Сделка купли-продажи квартиры по доверенности - риски!
Сделка купли-продажи квартиры по доверенности - риски!
В последние несколько лет на рынке недвижимости выросло количество объектов, продаваемых по доверенности.
Принимая решение о приобретении квартиры, которая продается по доверенности от собственника, покупателю необходимо проявить максимальную бдительность и совершить ряд действий, направленных на минимизацию возможных рисков.
Самое главное – перед совершением любых юридически значимых действий, связаться с собственником квартиры по видеосвязи, попросить предъявить его паспорт, сверить внешность продавца с фотографией на паспорте, задать ему вопросы относительно его личности, личности человека, которому он выписал доверенность и относительно намерений собственника в отношении продажи квартиры.
Какие риски возникают у покупателя и как эти риски снизить?
1. Владелец квартиры не знает о существовании доверенности, не имеет намерения продавать свою квартиру и не знаком с так называемым «представителем».
Данная ситуация может произойти в следующих случаях:
- была изготовлена поддельная доверенность;
- в выдаче доверенности участвовал недобросовестный нотариус;
- доверенность получена с помощью обмана добросовестного нотариуса;
- доверенность выдана по поддельному паспорту или действительному паспорту, но с переклеенной фотографией;
- в доверенности точечно подделаны полномочия.
Сделка, совершенная по любой из таких доверенностей может быть признана недействительной. Покупателю придется вернуть квартиру ее настоящему собственнику, а вот получить назад свои деньги будет очень сложно, а может быть, и невозможно.
Прежде, чем вносить аванс или задаток за выбранную квартиру, необходимо совершить ряд действий:
Проверить доверенность.
На портале Федеральной нотариальной палаты (ФНП) действует бесплатный сервис для проверки доверенностей. В реестре хранятся данные обо всех удостоверенных доверенностях. Дата, ФИО нотариуса и другие данные в документе и на сайте должны совпадать. Кроме этого, доверенность можно проверить по QR-коду, размещенному на бланке.
Но делать это надо правильно! Не использовать программу-сканер напрямую с телефона, а зайти на официальную страницу сервиса, нажать там кнопку «Проверить», разрешить доступ к камере своего смартфона или компьютера и уже тогда с ее помощью отсканировать идентификатор на документе. Сервис проверит информацию в ЕИС нотариата и покажет, зарегистрирована ли там доверенность с такими реквизитами.
Проверить действительность паспортов доверителя и поверенного.
На портале Госуслуг надо ввести серию и номер паспорта, указанные в документе фамилию, имя, отчество, нажать «Продолжить». Сведения сверяются с данными МВД. Если паспорт действительный и подлинный, появится статус «действительный», если подлинный, но просроченный — «недействительный», если поддельный — «данные не найдены
Посетить нотариальную контору.
При подделке не всей доверенности, а в части изменения или расширения прав поверенного, все реквизиты, имена, фамилии и т.д. остаются действительными. Отловить такие точечные исправления вышеуказанными способами не получится: в публичном реестре не раскрывается содержание доверенности, так как это нотариальная тайна. Увидеть все от первой до последней буквы в нотариальном документе сможет только нотариус.
2. Отмена доверенности собственником квартиры.
Собственник квартиры имеет право в любое время отменить доверенность, не предупреждая об этом поверенного.
В случае отмены доверенности собственником квартиры, поверенный не имеет право совершать какие-либо действия от имени доверителя. В противном случае, сделка может быть признана недействительной. Проверяя доверенность перед внесением аванса или задатка, необходимо также проверить, нет ли в реестре ФНП сведений об отмене доверенности. Это же действие целесообразно произвести непосредственно на сделке, перед подписанием договора купли-продажи.
3. Смерть собственника квартиры, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным, безвестно отсутствующим или банкротом.
Каждый из этих фактов является основанием для аннулирования выданной доверенности. С момента фиксации данного факта документ становится недействительным. Поверенный может не знать об их свершении или намеренно скрыть их. Сделка, совершенная по такой доверенности будет являться ничтожной. Необходимо проверить собственника квартиры на наличие в отношении него судебных дел, текущего и потенциального банкротства, исполнительных производств.Также, как и во всех предыдущих случаях, обязательно на сделке, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи, связаться по видеосвязи с собственником квартиры и удостовериться, что с ним все в порядке.
4. Доверенность выдана собственником квартиры под воздействием обмана, насилия, угрозы, заблуждения или в момент, когда он был не способен понимать значение своих действий или руководить ими.
В данном случае существует риск истребования собственником имущества из владения покупателя, даже, если последнего признают добросовестным приобретателем.
Перед внесением аванса или задатка и непосредственно на сделке, связаться с собственником по видеосвязи, пообщаться с ним и задать ему все необходимые вопросы
5. Сделка может не состояться в связи с тем, что в доверенности не прописаны все требования банка.
В случае, если сделка купли-продажи квартиры, продаваемой по доверенности, ипотечная, то все документы должны быть подготовлены «по форма банка», то есть соответствовать его требованиям.
Собственники квартир, оформляя доверенность на ее продажу, часто этого не учитывают, составляя «типовую» доверенность, поэтому в доверенностях могут быть не прописаны необходимые права и сведения.
До внесения аванса или задатка, необходимо удостовериться, что доверенность по своему содержанию полностью устраивает банк.
А также заручиться обещанием собственника, что в случае, если, все-таки придется переделывать доверенность, он найдет способ это сделать в самые кратчайшие сроки.
Также рекомендуем прописать несоблюдение собственником данного действия как основание для возврата им аванса или задатка покупателю.
В данной статье мы рассказали об основных рисках, которые могут возникать при покупке квартиры по доверенности от собственника.
Мы регулярно проводим сделки, в которых участвуют представители по доверенности и знаем, что есть еще много других тонкостей и нюансов, на которые надо обратить внимание.
Если Вы хотите получить консультацию по данному вопросу и/или профессиональное юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости, обращайтесь по кнопке ниже
Мы обязательно Вам ответим!
Подпишитесь на наши соцсети, чтобы получать ещё больше ценной и полезной информации. Союз риэлтора и юриста в Москве и Подмосковье.
Интересные статьи: