Риски при приобретении квартиры с долгами по ЖКХ и капремонту
Риски при приобретении квартиры с долгами по ЖКХ и капремонту.
При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо провести тщательную проверку на наличие долгов по ЖКХ, за оплату: электричества, водоснабжения, газоснабжения, канализации, вывоз мусора, содержания дома и капремонту.
Надо заметить, что, в соответствии с жилищным законодательством, долги за услуги ЖКХ новый собственник оплачивать не должен. На него переходит только неоплаченный долг по капремонту.
Поэтому, сами по себе долги за ЖКХ и капремонт не опасны, если о них известно до совершения сделки и стороны договорились о том, каким образом они поступят в данной ситуации.
Как вариант, продавец может погасить задолженность за счет аванса или задатка покупателя или стороны могут договориться (составив об этом соглашение) о том, что покупатель за свой счет оплачивает задолженность, а стоимость покупаемой им квартиры уменьшается на сумму оплаченных долгов.
Но, вот, если квартира, в которой долго не оплачивались коммунальные услуги или взносы за капремонт, все же приобретена, это может привести к следующим негативным последствиям:
- Получение в Росреестре отказа в регистрации перехода права собственности. Это происходит в случае, если управляющая компания или ресурсоподающая организация обратились в суд с иском к должнику и суд наложил арест на объект недвижимости. В данной ситуации покупатель может потерять время и деньги, например, сумму аванса или задатка.
- Неприятное взаимодействие с управляющей компанией, которой новому собственнику придется доказывать свою правоту, так как часто управляющие компании не хотят разбираться с прежними владельцами-должниками и пытаются взыскать долги по квартплате с нового собственника, отказываясь переоформить на него лицевой счет.
Принимая решение о покупке квартиры, по которой у продавца много долгов за услуги ЖКХ, следует иметь в виду, что данная ситуация может свидетельствовать о том, что у продавца квартиры есть другие неоплаченные долги. И это уже очень тревожный знак, говорящий о признаках неплатежеспособности и банкротства (в том числе, потенциального) продавца.
Здесь очень важно понимать, что банкротство продавца, имеющего большие долги, может произойти в течение трех лет после совершения сделки и сделка будет признана недействительной. Квартиру придется вернуть в конкурсную массу, а вот с возвратом денег могут возникнуть проблемы, так как покупатель станет всего лишь одним из кредиторов продавца и будет ждать своей очереди на возврат денег.
Для того, чтобы минимизировать риски приобретения квартиры с долгами, необходимо совершить следующие действия:
- получить от продавцы выписку из ЕГРН и внимательно изучить ее на наличие обременений арестов, запретов в отношении квартиры;
- получить от продавца справки о наличии или отсутствии долгов перед управляющей компанией и ресурсоподающими организациями;
- получить от продавца квитанции об оплате услуг и оплате взносов за капремонт;
- проверить данные продавца по базе судебных приставов;
- проверить данные продавца на наличие судебных дел по взысканию с него денежных сумм;
- проверить данные продавца на наличие процедур банкротства;
- проверить продавца на наличие признаков неплатежеспособности;
- внимательно изучить текст договора купли-продажи, так как он может содержать положения о переходе долгов по ЖКХ и капремонту на покупателя;
- узнать историю переходов права собственности по квартире и, при наличии недавних переходов, проверить и предыдущего собственника квартиры:
- внести в договор купли-продажи пункты о том, что квартира передается покупателю без долгов по услугам ЖКХ и капремонту и, что, в случае обнаружения долгов, продавец обязуется их погасить в определенный договором срок.
Благополучных вам сделок!
Юрист по недвижимости Центра содействия «Союз»
Инна Ким
Если у Вас появились вопросы по этой теме,задайте свой вопрос в комментарии или напишите его сюда👇🏼👇🏼👇🏼
Мы обязательно Вам ответим!
Если статья была полезна для Вас, подпишитесь на наши соцсети, чтобы получать ещё больше ценной и полезной информации. Союз риэлтора и юриста в Москве и Подмосковье.
Интересные статьи: