Управление домами в Дубае: чему стоит поучиться российскому рынку ЖКХ

Для начала несколько коротких фактов. В Объединенных Арабских Эмиратах за коммунальные услуги платят в основном экспаты. Гражданам расходы за свет и воду в рамках определенных лимитов компенсирует государство. Летом счета за электроэнергию вырастают из-за необходимости оплачивать систему кондиционирования. А сложность обслуживания дома измеряется в том числе количеством бассейнов на территории.

Кажется, не очень похоже на Россию. Однако для отечественной жилищно-коммунальной сферы модель управления домами ОАЭ — отличный пример для подражания, считает генеральный директор Doma.ai Илья Сотонин. Ему удалось изучить опыт коллег из Дубая. Вместе с экспертом разберемся, какие принципы ОАЭ оздоровили бы российскую систему ЖКХ и сделали бы отношения между жителями и коммунальщиками прозрачнее.

Плата за электричество и воду в Арабских Эмиратах начисляется по показаниям приборов учета — как и в России. Платят жители ОАЭ не управляющей компании, а напрямую ресурсоснабжающей организации — как если бы в России все дома были на прямых договорах с РСО. Договор заключается на имя собственника, в случае продолжительной аренды — на имя арендатора.

Жители многоквартирного дома образуют комьюнити — homeowner association — что-то вроде наших ТСЖ. Это сообщество нанимает УК для обслуживания объекта. Она управляет домами, но деньги через нее не проходят: то есть средства со счета дома идут подрядчикам напрямую.

Сообщество жителей вместе с УК решает, какие работы для содержания дома требуются на год вперед. Управляющая компания составляет смету исходя из их пожеланий. Этот документ заверяют жители, а затем и RERA (Real Estate Regulatory Agency) — Департамент земельных ресурсов Дубая. Двойной контроль сводит к минимуму манипуляции с ценами на подрядчиков.

Сумма бюджета зависит от сложности объекта — площади остекления, уровня инженерных систем, количества бассейнов и саун, общих помещений и озеленения. Отдельная графа расходов — IT-обеспечение. Разработанные системы, такие как Doma.ai, обслуживают мобильное приложение, через которое жители, например, могут забронировать теннисный корт.

Плата за содержание дома — авансовая. Деньги нужно платить каждые три месяца. Только средства идут не в управляющую компанию, а на открытый сообществом жителей эскроу-счет. УК не имеет прямого доступа к деньгам. С этого счета оплачиваются и подрядчики, и работа управляющей организации. Каждый платеж согласует банк: он сверяется с утвержденным на год финансовым планом. Это важно, чтобы управленцы не выходили из бюджета. Например, не обслуживали бассейн по цене вдвое дороже запланированной.

Если денег на обслуживание дома потрачено больше запланированного, дополнительные расходы включаются в платеж за следующий период. Если, наоборот, получилось сэкономить, то средства переходят на второй накопительный эскроу-счет — что-то вроде фонда капитального ремонта.

Управляющая компания получает 10–15% от общего платежа за содержание дома. Услуги УК тарифицированы государством. Чем выше дом, тем ниже тариф.

Например, за управление многоквартирным домом площадью от 100 000 до 200 000 футов, это примерно 10 000 м², жители платят около 120 000 дирхам (32 676 долларов) в год. То есть 1,2 дирхама — за фут.

За здание от 200 000 до 500 000 футов плата — 1 дирхам за фут. За дом более 500 000 футов, это свыше 50 000 квадратных метров и около 700 квартир, — 0,9 дирхама за фут.

Прозрачное бюджетирование и двойной контроль денежных потоков исключают денежные махинации. Зато система открывает возможность дополнительного заработка для УК с помощью честного и качественного сервиса.

В ОАЭ управляющие компании имеют право открывать дочерние службы.

В ОАЭ работают разные по величине управляющие компании. Но для содержания дома силами подрядчиков большая команда не требуется.

Илья Сотонин делится примером: «В управляющей компании, которая обслуживает 2000 квартир, работает всего два менеджера, два финансиста, администратор и директор. Они договариваются с исполнителями, следят за качеством и аккуратно работают с финансами сообщества».

Арбитром в отношениях между жителями и управляющей компанией выступает уже упомянутый выше орган RERA. Его следует уведомить при смене УК. Для этого достаточно решения сообщества дома. Поэтому в интересах управляющей компании — наладить конструктивный диалог с собственниками и хорошо делать свою работу.

В России за коммунальные услуги и содержание дома жители как правило платят управляющей компании, которая затем распределяет деньги между ресурсоснабжающей организацией и подрядчиками. Проблемы возникают уже на этом этапе, замечает Илья Сотонин:

«Не все жители платят вовремя. Это значит, что управляющей компании может не хватить денег, чтобы рассчитаться с ресурсниками. В этой ситуации у честной УК не так много вариантов: либо копить долги, либо нанимать более дешевых подрядчиков и платить ресурсникам за счет статьи “Содержание жилья”. Зато у недобросовестных организаций появляется лазейка. Например, одни начисляют лишнего за услуги ЖКХ. Другие собирают деньги, но ресурсоснабжающей организации не платят, затем банкротятся и исчезают».

Управляющие компании обычно заводят один счет для обслуживания нескольких домов. При таком подходе ни о какой прозрачности речи не идет. Организация на свое усмотрение, без контроля со стороны совета собственников или госорганов, распределяет деньги между домами, нередко используя средства одного дома, чтобы заткнуть дыру в бюджете другого объекта.

Илья Сотонин называет такую практику порочной: «Нельзя обслуживать один дом за счет другого. Это пирамида. От убыточного дома либо надо отказываться, либо повышать тарифы».

За услуги УК россияне платят по факту получения. То есть деньги за условную уборку подъезда или работу сантехника управляющей компании придут только в следующем месяце, а подрядчику за выполненную работу нужно платить уже сейчас. В том числе по этой причине УК приходится обращаться к бюджетам других объектов.

«Чем меньше сделаешь для дома, тем больше денег останется», — по словам Ильи Сотонина именно так сегодня живут многие российские управляющие компании, — «Если можно какую-то систему не обслуживать и не платить подрядчикам, считай, сэкономил — положил деньги в карман. То есть пока пожар не случится, никто не узнает, что пожарная система не работает».

Как результат — недовольные жители, конфликты, грязные и небезопасные здания. Что изменит отрасль? Прозрачность на всех этапах оказания услуг: собственники должны видеть, как именно управляющая компания распределяет ресурсы — как это принято у дубайских коммунальщиков. Но открытость требует реорганизации рабочих процессов. Каких именно — расскажем далее.

Принцип «один дом — один счет» сделает отношения с жителями более доверительными. А у управляющей компании будет меньше соблазнов обслуживать дома за счет друг друга. Вероятно, потребуется более жесткое финансовое планирование, но с точки бизнес-процессов это хорошо. Честные организации смогут в любой момент отчитаться перед клиентами. А недобросовестные игроки, не выдержав конкуренции, очистят рынок.

Россия движется в эту сторону. В некоторых регионах жители уже платят ресурсоснабжающим организациям напрямую. В случае просрочки платежей ресурсники сами отключают неплательщиков от общей системы. Благодаря умным счетчикам, похожие используются в ОАЭ, отключение не доставляет неудобств соседям.

Это решение снижает вероятность кассового разрыва и избавляет управляющие компании от дополнительной нагрузки в виде общения с должниками. Но РСО нужно время, чтобы переориентироваться: ведь вместо сотни юридических лиц им предстоит взаимодействовать с миллионом физических.

Завершить гармонизацию отношений между клиентами и управляющими компаниями позволит счет под контролем сообщества дома — как в ОАЭ. Управляющим организациям не останется ничего, кроме как честно выполнять свои прямые обязанности: согласовывать бюджеты и следить за качеством работы подрядчиков. А в случае открытия эскроу-счета в системе появляются еще одна контролирующая сторона — банк.