Ставки растут, метры простаивают: как выбрать офис в 2022 году

Сколько стоит снять и подготовить под себя офис «из бетона», после прошлого арендатора, по модели built-to-suit и в коворкинге. Главные выводы нового обзора способов организации рабочих пространств от компании MANUFAQTURY.

Пандемия катализировала процесс измения отношения к офисам. По данным Superjob.ru, в январе 2021 года 30% сотрудников так и не вернулись в офисы, остальные — все больше работают в гибридном формате. В исследовании компании CBRE прогнозируют, что в ближайшие два года 8 из 10 офисов изменятся: площадь многих рабочих пространств станет меньше, а качество — выше.

По данным консалтинговой компании JLL, в прошлом году 64% компаний уже уменьшили размер запрашиваемых площадей для организации офисов компаний в среднем на 20%: для одних решение стало вынужденным, для других — осознанным. Средний размер сделки аренды в 2020 году составил 1 757 кв. м по сравнению с 2 169 кв. м в 2019 году.

Компании стремятся учесть множество факторов при выборе офиса, сконфигурировать пространство с учетом профиля бизнеса, специфики отделов, требований закона (например, о хранении и передаче персональных данных) и численности работников на перспективу. Офис отражает и ценности компании: заботу о благополучии сотрудников, принципы организации рабочих процессов, и корпоративной культуры. Комфортный и привлекательный офис помогает растить лояльность сотрудников и создает чувство вовлеченности и причастности, общую самоидентификацию.

Четыре подхода к поиску и организации офиса

• Помещение в состоянии Shell&core — компания снимает помещение без ремонта в состоянии бетона “под отделку”. Обычно это пространства в новых БЦ и деловых кварталах.
• Аренда офиса с отделкой за выездом предыдущего арендатора.
• Аренда рабочих мест в коворкинге.
• Аренда по модели built-to-suit. Такой формат появился как ответ на запросы клиентов, которые не хотят заниматься процессом создания и организации офиса, но при этом не готовы мириться с ограничениями коворкингов и чужих старых офисов. Особенно это актуально для стабильного крупного бизнеса: ему нужен свой офис, который соответствует корпоративным требованиям — техническим и имиджевым.

Модель built-to-suit — новое явление на российском рынке. Она работает следующим образом: бизнес подписывает договор аренды до начала реализации офисного пространства, а built-to-suit-оператор инвестирует свои деньги в создание или трансформацию офиса в соответствии с задачами клиента. Оператор — одновременно инвестор, генподрядчик, а также управляющая компания офисного пространства. Он отвечает перед заказчиком за сроки, стоимость и качество ремонта.

Аренда помещения в состоянии shell&core требует капитальных расходов на ремонт и мебель, затраты на которые в офисе класса А обходятся в более чем 60 000 руб./кв. м. То есть на офис размером 1000 кв. м нужно вложить в ремонт единомоментно не менее 60 млн рублей.

Аренда помещения за выездом арендатора тоже требует вложений — обычно нужно сделать косметический ремонт и купить мебель, на что уйдет от 10 000 руб./кв. м.

Аренда места в коворкинге или офиса по модели built-to-suit не требует капитальных затрат, так как помещения уже меблированы и готовы к работе.

Если рассматривать сугубо финансовую сторону вопроса, то при расчете на пять лет для современных зданий класса B+ и A в востребованных локациях в Москве эффективная стоимость офиса с учетом всех затрат будет ниже у помещения shell&core (от 58 600 руб./кв. м в год). Далее по стоимости идут аренда готового офиса за выездом арендатора (от 59 800 руб./кв. м в год), built-to-suit (от 62 400 руб./кв. м в год) и коворкинг (от 63 200 руб./кв. м в год). В случае с коворкингами указана стоимость аренды с учетом использования общих зон.

Помимо изначальных затрат и эффективной стоимости эксплуатации офиса стоит обратить внимание на ещё три момента: количество рабочих мест, срочность заезда и длительность договора аренды.

Начнем с количества рабочих мест. В своем обзоре специалисты MANUFAQTURY пришли к выводу, что для малого бизнеса с 30-60 работниками (подойдет офис до 300-500 кв. м) эффективнее будет арендовать коворкинг, который обеспечит весь необходимый бытовой сервис. У небольших компаний часто нет ресурса заниматься вопросами организации и эксплуатаций офиса, поэтому вариант готового офиса с полным сервисом может быть наиболее актуален.

Для среднего бизнеса или отдельных департаментов крупных компаний (70-150 рабочих мест, размер — до 1500 кв. м) наиболее распространенным вариантом аренды является аренда офиса с отделкой за выездом арендатора, а если срок договора более 3-х лет, то есть смысл рассмотреть built-to-suit подход.

Чем крупнее бизнес, тем больше оснований выбирать более долгосрочные стратегии и инвестировать в ремонт, поэтому аренда офиса в состоянии shell&core будет максимально эффективна при контактах от 5-ти лет, также как и в модели built-to-suit.

Скорость заезда. Если нужно заехать быстро, логично смотреть варианты с готовым ремонтом. На подбор подходящего объекта, согласование коммерческих условий и формы договора чаще всего уходит не менее двух месяцев. Если компании нужно срочно предоставить рабочие места сотрудникам, лучше присмотреться к коворкингам.

Если переезд планируется через 1-3 месяца, то можно посмотреть помещение “за выездом арендатора”. Хотя в текущей ситуации и на рынке срок подбора подходящего качественного офиса может затянуться — по данным CBRE, в запланированных к вводу до конца 2021 года бизнес-центрах доступно для аренды или покупки лишь 20% офисных площадей, в 2022 и 2023 годах — уже менее 70%. Это связано с тем, что сокращаются объемы спекулятивного строительства, то есть строящиеся крупные комплексы уже законтрактованы и не будут предлагаться на рынке для аренды или покупки. Если же подходящее помещение было найдено, решение по аренде надо принимать оперативно - хорошие варианты разбирают очень быстро. Кстати, косметический ремонт и мебелировку может взять на себя BTS-оператор и распределить его на срок договора.

В связи с этим все больше арендаторов рассматривают более долгие и выгодные стратегии — заранее подобрать объект в состоянии shell&core или “под отделку” и сделать ремонт самостоятельно или по модели built-to-suit.

Срок аренды также играет роль. Если контракт планируется до двух лет, наиболее выгодным вариантом будет аренда за выездом арендатора (70 043 руб./кв. м в год) и коворкинг (73 800 руб./кв. м в год), на три года — аренда за выездом арендатора (66 429,75 руб./кв. м в год), на пять — shell&core (64 984,17 руб./кв. м в год) и аренда за выездом арендатора (65 345,28 руб./кв. м в год).

Сравнение средней эффективной стоимости одного кв.м в год с учетом эксплуатации, капитальных затрат, коммунальных услуг и ежегодной индексации:

На то, как компания организует свой офис, влияют особенности бизнеса и функция офисного пространства. Исходя из особенных пожеланий компаний, в MANUFAQTURY составили сводную таблицу по всем факторам для выбора подхода к организации офиса:

Получается, что самый универсальный вариант — за выездом арендатора, но при этом он и самый компромиссный. Компании придется подстраиваться под представления бывшего арендатора об оптимальном организации офисного пространства.

Наиболее экономически эффективный — shell&core, но он подходит только стабильным компаниям с достаточными финансовыми и административными ресурсами, которые могут планировать на пять и более лет вперед и готовы курировать весь процесс создания нового офиса и ждать.

Самый удобный и современный подход — built-to-suit, который позволяет не отвлекать ресурсы на непрофильную деятельность и при этом получить современный офис, который усилит HR-бренд.

Коворкинг же подходит для небольших компаний и стартапов, у которых нет выраженной корпоративной идентичности или понимания числа сотрудников на горизонте ближайших лет. Также коворкинг — наиболее оптимальный вариант для тех, кому офисное пространство нужно “вчера”.

#office #офис #business #career #built_to_suit #бизнес #tech