ИТ-ипотека Шрёдингера. Конец льгот. Москва и Сочи продолжают дорожать. Что произошло с ценами на недвижку за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Как думаете, где цены выросли сильнее? А что будет с ипотекой? Вот и узнаем. В прошлый раз я смотрел май–июнь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

ИТ-ипотека Шрёдингера. Конец льгот. Москва и Сочи продолжают дорожать. Что произошло с ценами на недвижку за месяц?

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка просто дорожает, в первичке произошёл откат после аномального роста (возможно, это был баг). Тем не менее, на дистанции года зафиксировано подорожание.

Сочи: июнь → июль

  • Первичка: 538к → 500к (-7,1%)
  • Вторичка: 324к → 333к (+2,7%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Тут цены не падают несмотря ни на что. Москвичей ведь отменой массовых льготных программ не напугаешь, потому что тут одни айтишники.

Москва: июнь → июль

  • Первичка: 374к → 380к (+1,6%)
  • Вторичка: 415к → 419к (+0,9%)

В Москве продано 44% площади, не продано 44%, а по 11% площадям продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 27%.

Данные отсюда: https://наш.дом.рф/аналитика/реализация_строящихся_квартир
Данные отсюда: https://наш.дом.рф/аналитика/реализация_строящихся_квартир

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 299к, на 3к меньше июня. Отскок от максимума на 5к.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 153к за метр — рост на 1к за месяц.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

312к за метр в Москве, +2к за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 13к (но данные на 30 июня). По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 176к — стало на 1к дороже. В целом, по РФ тоже рост со 175 до 176 тысяч за метр.

ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.

Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/

Но в долларах всё стабильно. Около 3000 долларов за метр. Цены как в 2006 или в 2017. Вдвое дешевле пика 2008 года.

Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Москва и Сочи, конечно, вне конкуренции.

Объявления

  • Москва: первичка 380к, вторичка 419к
  • Сочи: первичка 500к, вторичка 333к
  • СПб: первичка 257к, вторичка 214к
  • Новороссийск: первичка 200к, вторичка 152к
  • Краснодар: первичка 160к, вторичка 129к

Теперь самое время вспомнить, что массовые льготные ипотеки заканчиваются.

Как взять ипотеку?

Эксперты посчитали, что для покупки двушки в ипотеку под 19,5% нужна зарплата, превышающая среднюю по региону в 2,5–3 раза, а где-то и в 4. К примеру, если взять двушку в Москве за 20 млн, ежемесячный платёж будет 269 тысяч, а необходимая зарплата — 539 тысяч. Средняя в Москве 179 тысяч, но это средняя, а не медианная. В итоге, средний москвич может купить квартиру в Перми.

ИТ-ипотека Шрёдингера. Конец льгот. Москва и Сочи продолжают дорожать. Что произошло с ценами на недвижку за месяц?

Кстати, описывал, как застройщики дают льготы. Например, Самолёт предлагает ипотеку от 5,9%. Правда на 2 года. Или 8%, но на 5 лет. Что будет дальше? Правильно, в последующие годы будет 18,6%.

ИТ-ипотека Шрёдингера

Читатель не из сферы ИТ резонно заметит, что есть же ИТ-ипотека. Ипотека-то есть, но лимитов уже нет. Так что даже айтишникам теперь нужно деплоить под двадцатипроцентную ставку.

ИТ-ипотека Шрёдингера. Конец льгот. Москва и Сочи продолжают дорожать. Что произошло с ценами на недвижку за месяц?

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 4,02 млн с июля 2021 (данные за 1 июля), на 1 августа должно быть около 4,25 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 14,11 млн. Месяц назад было 13,73! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 12,91 метра! За эти деньги можно купить два Haval Jolion NEW или скромную квартирку в Великом Новгороде.

ИТ-ипотека Шрёдингера. Конец льгот. Москва и Сочи продолжают дорожать. Что произошло с ценами на недвижку за месяц?

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

1717
11
85 комментариев

Купить в 2021 квартиру под льготные 6% ❌
Начать копить со скоростью +- инфляции ✅

10
Ответить

С таким подходом не накопишь контента на тысячу публикаций!

3
Ответить

Купить в 2021 квартиру под льготные 6% ❌Ну что вы. "Пузырь" же. "Сейчас чуть подожду и рухнет" же :)

Отсюда и все нытье. Хотя возможность взять дали всем. Включая кривых, косых, глухонемых и капитанов дальнего плавания

2
Ответить

У него на ПВ не было тогда. А так вроде у автора по сложному проценту еще больше ускорится процесс накопления, первые 10 лет самые медленные.

Ответить

Всего я накопил пока что около 4,02 млн Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 14,11 млн

6
Ответить

Ну по крайней мере ты за свои 4 млн уже можешь купить в Сочи приличную студию в не самом плохом районе ))))

1
Ответить

Крч немного диванной аналитики с места
- Жил немного в сочи (всю весну и немного июня) и заметил вот что:
а) 80% недвиги - это апартаменты, даже если пишут что это жилой дом, пиздят. Из вторички только пара новых ЖК (реально 1-3шт) остальное это старый фонд как Люблино ))
б) Гора обьявлений о продаже весят прям на балконах/окнах/листовках и тд. Цена на площадке и в живую разница в 15-20%

А теперь ситуация по Белокаменной)
- Слежу за 2 ЖК и несколькими лотами в них
а) Новостройка - скидки около 2 млн от цены на сайте ( 21 млн на сайте, при общении с менеджером 19 готовы отдать)
б) Вторичка - скидка 1 млн (13 млн старт и готовы за 12 выдать )

Надеюсь, цены еще будут идти вниз)

4
Ответить