Юрист по аренде, или как мы работали с договором аренды известного ретейлера алкогольной продукции
Преамбула
В начале сентября 2022 к нам обратился собственник нежилого помещения.
Помещение с отдельным входом полностью изолировано и располагается на первом этаже жилого дома. Общая площадь почти 90 кв. м.
Арендатор — крупный ароматный ретейлер алкогольной продукции.
Собственником на момент обращения уже был заключен предварительный договор аренды.
Предварительный договор закрепляет интересы сторон на будущее, то есть в нем отражаются все существенные условия будущего договора аренды: цена, порядок оплаты, изменение цены, за что платят, срок, права и обязанности, целевое использование и т. д.
Так скажем, предварительный договор — некая страховка сторон от неожиданностей или от полностью отклонившихся в худшую стороны условий договора.
Логично, когда стороны правоотношений, предполагают определенное поведение. А не так, что сегодня договорились на аренду за 100 000 руб. , а когда начали смотреть основной договор там 80 000 руб. и т. д.
Аренда коммерческой недвижимости — небольшой экскурс
Собственнику прежде всего интересно получить стабильного арендатора, который будет исправно платить и надлежащим образом использовать помещение.
Арендатор работает и получает свою прибыль, арендодатель свои деньги. Все счастливы, если этот процесс долгий и неизменный.
Собственник окупает свои затраты на приобретение объекта недвижимости, арендатор ведет свой бизнес и улучшает свои показатели в рмаках целого бизнеса.
Лучший вариант для обоих — долгосрочный договор аренды. Минимум на 5 лет, лучше на 10.
Собственник спокойно прогнозирует возврат инвестиций, предприниматель понимает, что его не выкинут на улицу, а если и попробуют, то такой поворот можно обыграть в договоре неустойками и штрафами.
В таком случае все стороны располагаются к оформлению таких стабильных отношений.
К примеру.
1. Сетевой магазин, который исправно и стабильно платит, потому что у него отложены все внутренние бизнес-процессы: бухгалтерия, юристы, менеджеры.
2. Напротив, дядя Ваня, за которым постоянно нужно бегать и спрашивать: «Иван, когда оплатишь аренду?", "Вань, ты не оплатил коммуналку, поясни?", "Ванек, это уже не смешно, жильцы жалуются на мусор у твоего магазина. Убери».
Какой вариант привлекательнее? Очевидно первый.
Начало юридического анализа договора аренды
В наш адрес поступили: выписка из ЕГРН на помещение, проект договора аренды, технический план, где отражен поэтажный план с расположением на этаже.
Помещение без ограничений. Появление новых не предполагается. Эту сторону вопроса вообще не касаемся.
Проект договора
Задача: собственник не ставит цель "закошмарить" арендатора и переложить на него все обязанности. Главное — рационально подойти к юридическому анализу договора.
Таким образом, мы обращаем внимание, прежде всего на двусмысленные формулировки, которые порождают серьёзные юридические последствия: большие неустойки, расторжение, безответственность.
Смотрим условия
А.
п. 3.1. указывает, что переменная часть арендной платы начисляется с момента подписания акта приема-передачи (далее - АПП).
Смотрим по тексту договора:
п. 4.1. АПП подписывается в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации.
Что с гос регистрацией? п. 10.1. Стороны договорились, что обязанность по осуществлению государственной регистрации настоящего Договора, в том числе по оплате всех необходимых пошлин, возлагается на..., - далее на выбор - арендатор / арендодатель.
Собственник заинтересован, как можно скорее передать помещение, потому что с момента передачи и начала операционной деятельности он начнет получать арендную плату.
Отсюда мы ставим вопросы:
- Ничего не написано про сроки регистрации? Арендатор собственными силами производит регистрацию или у него подрядная организация?
- Арендодатель за себя готов оплатить пошлину, пошлину за Арендатора – нет, если организация подрядная, то имеет место стоимость их услуг – какая она?
Б.
Обращаем внимание, что зачем-то используются банковские и рабочие дни в перемешку.
Вдобавок к этому, получается, что десятый рабочий (банковский день) - получается аж середина месяца.
Предлагаем, уйти от чехарды и поставить оплату арендной платы не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца.
В.
Дальше пропущены все суммы, касающиеся обеспечительного платежа, да и в целом ничего, кроме зачисления в последний месяц, не указано.
Условно если арендная плата в первый год 100 000 руб., а во второй 200 000 руб. Что с обеспечительным платежом?
Предлагаем уточниться путем внесения условия о пополении обеспечительной суммы.
Г.
По всему тексту договора про мусор было написано диспозитивно, то есть арендатор что-то там вправе, но никак не обязан.
Предлагаем, дополнить условиями про твердые коммунальные отходы (далее - ТКО).
Так как арендатор у нас полноценный коммерческий субъект с ассмортиментом, то и ТКО будет иметь существенный объем.
Здесь однозначно необходимо возлагать обязанность по заключению соответствующих договоров и перекладывать ответственность за соблюдение законодательства в сфере ТКО на арендатора.
Важно. Помещение находится в жилом доме, и если арендатор будет захламлять прилегающие территории и общие места для сбора мусора, то собственнику не поздоровиться.
Д.
Далее был достаточно сложный для объяснения пункт в договоре, но мы постарались раскрыть его доступно.
п. 5.1.8. В письменном виде сообщать Арендатору обо всех обстоятельствах, которые могут повлиять на исполнение Договора, в том числе об отчуждении Объекта аренды третьим лицам.
А дальше по тексту нарушение указанного пункта являлось мало того основанием для расторжения договора в одностороннем порядке арендатором, но еще и подводило арендодателя под штрафную неустойку в 1 500 000 руб. или ставка арендной платы, что по существу со второго года аренды составляло 200 000 руб.
Так себе перспективы.
С этим нельзя было соглашаться, так как формулировка п. 5.1.8 крайне размытая, под которую можно подвести любы обстоятельства.
Поэтому императивно указываем на несогласие и исключение указанного пункта из условий, где он применяется.
Е.
После по тексту фигурировали положения про субаренду без согласия собственника.
Также указали, что с положениями надо поработать. В текущем виде они не раскрывают существа обстоятельств.
Задаем ряд вопросов, с какой целью указаны пункты про субаренду, что собираются делать, даем предложения по переформулировке.
Получаем договор после наших правок
А.
По АПП, гос регистрации вопрос был урегулирован просто - арендатор взял на себя все расходы и сам процесс, заверив, что не самостоятельно все оперативно зарегистрирует.
По просьбе собственника со сроками лезть не стали.
Б.
До 5 (пятого) числа месяца было принято. Отлично.
В.
По обеспечительному платежу также все наши предложенные правки и дополнения были включены в договор.
Г.
Правки по мусору внесены без изменений. Идем дальше.
Д.
Смысл нашего послания со злосчастным пунктом 5.1.8 также был воспринят с пониманием. Все корректирующие с ним положения отредактированы в пользу собственника.
Е.
Субаренду определили в пределах не более 3 кв. м. В принципе мы понимаем, что магазин может сдавать в аренду площади постаматам, собственник был готов к этому.
Правки после правок
После правок был получен договор, который все-таки содержал разночтения с той версией, которая была принята обеими сторонами.
В частности, видоизменился пункт договора, согласно которому арендодатель должен был оказывать содействие в получении согласия от УК по поводу размещения рекламы и согласования проектов ремонтно-строительных работ.
Теперь собственнику надлежало разработать некую документацию для арендатора, что не входит в круг интересов собственника.
Действительно остроконечная управляющая компания благополучно зарабатывает на согласовании такой документации. С одной стороны - правильно, пусть будет порядок, с другой - итак со всех сторон душат предпринимателей.
Собственник готов на согласование с УК, понимает расходную часть мероприятия, но не согласен с разработкой.
Просим внести ясность.
Вносят. Замечательно.
Контекст
Помимо взаимодействия с собственником, мы работали с юристом арендатора.
Обоюдными профессиональными усилиями нам удалось подписать договор в течение одной рабочей недели.
Дальше остается дело за процессом регистрации долгосрочной аренды, которая является камнем преткновения к передаче помещения и начала фактических оплат.
Итог
Работа получилась не сильно замысловатой.
Быстро определили точки соприкосновения, выделили недопустимые положения, предложили версии.
Согласовали. Подписали. Юридическая часть на этом закончилась.
Вывод
Очевидно, что собственнику не до чтения и согласования договоров и прочих документов. Его кругозор в плоскости сокращения сроков выполнения задач и получения прибыли.
Мы, как специалисты в сфере имущественных отношений, помогли качественно высвободить собственное время бенефициара, которое бесценно.
Выделили существенные риски, конкретизировали отношения, дополнили нужным.
Пользуйтесь услугами настоящих специалистов. Даем слово, оно того стоит.
Благодарим за внимание. Будем очень признательны за подъем рейтинга материала и блога.
Подписываемся - будет много интересного.
Из последнего на VC - стоит ли заказывать ФГИС ЕГРН за 1 рубль.
Делали обзоры автоматизированных (и не очень сервисов): отчет Яндекса, отчет Циан, отчет неизвестного сервиса
Еще мы писали про долгосрочную аренду в прямом и переносном смысле слова "долгосрочный", про необычные особые отметки Росреестра.
Читайте также закрученную историю про сложную долевую собственность.