительному соглашению, придется отстаивать в суде. А текущая судебная практика очень часто не признает данные документы доказательствами.
2. Банкротство продавца или предыдущего собственника квартиры, признание сделки недействительной и, как следствие, утрата покупателем и квартиры и денег.
В этом случае, добросовестность покупателя находится под угрозой.
В большинстве случаев, в рамках процедуры банкротства, при признании сделок, совершенных по заниженной стоимости, недействительными, суды встают на такую позицию, что покупатель сознательно согласился на занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, вступив, таким образом, в сговор с продавцом.
3. Невозможность оформления покупателем имущественного вычета на полную стоимость квартиры. Вычет возможно оформить только на стоимость, указанную в договоре купли-продажи.
4. Невозможность продать данную квартиру ранее чем через 3-5 лет без уплаты существенной суммы налога.
Юрист по недвижимости Центра содействия «Союз»
Инна Ким.
Если у Вас появились вопросы по этой теме,задайте свой вопрос в комментарии или напишите его сюда👇🏼👇🏼👇🏼
Мы обязательно Вам ответим!
Если статья была полезна для Вас, подпишитесь на наши соцсети, чтобы получать ещё больше ценной и полезной информации. Союз риэлтора и юриста в Москве и Подмосковье.
Интересные статьи: