Реально ли это без ипотеки купить квартиру в ЦАО Москвы?
Самая дорогая недвижимость в нашей стране — это не только Сочи, но и Москва. Прекрасный город, тут в пределах ТТК ценники кусь: 30/40/50 млн рублей за достаточно скромную квартиру. Совсем уж в центре или в новых элитных ЖК цены могут доходить до недоступных для понимания.
1-2 млн за квадратный метр — ну такое могут себе позволить только популярные блогеры и успешные владельцы телеграм-каналов;)
Недавно с друзьями пили пивко и обсуждали всякое, ну и слово за словом, пивом по столу зашла речь с моей давней подругой Анастасией и ее мужем о том, насколько вообще реально жить в центре Москвы, если ты тут не родился или тебе не досталась квартира в ЦАО по наследству.
Я, конечно же, оптимистично сказал, что откладывая вдвоем 200к в месяц, через 5 лет можно купить квартиру с видом на Кремль. Конечно, не уточнил, что вид на него будет в бинокль, но все же.
Сколько вообще нужно откладывать, чтобы купить квартиру в ЦАО?
Давайте посчитаем. Возьмем уж не самый центр, а в пределах ТТК, миллионов за 30.
Вот, например, трешка в районе Шаболовки:
Методом хождения по ЦИАНам можно посмотреть что-то еще и в других районах, и уж тем более других размеров.
А считать давайте семейную пару, потому что вдвоем это в 2 раза реальнее, чем одному. И пусть меня закидают тухлыми яйцами те, кто считают, что зарабатывать обязан в семье только мужчина. Это личный выбор каждого.
Для расчета используем калькулятор.
Исходные данные: можно позволить себе откладывать 150 000 ежемесячно. Необходимый бюджет: 30 млн. Ситуации — для примеров, посмотрим не самые фантастические.
Ситуация 1. Не самая реалистичная
Доходность 15%, срок ±8,5 лет. Такая доходность предполагает высокие риски, достигнуть ее можно с помощью высокорискованных облигаций (так называемые ВДО — высокодоходные облигации) и/или большого процента акций.
Ситуация 2. Оптимистичная
Доходность 12%, срок ±9 лет. Такая доходность также предполагает довольно высокие риски, хотя и ниже, достигнуть ее можно с помощью корпоративных облигаций второго эшелона и небольшого процента акций.
Ситуация 3. Близкая к реалистичной (но это не точно)
Доходность 10%, срок ±9,5 лет. Такая доходность предполагает умеренные риски, это инвестиции в облигации первого и второго эшелона.
Ситуация 4. Прагматичная
Доходность 7%, срок ±11 лет. Невысокая доходность предполагает невысокие риски. Это вклады, ОФЗ и облигации первого эшелона. В этом и всех предыдущих случаях повысить доходность можно с помощью ИИС.
Долго? Ок. Посчитаем ипотеку с таким же платежом в 150 000 рублей в месяц.
Для расчета используем калькулятор. Ставку возьмем 7%.
Максимум при таком платеже и при такой ставке дадут 23 млн рублей на 30 лет, суммарно нужно будет заплатить 55 млн. Ну и тут еще первоначальный платеж придется выложить. Есть вероятность погасить досрочно.
23 млн на 30 лет против 30 млн за 9-11 лет. Спойлер: из-за инфляции и роста цен на недвижимость через 9-11 лет очень вероятно можно будет купить квартиру, которая сейчас стоит 23 млн или ниже (вероятно, что даже в районе 15 млн) . Так что помним, что доходность на уровне инфляции позволяет сохранять, но не зарабатывать. Но на таком сроке недвижимость обычно растет.
Ну и посмотрим, сколько нужно откладывать в месяц, чтобы за 5 лет накопить 30 лямов
Железобетонный (но это не точно) вариант:
При доходности 8,5% — откладываем 400 000 в месяц и инвестируем в облигации (ОФЗ, первый и второй эшелоны) и вклады
Оптимистичный вариант:
При доходности 13% — откладываем 350 000 в месяц и инвестируем в облигации второго эшелона и небольшой процент в акции и ВДО
Фантастический вариант:
При доходности 19% — откладываем 300 000 в месяц и инвестируем в акции, надеясь на чудо. Очень вероятно, что будет в итоге минус.
Стоит напомнить, что гарантировать доходность невозможно, всегда есть риски, ставка ЦБ может падать и тянуть вниз доходность по вкладам и облигациям, а еще банк или эмитент может обанкротиться, у акций и других инструментов рисков еще больше. Про доходность облигаций сейчас я писал пост:
Прекрасно видно, что в 150к не уложились. Упс. Для подавляющего большинства людей квартира без ипотеки за 5 лет является скорее невозможной, чем возможной, но есть, к чему стремиться.
А что происходит сейчас с ценами?
Вторичка в Москве падает, первичка растет за счет хитрой схемы субсидированных ставок на ипотеку. Если кратко, то под видом рассрочки предлагается ценник, который уже включает в себя проценты. Об этом достаточно подробно написано у моего бро Макса.
Поскольку мы нацелены на вторичку, то можно предположить, что какое-то время цены будут падать или не будут хотя бы расти. Как долго? Непонятно. Стоит все же быть тут пессимистами и не верить в падение в течение ближайших 10 лет. Но пузырь вторички 2020-2021 годов лопнул. Тренд на данный момент нисходящий.
Смотрим на красивую кривую:
Конечно же, эксперты скажут, что видно же, что недвижимость всегда растет, но есть вариант, при котором через 5 лет можно будет взять не дороже, чем сейчас. Да и вообще непонятно, будет ли что-то вообще через пять лет, конечно. Вот то, что через 10 лет она будет дороже, лично у меня сомнений не вызывает. Через 5 — не факт.
А теперь — про инфляцию и рост цен на недвижимость
Резонно сказать, что деньги всегда обесцениваются, из доходности стоит вычитать инфляцию. И это правда. Тем не менее, в данном случае нам не так важна инфляция, как стоимость квартиры.
Цены на недвижимость не идут ровно с инфляцией. Да, деньги обесцениваются всегда, а недвижимость не всегда растет. И недвижка может обгонять или отставать от общего роста цен.
Например, это видно на периоде с 2010 по 2020. Особенно по вторичке.
Сейчас цены на вторичку идут вниз. Как долго это продлится? На примере 2015 года вторичка падала почти 3 года, а до максимума 2015 года восстанавливалась 5 лет. Первичка, естественно, живет по другим законам и зависит исключительно от ставок по ипотекам. Застройщикам нужно кушац. Нет, я не уверен, что только в течение 5 лет вторичка не подорожает до цен февраля. Это скорее пример того, что через 5 лет квартира может стоить как дороже, так и дешевле или столько же. Но через 10 лет с 99%-ой вероятности цены будут сильно выше. Но никто точно этого не знает. Даже эксперты. Не исключаю даже вариант, при котором сейчас взять ипотеку может оказаться выгоднее, чем копить. Этого никто не знает.
Что в итоге-то?
В первую очередь, я бы не рассматривал квартиру за 30 млн. Во вторую очередь, постарался бы откладывать не 150 000, а 200 000. В третью, постарался бы держать доходность на уровне 10-13%. Через 5 лет будет 15-17 млн. Недостающую часть можно будет взять в кредит. Но это уже личное дело каждого. Как мне кажется, главное — начать. А там уж пойдет.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю о своем опыте в инвестициях и финансовой грамотности, о том, как коплю на недвижимость в Сочи и не забываю про полезные источники знаний и мемы.
"Во вторую очередь, постарался бы откладывать не 150 000, а 200 000"
А ты постарайся откладывать не 200 тыс, а 2 млн. Тогда у тебя всё получится. Вам всего доброго, хорошего настроения и здоровья!
Как откладывать 150, когда у тебя зп 70?(
Работай чуть усердней и заработаешь за месяц 29 млн. Вот тебе и квартирка
Да Вы гуру финансового планирования, не иначе! Как подписаться на ваш телеграмм-канал?)
если есть возможность откладывать 150, то можно ужаться и постараться 200. это реалистичный вариант в конкретной ситуации. но стремиться-то надо к 2 лямам)))
Чтобы у вас была квартира в центре Москвы, у вас должно быть всего лишь 29 млн. рублей)
во-ооот, очень правильная идея, полностью соответствует тексту статьи :-)
Как откладывать 150, когда у тебя зп 70?(
Готов даже курс купить обучающий
Если хочешь быть здоровым - не болей!
забавные рассуждения с исходными про "уровень постоянного дохода", "инвестициями, гарантией их роста и гарантией возврата средств", потом бац и болезнь какая нибудь не приятная, сво и пара пустяковых изменений в зак-стве .....
Комментарий недоступен
штош, видимо, я оптимист)
Откуда автор берёт доходность 7% на 11 лет и ещё называет эту ситуацию «прагматичной» — мне совершенно не ясно.
оттуда же откуда он откладывая по 150тр начинает откладывать по 200
Конечно реально:
1) Открываем тумбочку
2) Берем сколько надо
3) Кидаем бабло риэлтору небрежно со словами «И чтоб завтра их в квартире не было»
4) Закрываем тумбочку
5) Едем тусить
Комментарий недоступен
Как говорится - жить хорошо, а в роскоши жить ещё лучше.😊🙂
Два моих любимых автора спорят)))
Ещё не хватает парня, который напишет что недвижимость всегда растёт. И будет супер успешная пятница
Ждем его)
Ну и мы не спорим, с Максом спорить невозможно, он профи своего дела, а я только учусь)
Комментарий удален модератором
Что-то подсказывает, что в перспективе 10 лет большинству сложно просчитать свою возможность регулярно откладывать деньги, зарабатывая их в России
Когда я увидел слово Инвестиции, чертыхнулся и закрыл статью. Это год ничему не научил? Инвестиции, это не акции и не крипта. Недвижимость - инвестиции, инвестиции на инвестиции - профанация.
инвестиции это просто громкое словечко. мы с тобой поговорили, почерпнули что-то полезное, решение вступить в диалог было инвестицией, которая окупилась.
а когда дело касается реальных дел, бизнеса и сделок, то речь может идти только о методике, технологии и расчетах.
спекуляциями вообще все что угодно называют, хотя суть спекуляции - торговля дефицитом, а дефицитно абсолютно всё) я запутался)
Реально с 30 миллионами свалить из страны.
видно, что у тебя их нет, и вопрос ты не прорабатывал
смешно
такие квартиры покупаются не на зарплату, и не на "откладывать"
если вы будете не получать зарплату, а выдавать её другим - тогда шансы появятся
За эти бабки можно купить небольшой домик в Австралии или квартиру у Тихого океана)
А за половину этой суммы дом с 3–4 спальнями где-нибудь в Канзас-Сити.
Комментарий недоступен
Да, только нужно быть упёртым и проектов запустить десяток и больше, пока один из них выстрелит.
И не боятся переходить к следующему, если текущий не оправдывает ожиданий. Что тем сложнее, чем больше усилий уже вложено.
Бывают, конечно, уникальные случаи. когда выстреливает с первого раза. Про них пишут книжки, а мы их читаем. Да и то, когда разберёшься, обычно у героя есть предыдущий неудачный опыт.
Алекс! Почему переключился на Москву с видом на Кремль? Неужели центр столицы стал дешевле, чем Сочи ?
Мне кажется, Сочи московские цены на недвижимость и не снились.
Макс, читай внимательнее начало поста! С друзьями обсуждали, обещал рассказать подробнее) Твой пост упомянул, не благодари;)
у меня и так кремль видно, если подняться на крышу соседнего дома)
А зачем вообще покупать квартиру в центре Москвы? Не логично. Ну реально логика нищего. Я бы взял в аренду топ жильё или люкс отеля в лонг, а остатки как раз инвестировал. И живешь как человек и деньги есть. Покупать такую недвижку есть смысл если ты в месяц откладываешь 4-5млн))) и покупать как вложения стратегические и то земля лучше.
и куда бы ты инвестировал в текущей ситуации, инвестор?)
кстати если посчитать сколько налоги за элитную жилплощадь в центре мск, то желание владеть такой собственностью как рукой снимет :-)
Мы рассуждаем, как нищеброды-миллионеры- есть деньги, которых может хватить или на хату, или на инвестиции. "Зачем покупать колбасу, когда курица тоже мясо, но дешевле"
Наверное, есть люди, у которых денег жопой жуй и которые как раз могут и хату купить, и мерс с водителем, и на инвест останется.
При таком раскладе - почему бы и не купить. Тк в своей хате можно сделать ремонт под себя (например, высоту столешницы на кухне под свой рост, а не "средний", проектор с 5.1, и тд)
PS но вот кто покупает древние хрущи-сталинки в центре, а не новостройку - для меня загадка..
Если у вас нет 30 млн.рублей, значит доходы ниже средних московских. И тут возникает вопрос: надо ли выпрыгивать из штанов, урезая себя и ограничивая, чтобы купить недвижимость в Москве, или же лучше снимать, не будучи связанным обязательством?
Это извечный вопрос, на который есть два ответа, имеющих своих сторонников. В свое время я купил квартиру в ипотеку и сумма выплат обесценилась к текущему моменту времени. Но думая о недвижимости сейчас, я понимаю, что не стал бы за лазить в кабалу и просто снял бы квартиру с хорошим ремонтом в удобном районе. Слишком нестабильная ситуация в экономике. Я хочу ещё дом купить, но цены растут так быстро, что дом превращается в дачу, а само строение может быть упрощённых, типа свайного каркасника, а не кирпичного кубика.
Стройте каркасник на нормальном бетонном фундаменте, мой вам совет.
это ж какие средние доходы то в Москве по Вашему мнению?
(если со средних можно купить квартиру за 30млн, то это значит каждый второй (при нормальном распределении) имеет 30млн?)
Комментарий недоступен
без него калькулятор может показать немного не то)
ну вот нахрена вам эта "своя" квартира? ну вот зачем, чтобы что?
снимайте где вам нравится, живите в свое удовольствие, пилите свой бизнес, инвестируйте не инвестируйте. потом ебаться с этой ипопекой 20 лет, этож пиздец кабала.
Есть люди, которые любят красивые вещи и интерьеры, это приносит им радость. Создавать свой интерьер в сьемной квартире - проблематично. Только если она не сдается пустой. Некоторым же достаточно просто обыкновенного жилья, чистого и опрятного, таким людям можно и жить всю жизнь в арендованном жилье.
На самом деле, получить квартиру в центре Москвы элементарно. Нужно только иметь престарелую бабушку, которая владеет такой квартирой и ее желание подарить ее внучку/внучке. И вуаля у тебя квартира в центре Москвы! Может даже с видом на кремль))
Главный аспект, имхо, это сроки. Что-то прогнозировать можно только на отрезке 5-10 лет (10 лет - уже сомнительно). Поэтому реальный период накопления должен быть - 5-7 лет, а дальше покупка небольшой квартирки около мкада. Потом итерации повторяем.
Так что приведенные примеры накопления на отрезке 10 лет еще более-менее с натяжкой можно рассматривать. Но ипотеку на 30 лет? Какой год был 30 лет назад? 1992-й? Переместитесь мысленно в тот 1992-й год и попробуйте что-то напрогнозировать до текущего момента... Сможете из 1992-го года гарантировать стабильность своих доходов?
Ответ очевиден, реально, но не всем… точнее даже меньшинству, обычно такому, которое друг за друга кнопки жмёт в одном известном месте, ну или ребятам из прачечной, они могу такое уже до 25 лет приобрести и на сдачу amg, а всем другим подумать, зачем в век технологий покупать в ЦАО)
ну у каждого свои предпочтения, мне лично нравится жить в центре, кому-то больше нравится жить далеко за городом, на природе.
это какой уровень дохода должен быть, чтоб откладывать 150-200 тысяч и чтоб хватало и на личные расходы
300 тыс. ₽ в месяц — 65 тыс. долл. в год. Не так уж и много.
Проблема не в уровне дохода, а в соотношении расходов к доходам.
С ходу могу вспомнить единственного человека, который тратил меньше половины того, что зарабатывал — да и тот вымышленный персонаж, Шелдон Купер из «Теории Большого взрыва».
тысяч 400 на двоих, полагаю
Вопрос немного в сторону - есть ли возможность найти стоимости, за которые определенные квартиры выставлялись раньше? Хочется понять, насколько на них взвинтили цены после последних событий
Как-то можно, не помню сервис конкретный, циан или Яндекс недвижимость. Там можно где-то смотреть прошлые объявления по домам и историю цены квартиры, если она менялась.
Гипотетический расчёт в сферических конях
Ждем падение на 80%, тогда и можно будет брать
Комментарий недоступен
С вероятностью 90% сегодня мы увидим снижение ключевой на 100бп или даже больше. Это должно уронить ставку ипотеки на вторичку до 9,5%.
Где-то тут падение цен и должно остановиться.
А всё это время где живёшь? На съемной или в шалаше? За съем тоже платить надо, насколько я знаю))
А все это время живешь в своей квартире не в ЦАО. Но если ее нет, то в съемной.
Сейчас в принципе нет никаких гарантий платежеспособности населения. Компании сокращают расходы. Несколько друзей и я в том числе сильно просели по доходам, у меня более чем вдвое. И если бы взял зимой, то сейчас бы просто не смог платить те суммы.
Идея, базирующаяся на ожидании выгоды от инвестиций, не кажется мне имеющей смысл в текущих реалиях.
.
https://youtu.be/yOfTMXVZLY8
Зачем вам вид на Кремль? Потешить самолюбие? 😛
Вопрос странный. разумеется реально. Если доходы позволяют
Знакомый из нищего поселка в Бурятии провел молодые годы в Москве, работал по ресторанам и завидовал москвичам, мечтал о квартире и прописке. Уехал в Калифорнию, за 3-4 года на ремонтах в СФ накопил ну не 30кк, а что то около 10кк. Купил квартиру в Москве (не в центре), прописался, закрыл гештальт.
Так что все возможно, только нужно ли😜
Купите двушку-хрущевку на Вавилова за 14 млн и не парьтесь с инвестициями)
нормальный район кстати) хотя хрущевки вот - ну такое)))
так это для москвичей цены, там своя атмосфера. это нам с вами дикостью кажется, а там это в порядке вещей ;-)
Схема - супер! Но в этой стране с количеством "происшествий" и "побед" в экономической сфере планировать такие вещи сложно (читать "нереально")
Когда умирает бабушка в Москве, испытываешь двоякие чувства (шутка за 300).
Вот на торгах прекрасная двушка в пределах ТТК, рядом с метро, стоит прямо сейчас 17,8 млн рублей и снижается (в пределе до 1,7 млн). Все гораздо доступнее стало сейчас в Москве. https://m-ets.ru/generalView?id=255155638#lot1
Трешка, на ленинском, напротив нескучного сада. Странно, почему такая дорогая да...)
Забыл ремонт посчитать, братишка. Иначе зачем хата в центре Москвы с ковром на стене)