Почему Mixed-Use проекты – это будущее девелопмента?
Всем привет! На связи Evolut Space. В сегодняшней статье мы хотим более подробно разобрать формат Mixed-Use Development, который является частным случаем реконцептинга. Mixed-Use проекты — это объединение трёх и более сценариев использования пространств в единый, отражающий культурный код территории образ.
Навигация по статье:
Будущее – это хорошо забытое прошлое
О том, как эволюционировал формат смешанного использования, мы подробно рассказывали в этом материале. Интересно, что первоначально такой формат встречался практически повсюду: местные ремесленники, купцы и мастера вели своё дело в своих же домах. Кузнец использовал жилище как мастерскую, а домохозяйки устраивали швейные предприятия в гостиных. В Китае в некоторых регионах до сих пор сохранилось тематическое деление. Например, чтобы купить качественный шёлк, вам нужно отправиться в одно поселение, а за высококлассным чаем — в другое.
Со временем произошёл «производственный сдвиг» — всё больше людей трудились вдалеке от места жительства, и появилось четкое зонирование пространства. Есть, спать и работать теперь приходилось в разных местах.
Но мода, как мы знаем, циклична, поэтому мультифункциональность стала следующим этапом вслед за монофункциональностью — и первые, имеющие ту же логику, что и современные, мультиобъекты стали появляться еще в начале 20 века.
Например, «Марсельская жилая единица» Ле Корбюзье. Функционально в этой 17-этажной постройке использовались не только этажи самого здания — в них были размещены магазины, сервисы первой необходимости и гостиница, но и крыша. Там располагались бассейн, беговая дорожка, зал для занятий спортом, общественных мероприятий и отдыха, а также помещение для развития детей. Это одна из первых, хорошо знакомых нам концепций «город в городе», которая стала визионерским решением в строительстве своего времени.
Сейчас мир всё стремительнее переходит к модели сервисной экономики, растет рынок цифровых услуг, а жизнь многих людей становится «себяцентричной» и формирует «рядом и вокруг» те самые live — work — play. Что, в целом, положительно сказывается на экономике города — так как его зонирование становится одновременно и строго упорядоченным, и в то же время открытым для всех желающих.
Безлюдность, отсутствие и слабое развитие экономики, социальная и смысловая сегрегация обычно происходят в районах, где потоки горожан пересекаются слабо. Если город метафорически можно представить как лес, то заброшенные здания или непопулярные локации — это зона, выжженная пожаром. Тогда как MU-здания — полноценная, циркулирующая экосистема.
Это «точки роста и напряжения» на карте городского трафика. И чем больше таких точек мы можем обозначить, тем более разношёрстна, плодородна и приветлива будет городская среда. А значит, она сможет обеспечить своим горожанам больше пространства для выбора и действия, сделает их жизнь более наполненной, целостной и многовариантной.
Многофункциональные проекты обычно развиваются по одному из двух форматов: горизонтальному или вертикальному.
- В случае горизонтального подхода к MU развитие происходит «в плоскости» — сами здания имеют невысокую этажность, и разные сценарии подразумевают использование разных помещений или территорий, тем самым формируя обособленный тематический «кластер».
- В случае же вертикального MU развитие происходит «ввысь и в себе» — и внутри одного дома или одной территории находятся сразу же все сервисы. Зонирование происходит за единой логики расположения.
Тематики MU-проектов должны содержать в себе от трёх и выше различных сценариев использования, но чаще всего микс состоит из совмещения жилой недвижимости (апартаментов) и коммерческой (фудкортов, кафе, ресторанов и различных магазинов — ультрамодных бутиков и до небольшими локальных брендов).
И в этом отсутствии точечной сонастройки с культурой, традициями и настоящими потребностями жителей и скудном разнообразии заключена одна из самых главных проблем современных MU, особенно расположенных на территории России.
Давайте рассмотрим все на конкретных примерах.
Горизонтальные MU-проекты
Концепции горизонтальных мультиформатных пространств по своей сути скорее напоминают скорее multi-areas — развитие близлежащих к зданию территорий и создание инфраструктуры всей локации.
Например, Paper Island — пример того, как Копенгаген превращается из промышленного города в место для людей. Новый проект исторически вписан в уникальную территорию на границе между бывшим военно-морским островом Холмен и Кристиансхавн, старым промышленным складским районом Копенгагена.
Индустриальный объект, ранее предназначенный для хранения бумаги, в данном случае — пример не просто трансформации здания, но «городского и бодрящего вайба», переосмысление уникального духа места. «Бумажный остров» включает в себя кондоминиумы, кооперативное социальное жилье, гостиницу и розничную торговлю, а сама локация должна превратиться в большой парк, отсылающий к романтическим садам 19 века.
Наше видение будущего острова — создать место, в котором будет отражена культура города и образ жизни современного Копенгагена. Для нас было важно, чтобы Paper Island и в будущем стал первоклассным примером богатой городской жизни Копенгагена, способной привлечь туристов и посетителей и в то же время быть востребованным на местном уровне
Особое внимание хочется уделить комплексу Empire Stores в Бруклине, Нью-Йорк. Проект символизирует превращение Бруклина из бывшего промышленного центра в растущий творческий кластер. Пустующий склад 19 века на набережной Думбо трансформировался в современное место для отдыха, прогулок и творчества, а также общественный центр с офисными помещениями.
После реорганизации это массивное здание, когда-то являвшееся преградой между районом и парком, превратилось в общественный портал, соединяющий две этих зоны, благодаря чему улучшилась циркуляция людских потоков между ними. В результате здесь появились магазины, рестораны, общественные зоны и выставочные галереи.
Также стоит обратить внимание на эти проекта:
Lincoln Yards in Chicagoans — LYNC — с воодушевляющим слоганом «Where Chicago Connects».
Проект способствует улучшению транспортной инфраструктуры, появлению предприятий и жилых домов, парков и открытых пространств, а также других удобств, которые создадут большие возможности для данной локации.
Особое внимание в данном проекте девелопер уделил проектированию нового мультимодального транспортного узла, причем хаб образуют не только автобусные остановки, пешеходные зоны и велосипедные дорожки, но и пригородные поезда, станции метро, водное такси и новая сеть улиц, мостов и т.д.
ALLY — комплекс, предоставляющий сообществу медико-биологических наук в Чикаго необходимое лабораторное пространство, индивидуальные офисы для компаний и Harmony Zone — открытое пространство для художественных представлений и кинопоказов.
Другой пример — The Wharf — участок протяженностью в милю вдоль реки Потомак оживлен ресторанами, магазинами, жилыми домами и ретейлом. Все это дополняют монументальные виды и яркие культурные мероприятия.
The Wharf — это место, которое объединяет городское сообщество, приносит пользу его жителям, соседям и гостям, «чтит свое прошлое и приветствует свое будущее», а также просто место, где «округ Колумбия встречается, чтобы насладиться уникальными впечатлениями на набережной».
При разработке концепции брались в расчет не только мнения людей, которые здесь живут и работают, но и позиция локальных сообществ. Второе интересное решение — зонирование жилых зон, где каждое имеет свой стиль и уникальный набор сервисов.
И пример особой трансформации — реорганизации настоящего здания тюрьмы.
Данный проект — образец реконцептинга, когда довольно специфическое и нагруженное шлейфом негативных ассоциаций место модернизировали в успешное общественное пространство и жилые площади. У резидентов есть удобный доступ к паркам, магазинам и трассам для беговых лыж. Также здесь предусмотрены торговые площади и офисная недвижимость.
Вертикальные MU-проекты
Одним из самых показательных проектов вертикальной мультифункциональной застройки является Brickell City Centre, в функционал которого входят премиальные модные магазины, нишевые рестораны и кафе, а также две жилых башни — Reach & Rise, отель EAST и офисы.
Проект служит координационным центром для прилегающих городских территорий и отражает, что «значит жить в самом центре одного из самых динамичных городов мира». Из интересного — в проекте расположены уникальные многофункциональные резиденты (например, первый музей и по совместительству фотостудия «Сэлфи»), а также Solea Brickell Spa и Forward — уникальные оздоровительные, медицинские и косметические программы. Для жителей и резидентов также действует закрытый клуб привилегий Center Pass и проект Find Your Center, который предлагает посещение инклюзивных мероприятий в течение года.
Другой схожий по концепции и идее объект находится в исторической части Роттердама. Проект включает в себя 228 апартаментов разной комплектации, кафе и рестораны, 96 продуктовых лавок и магазинов и подземный супермаркет.
Для привлечения внимания здание было сделано максимально «прозрачным» — и благодаря этому может похвастать красивыми видовыми характеристиками и цепляющим внимание дизайном. Также на территории пространства работает The World of Taste — образовательный, информационный и инновационный центр, построенный на концепции здорового питания.
Архитектура повторяет очертания близлежащего холма, а интерьерные решения отсылают к образам «рога изобилия» и «источника жизни». В дальнейшем по соседству должны вырасти и другие жилые дома, которые помогут сформировать гармоничный архитектурный ансамбль.
Типичным примером вертикального мультифункционального здания является проект CITY POINT и его концепция «Shop! Eat! Play!» Это крупнейшая точка еды, шоппинга и развлечений в данной локации: «В любой день в City Point можно открыть для себя «пульс сообщества».
На территории расположены более 25 фуд-проектов. Каждый из них представляет определённый жанр или отдельное гастрономическое направление. Помимо традиционных видов развлечений здесь представлены: ALAMO drafthouse cinema — кино и бар для киноманов с возможностью обсуждения после просмотра, dekalb STAGE — концертный зал (который также можно арендовать) и understudy BAR — speakeasy заведение с фирменными коктейлями, местным пивом и коллекцией вин. Также на территории расположены салоны красоты, детские пространства, магазины для дома и книжные — в сумме более 13 проектов, включая собственную службу доставки.
Ещё несколько интересных примеров:
SPP — совместный проект инвестиционного фонда Билла Гейтса Cascade Investment LLP и местного предпринимателя Джеффа Виника, владельца хоккейной команды Tampa Bay Lightning. Комплекс ориентирован на пешеходов и сконцентрирован вокруг парков и общественных зон, ведущих к набережной.
JR Towers in Nagoya — крупный многофункциональный комплекс в Японии с прямым доступом к остановкам общественного транспорта. Три башни построены над станцией Нагоя, обслуживающей как скоростные поезда дальнего следования, так и местное метро. Общее пространство на первом этаже обеспечивает легкий доступ через внешние лифты, предоставляя посетителям многоэтажные магазины с потрясающим видом на город.
35XV на Манхэттене — жилое-учебное здание. На первом этаже расположена средняя школа Ксавьера, в то время как наклонная башня наверху — жилая недвижимость.
А что в России?
Первым в России Mixed-Use проектом, по совместительству одним из самых известных объектов смешанного использования, является «Москва-Сити» — «город в городе». Он сочетает в себе жилые апартаменты, гостиницы, офисы, коворкинги, магазины, смотровые площадки, сервисы первой и не первой необходимости, рестораны и много других функций.
Более актуальным и уже достаточно известным московским проектом является комплекс «ЗИЛ», который включает брутальный парк, редевелопмент бывшей территории одноимённого завода, жилой комплекс «зиларт» и спортивный кластер «Парк Легенд» с ледовым дворцом.
В дальнейшем в локации должны появиться московский филиал Эрмитажа. Что интересно — первым, что появилось на территории района, был парк «Тюфелева Роща». А в прошлом году был также представлен уникальный для Москвы многоэтажный общественный бассейн с открытой террасой.
Другой интересный пример прямо по соседству с ЗИЛом — проект реконструкции стадиона имени Эдуарда Стрельцова. По плану девелопера, «Торпедо» станет первым районным стадионом в Москве, полностью интегрированным в городскую среду. Вдоль стадиона будет благоустроена общественная зона, спроектированы новые пешеходные аллеи, велодорожки, «островки» спорта и воркаут-зоны. А рядом будут построены жилые комплексы RiverSky и Foriver, возле которых также будет благоустроена набережная. Бренд-концепцию обоих проектов разрабатывала команда Evolut Space.
Эти проекты — пример горизонтального Mixed-Use. А примером вертикального мультифункционального объекта можно назвать здание на углу проспекта Академика Сахарова и Садового кольца, где формат предполагает развитие «ввысь». Основную часть комплекса составляют элитные апартаменты, но внутри также будут офисы, фитнес-центр, супермаркет, подземная парковка и смотровая площадка.
Схожие проекты представлены и во второй столице России — Санкт-Петербурге, хоть разнообразие, масштаб и темп появления подобных кейсов в городе чуть ниже. Главным центром мультиформатной застройки здесь является Васильевский остров. Например, вокруг креативного кластера «Севкабель Порт» вскоре будут построены объекты жилой недвижимости. А на Стрелке Васильевского Острова сформируется «Научный квартал».
Все остальные MU-проекты можно отнести либо к жилью формата «город в городе» — как сеть апартаментов YES, либо — к деловому формату использования. Потенциально флагманской локацией такого типа должен стать Лахта-Центр.
В качестве примера преобразования urban environment в других городах страны можно привести реконструкцию концертного зала «Юпитер» в Нижнем Новгороде. К его обновлению подошли с особым трепетом и уважением, грамотно выбирая отделочные варианты и проектируя дизайн внутренних интерьеров.
Сейчас здание используется по ранее задуманному сценарию, но также и в качестве выставочной галереи для постоянных и временных экспозиций, бара, ресторана, зоны для проведения конференций и презентаций.
Что будет дальше?
Как мы видим, концепции MU-проектов в России не отличается разнообразием — в первую очередь девелоперы строят жилую недвижимость, а вот грамотно сформировать и, что особенно важно, развить остальную функциональную инфраструктуру у них получается плохо. В плюсе оказываются те проекты, которые первоначально запустили креативный кластер, а после вокруг него начинают трансформацию и прилегающей территории, строя при этом не только жилые дома, но и благоустраивая и развивая локацию в целом.
Также чаще всего мы видим слабую смысловую привязку самой концепции MU-проекта к конкретной территории.
Проекты создаются скорее «под копирку», а не исходя из реальных потребностей и наиболее органичных решений по данному пространству.
И, что самое важное, почти никто из застройщиков не проектирует среду в расчете на долгосрочную перспективу и развитие общества. Типичный российский девелопер скорее думает, как распродать вводимую в эксплуатацию площадь и забыть об объекте, вместе того чтобы рассматривать застраиваемую территория как будущую подушку «финансовой безопасности». Продуктовую (и не только!) инвестицию в завтрашний день.
Хорошая новость в том, что для всех этих проблем уже созданы решения.
Например, для того чтобы более глубоко оценить потенциал локации, служит методика Геном территории. Проектная группа одновременно исследует сразу 24 культурных кода конкретной локации, а также ищет актуальные бенчмарки, которые можно использовать для построения маркетинговой стратегии территории.
После этого идёт этап концептинга и реконцептинга — чтобы новый проект гармонично вписывался в окружающий его природный, культурный, социальный, исторический, экономический и архитектурный ландшафт и имел минимально заметные «швы» на месте стыковки.
Все это объединяет в себе подход D2D — девелопмент для развития — акселерация пространства как среды для культурной, общественной и деловой жизни, что повышает не только цену, но и ценность территории. Метод ориентирован, в первую очередь, на самих девелоперов, которые, через прокачку собственных возможностей и потенциала, формирует благоприятную среду как для резидентов, так и для локации в целом.
Подробнее о культурных кодах территории и методе D2D мы расскажем в следующих публикациях. А пока подписывайтесь на телеграм-канал, чтобы не пропустить дальнейшие публикации.