REIT по-русски: Недвижимость
Авторский канал о Российском рынке фондов недвижимости: t.me/rus_reit
Добрый день!
1) По поводу дивидендов на этапе строительства - это по своей сути маркетинговый ход, чтобы привлечь инвесторов. Деньги для этих выплат Антерра берет из своих других проектов. За 2-4кв вроде обещают выплату провести в марте. Но схема очень странная…
2) Режим переговорных сделок позволяет им продавать весь объем именно от Антерры, не размывая его паями других инвесторов в стакане (которые стоят ниже по цене).
3) Как и писал в статье - у них действительно судя по всему есть какой-то свой график повышения цен, который основан исключительно на желании продавать паи дороже без привязки к фундаментальным показателям. Такое в практике ЗПИФов недвижимости я встречаю первый раз.
На рынке есть достойные и прозрачные фонды недвижимости, поэтому не во всех случаях депозит является лучшим решением.
В расчетах сделал три сценария роста цен, есть как консервативный, так и оптимистичный, который тоже основан на ряде предпосылок. Аналогичных фондов в Сити не было ранее, да и в целом продукт относительно новый для рынка. А если говорить про ЖК, то ближайший пример это Capital Towers, там распроданность более 90% к текущему моменту (с ввода прошло 2,5 года). Можно также посмотреть на результаты по другому фонду от MR, который находится на своей завершающей стадии (Симфония 34), там тоже результаты соответствуют планам. Но тем не менее, риск увеличения сроков продаж квартир из фонда - остается.
Высокая кредитная нагрузка была по данному активу, а в связи с ростом ключевой ставки в последние два года - размер процентов по кредиту скорее всего превысил арендный поток, что и привело к отрицательному финансовому результату.
@id1467407 Владимир, это цикл статей о фондах, на которые влияют новогодние праздники. Сегодня вышла вторая часть с Российскими фондами из сегмента торговой недвижимости. Скоро выйдет третья часть с фондами из рекреационной / отельной сферы.
Ссылка на вторую часть: https://vc.ru/invest/2677601-novogodnie-investicii-rossiiskie-fondy-nedvizhimosti-kotorye-delayut-prazdnik-yarche
По поводу фонда Green Flow - мой обзор как раз и подсвечивает подозрительные моменты и несостыковки между маркетингом и реальностью, но это относится исключительно к данному фонду.
Что касается других фондов, то на рынке достаточно много управляющих компаний и фондов с разными стратегиями, которые имеют прозрачную структуру и реалистичные прогнозы по доходу. Вот список наиболее крупных и известных УК на рынке, у которых в линейке есть фонды с регулярными выплатами дохода: Современные фонды недвижимости (Сбер), ВИМ Сбережения (ВТБ), ПАРУС, Акцент, Альфа-Капитал и др. (не является инвестиционной рекомендацией).
На этом канале ранее я уже разбирал несколько достойных внимания фондов с регулярными выплатами рентного дохода (получили рейтинг А):
1) ПАРУС-ЗОЛЯ: https://vc.ru/invest/2667807-investitsii-v-fond-parus-zolya-i-sklad-zolotoe-yabloko
2) АКЦЕНТ 5: https://vc.ru/invest/2662280-obzor-fonda-aktsent-5
3) Современная коллекция: https://vc.ru/invest/2683700-investitsii-v-biznes-tsentr-belaya-ploshchad