Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка резко начала дорожать, а первичка резко дешевеет. Такими темпами вторичка станет как в Москве — дороже первички! Тут, конечно, есть вопросики к безумному росту вторички — аж на 22%. Да и к безумному падению первички на 11%.

Сочи: сентябрь → октябрь

  • Первичка: 525к → 467к (-11,1%)
  • Вторичка: 349к → 429к (+22,9%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Особо без изменений в Москве. Рынок как будто закрыт на учёт.

Москва: сентябрь → октябрь

  • Первичка: 383к → 383к (-0,1%)
  • Вторичка: 415к → 418к (+0,7%)

В Москве продано 45% площади, 55% площадей не продано или продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 25%, в СПб 40%, в МО 37%.

Данные отсюда: https://наш.дом.рф/аналитика/реализация_строящихся_квартир
Данные отсюда: https://наш.дом.рф/аналитика/реализация_строящихся_квартир

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 297к, как и в сентябре.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички с лагом в месяц (данные за сентябрь). Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 168к за метр — без изменений.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

347к за метр в Москве, +5к за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 50к (но данные на 30 сентября). По Краснодарскому краю средний ценник остался 161к. В МО всего 186к.

ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.

Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/

Но в долларах всё стабильно. 3 000 долларов за метр.

Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 283 968 рублей. В Москве — 321 959 рублей (сентябрь). По оценке ЦИАН, вторичная недвижимость в Москве сейчас продаётся в среднем по 339 500 за метр (октябрь). Эти цены выглядят намного привлекательнее, чем цены в объявлениях.

Кто покупает по таким ценам при ключе 21%?

Директор Этажей Ильдар Хусаинов говорит, что вторичку покупают в основном на свои средства. Это могут быть, люди, приобретающие жильё взамен проданного, решившие вложить в недвижимость сбережения. В Москве за нал покупают примерно 50%. Первичку в основном покупают по льготам, заскакивая каждый месяц в очередной последний вагон, что создаёт ажиотаж. То там лимиты кончаются, то что-то ещё. Поэтому и цены не падают.

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Цены на вторичку по мнениям экспертов вряд ли будут сильно падать, продавцы готовы придерживать квартиры и получать доход от аренды, если не сильно спешат. А если спешат, то можно отторговать до 10%.

В ипотеку под 24% (а теперь реальность такова) недвижимость покупают только сильно уверенные в своих силах люди, таких сделок менее 10%. В первичке спрос есть в основном от льготников.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 4,723 млн с июля 2021 (данные за 1 октября), на 1 ноября должно быть чуть больше (пополнил на 238 000, но на бирже очередной обвал).

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

По ценам объявлений хватает на 11 метров. По ценам от SRG хватает на 16,6 метров. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

За имеющуюся сумму можно купить скромную однушку в Яхроме. Не Сочи, конечно, но и скипасы сильно дешевле, особенно по будням.

👍 Поддержите пост лайком — это лучшая поддержка и мотивация!

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

3030
44
11
49 комментариев

Покупают наверное те люди, кто деньги то особо не привык считать. И те кому вообще посрать какая у нас там ставка.

6
Ответить

Я не думаю. Я думаю люди живут надеждой, что потом рефинансируют, придадут старое жилье, будут какие то субсидии. Только это и есть пузырь. Прямо сейчас мне интересно увидеть аналитику по рассрочкам. эти люди могут первыми отказаться от квартиры когда подойдёт срок ввода эксплуатации и они не смогут выйти на ипотеку по адекватному проценту

2
Ответить

ну видимо у них очень много денег

1
Ответить

Взял под 20, не хватало миллиона. Хоть платеж и не большой, но все равно неприятно)

1
Ответить

Инфляция в районе ставки всегда болтается, какая разница, какой именно процент?
Вопрос в том, растут ли ваши доходы, чтобы компенсировать инфляцию или нет.
Тут больше психологическая проблема, сложно решиться на ставку 20-25%, когда было 6%
Зато если страна рухнет (шансы очень велики), то отдадите долг по ипотеке двумя зарплатами, как в 90-х было.
Если не рухнет, и ставка снизится, сделаете рефинансирование.
В любом случае, платить аренду по цене платежа по ипотеке глупо, если разница приличная, то почему бы и не арендовать...

1
Ответить

доступность жилья становится все недоступнее

3
Ответить

ага, дороговато

1
Ответить