О выселении из квартир, проданных на торгах

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

✅ Таким образом, должник (залогодатель) и любые иные лица, проживающие в заложенном жилом помещении, могут быть выселены при соблюдении определенных требований к:

- обеспечиваемому обязательству (кредит или займ);

- кредитору (юридическое лицо);

- цели обеспечиваемого обязательства (приобретение, строительство, капитальный ремонт, неотделимое улучшение жилья, либо рефинансирование кредита/займа на приобретение или строительство жилья).

По логике законодателя, в иных случаях, например, когда займ предоставлен гражданином либо кредит предоставлен в предпринимательских целях (на развитие бизнеса), проживающие в заложенном жилом помещении лица не подлежат выселению.

✏ Получается, что в разных ситуациях по-разному решается вопрос с выселением должника и членов его семьи из заложенных жилых помещений, проданных на торгах. Может возникнуть ситуация, когда заложенное жилое помещение (даже являющееся единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи) продается на торгах и переходит в собственность победителя торгов, но должник и члены его семьи сохраняют право пользования им и не могут быть выселены из него.

Политико-правовые основания для того, чтобы допускать принудительную продажу квартиры, но сохранять за прежним собственником (должником) право пользования ей, то есть выпускать в гражданский оборот квартиру, которая имеет такое существенное и бессрочное обременение, не ясны. Тем более стоимость такой квартиры на торгах будет значительно дисконтирована. Видимо законодатель сделал "реверанс" в пользу банков, которые могут выставлять заложенную квартиру на торги без такого обременения, а простым кредиторам-гражданам дал "костыль" (из-за такого обременения они заведомо получат гораздо меньше рыночной стоимости квартиры). Вот и очередной предмет для рассмотрения Конституционного Суда РФ.

📌В итоге, с точки зрения законодателя, получается следующий порядок:

▶ Если жилое помещение не заложено:

- если оно является единственным жильем, то обращение взыскания на него не допускается в принципе (пункт 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ);

- если оно не является единственным жильем, то на него может быть обращено взыскание, и в таком случае должник и члены его семьи утрачивают право пользования им (пункт 1 статьи 235 и пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ).

▶ Если жилое помещение заложено (в таком случае не важно, является ли оно единственным жильем):

- если соблюдены условия, указанные в пункте 1 статьи 78 Закона об ипотеке, то должник и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением;

- если условия, указанные в пункте 1 статьи 78 Закона об ипотеке, не соблюдены, то должник и члены его семьи сохраняют право пользования жилым помещением.

⚖ Однако Верховный Суд РФ еще больше все запутал.

Так, по делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, победитель торгов, к которому перешло право собственности на жилой дом, обратился с иском к должнику и члену его семьи о признании утратившими право пользования жилым домом и выселении из него.

Решением суда иск удовлетворен. Суд исходил из того, что переход права собственности на жилой дом является основанием для прекращения права пользования им должником и членом его семьи.

Суд апелляционной инстанции, которого поддержал суд кассационной инстанции, отказал в удовлетворении иска. Они сослались на то, что предусмотренные пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке условия для прекращения права пользования жилым домом не были выполнены, поскольку заем был предоставлен должнику не юридическим, а физическим лицом, и при этом целевое назначение займа не было связано с приобретением или ремонтом жилого дома.

Однако Верховный Суд РФ отменил судебные акты апелляции и кассации и направил дело на новое рассмотрение, указав, что у должника и члена его семьи отсутствуют законные основания для сохранения права пользования жилым домом.

При этом приведенное Верховным Судом РФ обоснование является неоднозначным. Он пришел к выводу, что якобы апелляция и кассация сделали вывод о невозможности обращения взыскания на заложенное жилое помещение в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке. В связи с этим он отметил, что обращение взыскания на заложенное жилое помещение возможно как в случае, когда такое помещение заложено по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем), так и по ипотеке в силу закона, и что действующее законодательство не содержит запрета на заключение договоров ипотеки, по которым сторонами являются граждане. В конце, он указал, что пункт 1 статьи 78 Закона об ипотеке "не мог рассматриваться как основание для сохранения за ними права пользования спорным жилым домом".

✏ Однако из судебного акта кассации прямо следует, что она рассматривала пункт 1 статьи 78 Закона об ипотеке именно как основание для прекращения права пользования заложенным жилым помещением, а не для обращения взыскания на него.

Складывается впечатление, что Верховный Суд РФ сам не разобрался в действующем законодательстве и смешал основания для обращения взыскания на заложенное жилое помещение с основаниями для прекращения права пользования этим помещением.

🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2020 № 57-КГ20-14-К1.

⚡ Это определение Верховного Суда РФ становится еще более странным, поскольку приведенное в нем обоснование буквально взято из другого определения Верховного Суда РФ, которое было посвящено именно обращению взыскания на заложенное жилое помещение.

По тому делу Верховный Суд РФ прямо указал, что пункт 1 статьи 78 Закона об ипотеке регулирует вопросы прекращения права пользования жилым помещением должника (залогодателя) и иных проживающих в нем лиц в случае обращения взыскания на него. Данное положение закона не устанавливает каких-либо ограничений для обращения взыскания на заложенное имущество по требованию кредитора-гражданина.

🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.09.2018 № 5-КГ18-149.

✏ Получается, что мотивировочная часть определения Верховного Суда РФ была скопирована с другого определения по делу с кардинально отличающимся предметом спора.

✅ В результате этого сложилась неоднообразная судебная практика по применению пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке – в некоторых случаях суды игнорируют его и выселяют должника и членов его семьи при любых обстоятельствах, а в других случаях – напротив, применяют его и сохраняют за должником и членами его семьи право пользования жилым помещением.

В итоге "мы имеем то, что имеем": положение закона с непонятными политико-правовыми основаниями и неединообразную практику его применения.

***

#торги #залог #ипотека #выселение

О публичных торгах в Telegram.