Почему собственники жилья в Москве отказываются платить налог на доход Статьи редакции
Что происходит на столичном рынке недвижимости и какие штрафы заплатят владельцы квартир, которые сдают их «в чёрную».
19 июля издание РБК сообщило о том, что Департамент информационных технологий Москвы разработал систему для поиска арендодателей, не платящих налоги.
Детали работы системы руководитель департамента Артём Ермолаев не сообщил, но в 2017 году он рассказывал о планах анализировать площадки для аренды недвижимости, собирать информацию о размещённых квартирах и сопоставлять данные со статистикой по уплате налогов.
По оценкам «Ведомостей», за девять месяцев 2017 года налог на сдачу квартиры заплатили 25,4 тысячи собственников жилья в Москве. Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, только за первую половину 2018 года в Москве было арендовано 125,3 тысячи квартир.
Редакция vc.ru изучила, как изменились за последние пять лет рынок аренды жилья в Москве и доходы арендодателей, и узнала, почему собственники квартир отказываются платить налог.
Какой налог нужно заплатить при сдаче квартиры в аренду
Существует несколько ставок. Их размер зависит от статуса собственника помещения.
Если владелец квартиры сдаёт её как физическое лицо, то он должен заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ) — 13% от выручки за аренду.
Но если собственник квартиры живёт за рубежом, много путешествует и проводит в России меньше 183 дней, то он перестаёт считаться налоговым резидентом и вынужден платить налог по ставке 30%, рассказывает адвокат Михаил Салкин.
Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо до 30 апреля подать декларацию в ФНС — лично, по почте России или через сайт налоговой инспекции (для этого нужно иметь электронно-цифровую подпись). Сам налог нужно оплатить до 15 июля.
Если собственник не подаст декларацию, то его могут оштрафовать на 5% от суммы налога. А если не заплатит налог — то на 20%.
«Кроме того, на сумму налоговой задолженности начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, сейчас это 1/300 х 7,25% = 0,02416% в день», — поясняет Салкин.
Однако ставку налога можно снизить. Для этого собственнику квартиры нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощённую систему налогообложения.
«В этом случае размер налога составит 6% от суммы полученного дохода. Сам налог уже придётся платить поквартально и также подавать декларацию до 30 апреля следующего года», — поясняет Салкин.
Однако собственнику жилья придётся выплачивать страховые взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования — минимум 32 385 рублей в год, если годовой доход меньше 300 тысяч рублей.
Если больше, то придётся доплатить 1% от разницы между суммой дохода и 300 тысячами рублей. Например, если собственник заработал 1 млн рублей, то в качестве страховых взносов ему придётся заплатить 39 385 рублей. (Расчёт можно сделать с помощью калькулятора ИП).
У владельца недвижимости есть возможность уменьшить сумму налога на сумму страховых взносов: для этого налог нужно оплатить до конца текущего года. То есть собственник жилья заплатит не 99 385 тысяч рублей (6% от 1 млн + страховые взносы), а 60 тысяч рублей.
Если бы собственник сдавал квартиру в качестве физического лица, то он заплатил бы государству почти в два раза больше — 130 тысяч рублей.
Наконец, существует ещё один вариант сэкономить на налогах — приобрести патент на сдачу недвижимости. Для этого также нужно быть предпринимателем и платить страховые взносы.
Стоимость патента зависит от площади и расположения квартиры. Например, чтобы приобрести патент на трёхкомнатную квартиру в центре Москвы площадью 84 м², нужно заплатить 54 тысячи рублей в год.
Как изменился рынок аренды жилья в Москве за пять лет
Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, в 2015 году средний размер арендной ставки в Москве снизился на 4-8% по сравнению с 2014 годом. Например, если в 2014 году однокомнатные квартиры в среднем сдавались за 34,6 тысяч рублей, то год спустя — за 31,8 тысяч рублей.
По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, с лета 2017 года ставки начали медленно отыгрывать позиции: «Заметнее рост выражен в домах бизнес-класса и многокомнатных квартирах, но и обычные "однушки" и "двушки" в домах советской постройки подорожали за год на 1-1,5 тысяч рублей».
Рост арендных ставок сдерживает увеличение количества квартир в новостройках — из-за подешевевшей ипотеки и более доступных цен на жильё.
«В ряде локаций, где недавно ввели в эксплуатацию новостройки, число лотов под сдачу очень велико, и сдать жильё без дисконта часто бывает проблематично», — поясняет Попов.
Кроме того, увеличивается количество жилых комплексов, где можно взять квартиру или апартаменты в аренду на длительный срок. По словам аналитика ЦИАН, пока что такие предложения относятся к бизнес-классу и стоят на 10-15% выше рынка. Например, однокомнатную квартиру с ремонтом на Ленинградском проспекте можно арендовать за 42-44 тысячи рублей.
Ещё один тренд московского рынка недвижимости — падение доходности. В среднем по городу доходность составляет 6-6,5% от стоимости квартиры, что сопоставимо с банковским депозитом.
Падение доходности сопровождается ростом стоимости владения жильём. Например, если в среднем в 2013 году собственники тратили на коммунальные платежи 3,5 тысяч рублей в месяц, то в 2018 году — около 6 тысяч рублей.
Кроме того, из-за роста курса иностранных валют в 2014 году выросла стоимость бытовой техники. В апреле 2018 года европейские производители предупредили российских ритейлеров о повышении закупочных цен на 5-10%.
По данным ЦИАН, чаще всего в Москве арендуют однокомнатные квартиры (43% предложений), чуть реже — двухкомнатные (39% предложений). Оставшаяся доля приходится на трёх- и четырёхкомнатные квартиры.
Доли на рынке покупки жилья распределены более равномерно: 35% приходится на двухкомнатные квартиры и по 29% — на одно- и трёхкомнатные.
Самый распространённый тип жилья в аренду — однокомнатная квартира площадью 35-45 м² в девятиэтажном панельном доме 1967-1976 годов постройки.
А самый распространённый тип жилья на продажу — двухкомнатная квартира площадью больше 75 м² в девятиэтажном панельном доме 2007-2017 годов постройки.
Почему собственники отказываются платить налоги
Собеседники vc.ru отметили, что воздерживаются от уплаты налогов из-за сложности и непрозрачности процедуры подачи декларации и оплаты.
Некоторые собственники согласились платить налог, но только в том случае, если государство введёт льготы на оплату коммунальных услуг.
Кто-то не платит налоги, потому что не доверяет государственной системе и не понимает, на какие цели пойдут деньги.
Кто-то думает, что ему ничего не грозит. ФНС сложно обнаружить тех собственников, которые уклоняются от уплаты налогов: чаще всего ведомству помогают участковые, стукачи или риэлторы.
Среди опрошенных vc.ru собственников жилья в Москве многие платят налоги либо потому, что это правильно, либо из-за желания обезопасить себя от неприятностей.
Материал подготовлен при участии Эмилии Гулиевой.
Комментарий удален модератором
В России честно говоря смеются, когда москвичи, владеющие лишней квартирой жалуются на низкий уровень жизни. У них квартира стоит как 5-6 квартир в России. Ниже коммуналка, выше пенсии, медицинский бюджет на человека, одна из лучших транспортных систем по оценке bcg. И всё блять уровень жизни им надо повысить.
Комментарий удален модератором
Доходы в мск выше, а цены такие же как в СПб, например.
Единственная разница — неадекватные цены на жилье в столице.
Нечего подобного, жил в СПб 24 года, переехал в Мск - 4 год живу. На те деньги что зарабатываю, я в СПб себя буду чувствовать как король, а в Мск просто как крепкий среднячок. Да взять тоже такси с Пулково до Московской 650р. Мне с Кузьминок до Домодедово 1100 минимум. А про продукты вообще молчу, один раз с отпуска приехал перед Новым годом. Пошли на рынок за овощами, а там помидоры по 700 рублей кило, я чуть не упал когда ценник увидел. А это было как раз в предверии санкций, я тогда подумал, что походу буду скоро есть помидоры как деликатес, только по праздникам. Слава богу все устаканилось.
В Москве аэроэкспресс есть за 450-500. Домодедово самый дальный аэропорт. Помидоры по 700 руб это исключение лютое. В Москве дороже, чем в Питере, но не настолько.
Это если ты один едешь, а если с женой и ребёнком?!
Ты что, семья это слишком дорого!
До аэроэкспресса доехать надо. А метро работает с 05:30. Что делать тогда? Пешком :) Я привык спокойно и без нервотрепки ездить и приезжать заранее.
Комментарий удален модератором
Ага и 6 часов ваэропорту свой рейс ждать. Извольте, но нет.
Комментарий удален модератором
"с Пулково до Московской 650р"
А это типа не метро?
В Москве три аэропорта, Домодедово самое дальнее и намного дальше чем в Питере. Если встаешь так рано, такси дешевле будет.
Вы чет гоните. За 650 рублей доезжаю до Пулково с Петроградки, а не с Московской.
В целом такси в Питере значительно дешевле Москвы за счет совсем другого километража и меньших пробок.
Ценники на продукты примерно те же.
Рестораны и ары дешевле, но незначительно.
А вот с ценниками на жилье история показательнее.
Если в Питере двушка в хорошем состоянии будет стоить до 50к, то в Москве аналогичную ты хрен снимешь даже за 80-90.
Точнее снимешь, но придется искать, а не выбирать как в случае с Спб.
С зарплатами история интереснее и сильно зависит от специфики.
Если брать айти -.то разница процентов 15 в пользу Мск (что покрывается разницей в стоимости жизни даже без учета аренды).
За пределами очень сильно зависит от отрасли. Где то ситуация та же, где то разница до х2.
Тем не менее, мне, например, переезжать обратно в Мск просто экономически невыгодно, не говоря уж об эстетической составляющей.
Потому что что бы поддерживать нормальное качество жизни нужно зарабатывать конские по Московским меркам деньги.
Иначе живешь в перди и тратишь пол жизни на дорогу до офиса/мест досуга/цивилизации.
Вы видимо ровняете жопу с пальцем. Что касаемо ИТ можно и удалённо работать. Не знаю где вы цены берёте одинаковые. В Питере в азбуке вкуса отовариваетесь? А Москве в пятерках? Я прожил большую часть жизни в СПб и продукты и остальное дешевле в некоторых секторах раза в 2. Про рестораны вообще молчу. С Петроградки до Пулково 650, это на везёт такси что ли? Я в Питере только на токсовичкове или 777 езжу, не знаю откуда такие цены. Попробуйте прожить на зп. Питера в Мск при равных условиях, что квартира своя. И вы поймёте что продукты дороже. Удачи.
Нет, и там и там в азбуке. Цены одни и те же.
Жил и там, и там при условии, что квартира съемная.
Питер выходит дешевле, но незначительно, если исключать аренду.
9 млн / 120 месяцев (обычно так оценивается квартира) = 75 тысяч в месяц. Медианная зарплата где-то такая же, если по Росстату, то ещё выше. В чём неадекватность цены? Перегретость рынка? Есть такое, но пока всё ещё не схлопнулось.
Опыт говорит, что идентичное жилье в СПб и Мск будет стоить в среднем на 20к дороже в столице. И почему?
Зарплата в Мск примерно также отличается.
Еда у нас одинаково стоит, проезд тоже.
Остальное меня как потребителя вообще не волнует.
Зарплата в Мск примерно также отличается.
Значит цена адекватна
А смысл задирать цену? То есть когда всё стоит так же, это просто врожденная жадность и "че я как лох"?
А смысл становиться матерью Терезой? Вы продаёте по цене рынка. Не продаётся - цена падает. Если же рынок не поспевает за спросом - растёт. Однако, это не исключает образования манипулятивных действий со стороны крупных игроков.
Да это бред. 50 обоссаных студий по одному ценнику не мешают тебе поставить твою пятьдесят первой с другим ценником.
и дороже :) Мне до рынка всё равно. Я сам себе строитель.
"50 обоссанных квартир" в смысле и их никто не берет. Кому твоя еще и дороже понадобится.
Господи, ну что за менталитет-то.
Я не буду напоминать сколько новостроек в Мск стоят незаселёнными и разрушаются, потому что там жить некому)
Есть поправочка: жилье в центре мск сильно дороже и дефицитнее аналогичного в Спб.
Или тебе втюхивают за дорого бабушкино дерьмо с коврами и "перспективным местоположением", или лухари жилье за 100+к. Промежуточных вариантов неприлично мало.
В мск центр побольше будет. Да и можно найти не то что нормальный ремонт, да ещё и с техникой бытовой.
Но ценник все равно ту мач.
Или я таки нищеброд
То, что "центр побольше" сомнительный плюс, на самом-то деле.
Если у тебя есть желание добираться на работу до получаса пешком, то "центр побольше" тебе никак не поможет.
Я вот раз в месяц получаю приглашения от знакомых ребят переехать обратно в ДС, каждый раз захожу на сайтики с недвигой и понимаю, что no way.
Потому что, как я уже писал выше, за 50к в СПБ можно снять двушку в любой удобной тебе точке города, и это будет двушка с хорошим ремонтом, техникой и кококо.
В Мск я смотрел на недвигу в радиусе 20 минут пешком от Библиотеки имени Ленина и усё. Картина простая: или 60-80 за херовый ремонт и перспективное местоположение, или 120++ за лухари и золотую лепнину на потолке.
На станциях кольцевой линии ты, в большинстве случаев, можешь найти приличную двушку за ~80, только вот добираться оттуда куда-либо будет не особо тортово, потому что на наземке ты встаешь в пробки неистовые, а в метро к тебе приезжают набитые до отказу поезда (если ты туда суешься раньше 12 дня, конечно).
В Питере ни пробок таких нет, ни расстояний, ни неистовых толп в метро.
Ну для бабушки со внуками съезжаются в одну можно льготы ввести. Сбор налогов не на них направлен. Их 1÷ от рынка и с них ничего не соберешь. Он направлен на всех этих комментаторов сверху и снизу с бали, которые пишут про бабушку со внуками съезжаются в одну.
Я снимал около 5 квартир эконом класса. У всех владельцев уровень жизни далек от нижнего. Приезжают на иномарке за баблом, отвозят его в свою другую квартиру, где живут одни. Или на дачу. Нигде не работают. Или работают в собезе с двух до пяти. Или побухивают на даче. Или задауншифтились в деревню и выкладывают улыбающиеся фотки как кормят лошадей. И работают на работе яфотограф один день в месяц. Или наркоманят в гоа. Бабушки со внуками съезжаются в одну и рядом нет. И я думаю не начну сталкиваться с подобными ситуациями постоянно примерно никогда.
Комментарий удален модератором
на Бали в месяц:
Аренда байка 100$
Еда 150$
Жильё 300$
На пиво 50$
Я снимал однушки двушки и трешки. Как на 600уе на бали я не знаю. Может у него есть еще квартира или другой мешок с деньгами. Я не спрашивал.
Комментарий удален модератором
Это утверждение про то что из пяти случаев съема мне бабушки съехаться со внуками в одну мне ни разу не встречались.
Абсолютно согласен. Очень часто владельцы просят именно переводить на карточку, потому что "мы в России редко бываем"))
Ах, эта "Россия", которая судит зажравшихся москвичей...
Комментарий удален модератором
Ну типа даже со 100к в Москве особо не пошикуешь, даже если жилье свое.
Что такое шиковать?
Ну в рамках 100к шиковать, как по мне, значит особо ни в чем себе не отказывать и не сильно считать сколько осталось денег до следующей зп. Но я скорее употребил "шиковать" образно.
очень образно да )
Ну многим по ту сторону МКАДа кажется, что имея зарплату в 100к, они бы ух! Тут я как бы говорю, что нет, "ух" не особо получится.
Я по ТУ сторону мкада считаю, что на нашей стороне со 100к только более менее хорошая жизнь начинается в потребительском плане.
наша сторона это в тысяче км за мкадом )
Нет. Это где бетонка походу начинается :)
Со своей квартирой или съемной? У меня ребята _удерживались_ с трудом в Москве на пропорциональной за давностью лет сумме на съемной квартире, и какая-то определенность у них появилась только после первого серьезного повышения по службе, сразу сделавшим возможным:
1. И снимать квартиру
2. И откладывать на первый взнос на ипотеку
3. И полноценно жить, не экономя на всем сразу.
Вроде как, этого повышения пришлось ждать 3-4 года .. и я могу ошибаться, но они планировали если не попрет, то возвращаться в Питер - т.к не хватало на жизнь в Москве базовых московских зарплат вместе со съемом квартиры.
Со своей и я не про Москву.
Я потому и написал "многие", а не "все".
Поддерживаю. Особо не разгуляешься. По свободней себя конечно чувствуешь, но иногда приходится экономить. Живу в городе ~500к населения.
А про это УХ тут из разряда "Если я зарабатываю 20 тысяч в месяц то за год накоплю 240тр"
Это на одного? Вполне неплохо.
Макдональдс каждый день
Комментарий удален модератором
Ближе к пятидесяти реальная медиана.
Комментарий удален модератором
Согласен, для многих индустрий 40 это потолок, до которого еще фиг дослужишься.
Комментарий удален модератором
если мозгов нет — после института точно печально все.
Подозреваю, таких нет на vc
Подозреваю, таких нет на vc!
Ну, цены тоже немаленькие и набор потребностей больше.
Цены выше только на недвижимость. На остальное такие же или ниже. Стопицот раз обсуждалось.
В Мск дороже нерегулярные услуги. Например, стоматология. Есть даже специальные стоматологические туры из Москвы в другие города.
доехать до Рязани и сделать в пять раз дешевле вопрос пары часов. Везде есть свои нюансы.
в СПб тоже не дешево, но у нас такой Рязани под боком нет)
Можно на досуге попробовать сравнить цены с Выборгом.
Хотя в Питере нет проблемы найти стоматологию под свой кошелёк.
В Выборге норм стоматология?
Это было предположение. Личного опыта не имею)
У меня знакомая в Ярославль из СПб ездила, правда 10 лет назад ... тогда вроде бы немцы как раз свежую клинику открыли и много наших прошли обучение .. но местные шли неохотно, потому что приходилось доплачивать за то и за это ... Говорила что качество идеальное, а цены 1/3 от питерских.
Комментарий удален модератором
В России юристы тоже дорого берут
в Москве уровень бюджетной оснащенности в 30 раз превышает провинциальный. Вот, и посудите об уровне жизни москвичей.