Новогодние инвестиции: Wellness-индустрия, которая делает праздники ярче
Это заключительная 3-я часть из серии статей о фондах недвижимости, которые получают сверх доход в новогодние праздники.
- В первой части составили шорт-лист из зарубежных REIT(ов)
- Во второй части составили шорт-лист из российских фондов на торговую недвижимость
В этой части предлагаю остановиться на очень перспективном и активно растущем направлении у нас в России - это wellness-туризм, который включает в себя рекреационную и отельную недвижимость. Для простоты в будущем, давайте обобщим несколько форматов таких объектов в один сегмент и назовем его wellness-недвижимость.
Согласно совместному исследованию МегаФона и сервиса Островок - российские туристы всё чаще выбирают оздоровительный отдых, чтобы улучшить физическое и ментальное состояние, а на период новогодних праздников бронирования в российских санаториях увеличились на 57% по сравнению с прошлым годом, а трафик на сайты отелей со спа-программами и условиями для здорового сна в ноябре вырос на 31%.
Новогодние праздники — это период абсолютного максимума загрузки wellness-недвижимости в России, особенно для курортных и загородных направлений. Это время, когда операторы генерируют значительную часть годовой прибыли, компенсируя более слабые периоды года.
Давайте разберемся в этом очень интересном сегменте и оценим инвестиционные решения, которые сегодня предлагает нам рынок фондов недвижимости. Подписывайтесь на телеграм канал "REIT по-русски | Фонды недвижимости", там выходят эксклюзивные новости, а также можно обсудить фонды среди сообщества инвесторов в недвижимость.
Велнес-туризм: глобальный тренд и российская реальность
Сегмент велнес-туризма, ориентированный на комплексное восстановление физических и ментальных ресурсов гостей, демонстрирует рекордный рост в мировом масштабе. Согласно данным Global Wellness Institute, к 2029 году объем этого рынка достигнет $1,4 трлн, что выводит его на четвертую позицию в структуре глобальной велнес-экономики после бьюти-индустрии, здорового питания и фитнеса.
- Россия в глобальном тренде: смена парадигмы и растущий спрос
Российский рынок, занимающий 13-е место в мире с объемом около $108 млрд (GWI, 2023), активно трансформируется. Ключевым драйвером стал структурный сдвиг спроса с зарубежных на внутренние направления. В 2024 году каждое пятое бронирование через Ozon Travel приходилось на велнес-курорты со средним чеком до 200 тыс. рублей за программу.
Потребительский запрос эволюционирует: сегодня 50% путешественников целенаправленно ищут программы, сочетающие спа, осознанные практики (йога, медитация) и здоровое питание. Наличие спа-центра и бассейна стало вторым по значимости критерием выбора отеля после типа питания.
- Ответ рынка: рождение новых форматов гостеприимства
Индустрия отвечает на запросы современного общества, а именно на отдых от информационной перегрузки и хронического стресса. Помимо классических курортов, развиваются новые специализированные форматы недвижимости:
- Fitness & Wellness отели с интегрированными спортивными и релаксационными программами.
- Хилинг-отели и санаторно-курортные комплексы, предлагающие мягкое оздоровление через сочетание отдыха, природных ресурсов и терапевтических практик.
- Ретрит-центры с программами самопознания и цифровой детоксикации.
- Термальные и бальнеологические комплексы, капитализирующие интерес к природным методам восстановления.
И как отдельный тренд - интеграция велнес-инфраструктуры в жилую городскую среду. Это позволяет использовать её на постоянной основе, а не только во время краткосрочных поездок, как в случае с классическими spa-отелями или санаториями. Например, в Москве уже 17% проектов в сегментах бизнес- и премиум-класса предлагают элементы велнес-инфраструктуры в составе своих ЖК.
- Инвестиционные выводы
Велнес-туризм перестает быть нишевым сервисом и активно превращается в обязательный элемент современной гостиничной инфраструктуры и мощный самостоятельный драйвер доходности. Для инвесторов в недвижимость это означает:
- Инвестиционная привлекательность: Высокая маржинальность специализированных объектов и высокие операционные показатели. RevPAR (доход на доступный номер) и ADR (средняя цена) в качественных wellness-отелях на 20-40% выше, чем в обычных отелях той же категории. Длительность пребывания также больше.
- Устойчивость к кризисам: Устойчивый спрос, менее зависимый от общей экономической конъюнктуры. Спрос на здоровье и профилактику менее эластичен, чем на дорогие покупки. В периоды стресса спрос на антистресс-программы может даже расти.
- Необходимость глубокой экспертизы при создании или репозиционировании активов - ключевую роль играет не только современная инфраструктура, а еще и качество концепции, команда и линейка услуг/программ для клиентов.
Российский рынок wellness-недвижимости находится на стадии активного формирования, предлагая значительный потенциал для создания новых востребованных продуктов и редевелопмента существующих активов. Операторы Wellness-услуг становятся частью загородных комплексов, жилых проектов, бизнес-центров и целых городских районов - это хороший и правильный тренд. Для инвесторов это направление потенциально может дать более высокую доходность по сравнению с традиционной гостиничной недвижимостью, но требует экспертизы, долгосрочных вложений и надежного профессионального партнера-оператора.
Фонды с Wellness-недвижимостью
А теперь давайте перейдем к самому интересному и профильному для нас вопросу - как инвестор может поучаствовать в развитии данного рынка и заработать на нем?
На сегодняшний день, на рынке уже запущено два фонда с таким сегментом недвижимости и еще два находятся на этапе формирования.
Важно отметить, что 3 из 4 фондов - это именно девелоперские фонды (что это такое и как они работают - писал тут), объекты в которых еще находятся на стадии строительства. А уже после завершения строительства возможны две стратегии: сдача объекта в аренду и формирование рентного дохода инвесторам, либо продажа объекта и закрытие фонда.
А вот 4-й фонд вообще не относится напрямую к фондам недвижимости (добавил его в этот шорт-лист, чтобы у вас было более широкое понимание тех инструментов, которые сегодня есть на рыке).
Итак, давайте ознакомимся с данными фондами подробнее.
1. Green Flow (Скандинавия)
Green Flow парк Скандинавия – это оздоровительный термальный комплекс на стадии строительства, который находится на Юге Москвы в 7 км от МКАД (м. Потапово) и входит в состав инфраструктуры нового жилого района ЖК Скандинавия от девелопера А101.
Параметры объекта в фонде:
- Объект площадью 5700 м² с двумя наземными и одним подземным этажом
- В составе комплекса: Парк 1,07 ГА, зелёные аллеи с подсветкой, пешеходные дорожки, скамейки и зоны отдыха, игровые и спортивные площадки
- Включает в себя бассейны, сауны и банные пространства, хилинг-центр с кабинетами и оборудованием, релакс-зоны, соляные комнаты, купели, аквазон с аромакубами и тренажерный зал. А также кафе с авторской кухней.
- Сдача комплекса запланирована на 2 кв 2026г. (есть задержка, тк изначально в материалах был обозначен срок - 4 кв 2025).
- Себестоимость строительства прогнозируется на уровне 1 млрд руб.
- Оператором комплекса является компания Green Flow (ООО "Антерра"), которая уже реализовала и управляет двумя проектами (в Санкт-Петербурге и Красной Поляне)
Информация о фонде:
- Фонд зарегистрирован в июне 2024 года, предназначен для квалифицированных инвесторов.
- Стратегия фонда предполагает получение инвестором дохода от роста стоимости актива на стадии строительства, а после ввода - получение регулярного рентного дохода.
- УК ДУ ЗПИФ - Гамма Групп (крупная управляющая компания с надежной репутацией).
- Фонд листингован на Московской бирже, запуск торгов состоялся в октябре 2024 г.
- Целевая доходность 30 - 45% годовых (по прогнозам инициатора)
- Покупка паев происходит через стакан или через УК (в стакане есть маркетмейкер, который стоит плитами на покупку и продажу, что в том числе обеспечивает ликвидность при желании выйти из фонда)
- С момента запуска биржевая цена пая выросла на 50+%.
- На период строительства объекта есть выплата промежуточного ежеквартального дохода в размере 11% годовых (этот доход оператор берет из выручки других парков)
- Среднедневной объем торгов за последние 3 месяца составил около 4 млн руб.
Комментарий по фонду: Проект, безусловно, привлекателен: это первый wellness-объект в розничном ЗПИФе, удачная локация и опытный оператор на растущем рынке термальных комплексов. Листинг на бирже и маркетмейкер добавляют прозрачности и ликвидности. Однако глубже кроются серьёзные вопросы: непрозрачная модель ценообразования паёв, растянутая эмиссия до 2030 года и слабое обоснование ключевых прогнозов (стоимости актива, выручки, ренты). Заявленная доходность в 30-45% требует детального объяснения. Дополнительный риск - сложная структура с четырьмя вовлечёнными сторонами и отсутствие у инициаторов опыта в розничных фондах недвижимости. Проект точно достоин внимания, но требует глубокого анализа и оценки состоятельности заявлений инициатора.
2. Велнес Коллекция
Фонд от УК Альфа-Капитал, который предлагает стратегию инвестирования в строительство загородной премиальной клиники превентивной медицины в Московской области, вывод ее на плановые операционные показатели по загрузке/доходу, и продажу в конце срока действия фонда в формате готового арендного бизнеса.
Параметры объекта:
- Концепции клиники — новая парадигма, нацеленная на профилактику, восстановление здоровья, улучшение качества жизни и активное долголетие.
- Объект площадью 10 тыс. м²
- Количество номеров для размещения гостей: 100 шт
- Клиника расположится в Дмитровском районе Подмосковья, в 60 км от Москвы, на берегу искусственного озера рядом с гольф-клубом Links National.
- В состав комплекса будет входить: лечебно-диагностический блок, спа-комплекс, ресторан функционального питания, гостиничный блок.
- Стоимость строительства оценивается в 3,4 млрд руб.
Информация о фонде:
- Фонд для квалифицированных инвесторов (Инвестор заходит в стратегию ДУ, в составе которой ЗПИФ).
- Фонд не предполагает листинг на бирже, фонд не предполагает регулярных выплат.
- Стратегия фонда рассчитана на 5 лет с возможностью продления на 2 года.
- Прогнозируемый IRR от 25,5 до 30,5% в зависимости от размера NOI и срока продажи актива. Для оценки стоимости актива используется caprate 10,5%.
Комментарий по фонду: Фонд находится на стадии сбора инвестиций. Его потенциал - в востребованности формата и низкой конкуренции на рынке. Однако успех в премиум-сегменте, где важна не проходимость (как в проекте Green Flow), а эксклюзивность, требует очень сильной экспертизы и команды. Концепция есть, локация тоже достаточно престижная для данного формата клиники, но детали самого объекта и обоснование финансовой модели пока очень скудны. Отдельный повод для вопросов - стратегия фонда: отсутствие биржевых торгов ограничивает возможности инвестора досрочно выйти из проекта, а модель без регулярных выплат (даже после выхода на операционную доходность) не прояснена - куда будет направляться прибыль до продажи актива? Также открытым остается вопрос продажи актива по рыночному caprate и цены погашения паев. Таким образом, это вложение в амбициозную девелоперскую идею и доверие к команде инициатора, а не инвестиция в готовый рентный актив, который в краткосрочном горизонте сможет дать прогнозируемый доход.
3. Место Смолячково
ЖК «Место Смолячково»— это жилой проект загородного формата в 40 минутах от Санкт-Петербурга, в 500 метрах от Финского залива. Архитектурная концепция, созданная бюро «ОСА», отсылает к морской теме и скандинавскому минимализму.
Параметры объекта:
- В состав фонда войдут: Акватермальный спа-комплекс площадью 3965 м², Административная часть здания площадью 1351 м², 2 Ресторана и 2 бара общей площадью 1687 м², а также номерной фонд из 20 апартаментов - 575 м².
- Расположение в Курортном районе около Приморского шоссе (за Зеленогорском).
- Сейчас проект на стадии получения РНС (по плану - 2кв 2026).
- До 30 июня 2028 планируется сдача проекта и подписание договора с отельным оператором, а уже с августа 2028 г. начнет идти денежный поток от сдачи номеров в аренду / продаж абонементов в СПА.
- Генеральным партнером и отельным оператором выступит международная управляющая компания Vertical Hospitality.
Информация о фонде:
- Фонд еще не сформирован, компания только в декабре анонсировала запуск данного фонда, сейчас происходит сбор интереса и средств со стороны инвесторов.
- Управляющей компанией выступает РусКапитал (первый розничный фонд недвижимости для данной УК)
- Прогнозируется доходность от 20% годовых на стадии строительства (2,5 года) за счет роста стоимости активов внутри фонда. После ввода проекта в эксплуатацию - от 20% годовых арендные платежи с операционной деятельности отеля/спа/ресторанов.
- Инициатор предлагает инвесторам опцион на обратный выкуп паев в течение 4 лет с гарантированной доходностью 20% годовых.
- Порог входа для инвесторов от 20 млн руб.
- Фонд не предполагает наличие вторичного рынка по паям (листинга на бирже)
Комментарий по фонду: По классификации девелоперских фондов — это типичный «строительный» фонд, включающий лишь часть недвижимости большого девелоперского проекта. Для девелопера он служит инструментом финансирования проекта: продажа коммерческих площадей и апартаментов пополняет эскроу счет, сохраняя контроль над инфраструктурой. Мотивация девелопера понятна, но риски для инвестора высокие: • Прогнозируемая доходность 20%+ от роста стоимости, а потом 20% от аренды выглядит чрезмерно оптимистичной - практика часто расходится с моделями по апартаментам и инфраструктурным объектам в таких проектах. • Локация спорная: удалённость от Петербурга и отсутствие первой линии у залива. • Опция обратного выкупа - интересна, но требует детальной юридической оценки. В целом, фонд вызывает неоднозначное мнение, структура логична для инициатора, но для инвестора остаётся слишком много вопросов по реалистичности доходности и привлекательности данной стратегии.
4. Termoland
Termoland - федеральная сеть городских термальных-курортов с фитнесом, предоставляющих уникальную возможность совмещать урбанистический стиль жизни с роскошью курортного отдыха. Термолэнд это дочерняя компании девелопера ГК Основа. На текущий момент, запущено 15 термальных комплексов по всей стране (в 2026 году планируется запуск еще 5 шт).
В конце 2025 г. компания объявила о старте формирования ЗПИФ “Термолэнд Капитал” и планах по привлечению розничных инвесторов через данный инструмент.
Информация о фонде:
- Фонд находится на стадии формирования и доступен не квалифицированным инвесторам.
- Управляющей компаний выступает УК Долгосрочные инвестиции. Ноунейм компания на рынке розничных фондов (возможно, аффилирована с девелоперским бизнесом).
- Базовым активом фонда будут выступать права требования из договоров займа к комплексам сети Termoland (то есть фактически это будет не фонд с недвижимостью на балансе, а фонд, который будет выдавать займы на строительство новых проектов, модернизацию и обновление действующих комплексов).
- Целевая доходность 20,5% годовых, предполагаются ежемесячные выплаты дохода инвесторам.
- Фонд создается на 3 года (до конца 2028 г.).
- Предполагается листинг фонда на бирже для обеспечения ликвидности паев.
Комментарий по фонду: Компания Термолэнд является лидером на рынке термальных комплексов с очень высокими темпами развития своей сети. Также очевидным плюсом является аффилированность к крупному девелоперу - ГК Основа. К тому же, компания активно размещает ЦФА, привлекая капитал от розничных инвесторов. Что важно отметить - описанный выше фонд не является фондом недвижимости в прямом понимании, поскольку сами термальные комплексы (квадратные метры) не будут входить в состав фонда. Это по своей сути долговой инструмент, аналог облигаций/ЦФА только в формате ЗПИФ. Поэтому аллокация капитала в данном проекте не соответствует задаче инвестора по инвестированию в недвижимость (с ее преимуществами и недостатками).
Итак, как мы выяснили, сегодня wellness - это уже не просто тренд, а осознанный выбор в пользу качества жизни. Рост рынка wellness-туризма в России, подкреплённый растущим запросом на современные пространства для здоровья и восстановления, открывает перед инвестором новые возможности. Формат розничных ЗПИФов позволяет стать совладельцем таких объектов - от массовых термальных комплексов до премиальных клиник превентивной медицины.
На волне интереса появляются разные проекты: некоторые инициаторы предлагают продуманные win-win-модели, честно разделяя с инвесторами риски и ответственность. Однако, к сожалению, популярность формата ЗПИФ привлекает и тех, кто использует его лишь как инструмент для решения собственных финансовых задач. За красивыми рендерами и громкими заявлениями может скрываться слабая проработка или завышенные прогнозы с целью привлечения розничных денег.
Как отличить перспективный актив от красивой обложки? Только благодаря глубокому анализу: изучению документации, оценке команды, проверке реалистичности финансовой модели и юридической структуры. Помните: инвестиция в wellness - это вложение не только в недвижимость, но и в доверие к тем, кто этот концепт будет воплощать.
Подписывайтесь на телеграм канал "REIT по-русски | Фонды недвижимости", там я публикую эксклюзивные новости, а также есть возможность обсудить фонды среди сообщества инвесторов в недвижимость.