Втюхивают ерунду, дерут деньги ни за что, кидают клиентов: мифы и правда об агентствах недвижимости

Приобретение недвижимости за границей – это всегда стресс: муки выбора на незнакомом рынке, большие суммы, страх ошибки и обмана. Во всех бедах часто винят посредника — агентство зарубежной недвижимости. Что из страшилок об агентствах правда, а что – нет, рассказывает Ageeva Real Estate.

Нарочно продавать “плохую” недвижимость – в неблагополучном районе, с низкими характеристиками, от проблемного застройщика – бессмысленно. Комиссия за продажу будет примерно такая же, как при работе с ликвидными лотами, а репутационные риски высокие.

К тому же в случае с инвестиционной недвижимостью за рубежом агентства обычно поддерживают клиента не только до момента подписания договора купли-продажи, а дольше. По окончании строительства либо само агентство сдает в аренду или перепродает недвижимость, либо рекомендует управляющие компании и других специалистов. Рынок довольно тесный — “подарок” в виде неликвида мало кому нужен, так что агентства, промышляющие этим, не выживают.

Правда: Одиночный агент, который не планирует задерживаться на рынке и заботиться о репутации, а просто срывает куш на ажиотаже, действительно может втюхать излишне доверчивому покупателю неликвид, но это единичные случаи, граничащие с мошенничеством.

А вот что действительно часто происходит на рынке – это настойчивая продажа того объекта, который нужен агентству, а не клиенту. В целом, это нормальные ликвидные лоты, просто не соответствующие инвестиционным целям покупателя. А агентству нужно продать именно их, потому что… план продаж / размер комиссии / конкурс для агентов от застройщика / портфель лотов ограничен и под цели клиента просто ничего нет, а продать хочется. Причины могут быть разные, а суть одна: покупатель, получая нормальную недвижимость, все равно остается разочарован.

Чтобы исключить такую ситуацию в нашем агентстве, мы никогда не привязываем план работы менеджеров в конкретным локациями, застройщикам, проектам и не ограничиваемся только одной страной. В нашем портфолио сейчас более 200 проектов в 4 странах: ОАЭ, Таиланд, Индонезия (Бали), Оман. Мы решаем инвестиционные задачи клиента, а не просто продаем недвижимость, и это колоссальная разница.

Многие считают, что все то же, что предлагает агентство, можно получить в отделе продаж застройщика, при этом и цена будет ниже, и условия лучше, и комиссию агентам платить не надо – потому что напрямую. Реальность иная: у застройщиков как раз есть жесткий план продаж и предлагать они могут только свои проекты, так что как раз здесь возможно втюхивание того, что на самом деле клиенту не подходит.

Второй важный момент – при продаже новостроек агентство берет комиссию с застройщика, а не с клиента, так что все услуги по подбору будут бесплатны, цены – точно такие же, как и в прайсе застройщика… а возможно и ниже, т.к. для агентств, которые дают большие объемы продаж, девелоперы охотнее согласуют скидки, подарки, особые предложения на ряд квартир и так далее. Индивидуальный клиент, пришедший в отдел продаж, такой щедрости не увидит.

Ну и не на каждом рынке пойти напрямую к застройщику вообще возможно. Например, в Эмиратах девелоперы ориентированы только на работу с агентствами и брокерами, которые сами выполняют всю работу, рекламируют и продают проект. Продажи проходят быстро и в очень больших объемах, так что возиться с каждым конкретным клиентом совершенно неинтересно.

Фактически единственный вариант беспроблемно купить недвижимость в ОАЭ – обратиться в агентство. А на рынках Юго-Восточной Азии в последние годы появилось несколько тысяч застройщиков, которые реально еще ничего не построили, у них нет опыта, связей на рынке, понимания особенностей и технологий строительства в местном климате. Так что многие проекты реализуются лишь на красивых рендерах. Отдел продаж застройщика, конечно, не скажет, что у проекта есть риски, а агентство заранее все проверит и не даст своему клиенту купить недострой.

Правда: На вторичном рынке агентства действительно берут комиссию, но и объем работы проделывают большой: продвижение объявления, поиск покупателя и переговоры, оформление документов. Если есть возможность заниматься этим самостоятельно, то на услугах агентства можно сэкономить. Но обычно с профессиональной помощью лоты уходят по более высокой цене, так что комиссия компенсируется, а стресса и временнЫх затрат выходит гораздо меньше.

Дополнительное звено в сделке = опасность. Звучит логично, и многие покупатели сторонятся агентств. Случаи обмана на рынке, конечно, существуют, но эта проблема лежит в плоскости мошенничества, а не работы агентств как таковых. Чтобы не стать жертвой, стоит перед началом работы изучить отзывы и репутацию агентства, узнать, сколько лет они работают на рынке, а начиная сделку внимательно следить, чтобы все документы и чеки оформлялись на ваше имя.

Элемент риска есть всегда, тем более при покупке недвижимости, но польза от экспертной помощи агентства на зарубежном рынке однозначно перевешивает чашу весов. Главное не верить мифам, а внимательно проверять все документы и этапы сделки.