Как рассчитать стоимость нежилой недвижимости в России
В России риэлторские агентства и инвесторы в коммерческую недвижимость неправильно рассчитывают стоимость нежилой недвижимости, основываясь на зарубежных статьях прошлого века и теряют на этом миллиарды рублей.
Многие риелторы и скупщики недвижимости утверждают, что единственно верный расчет коммерческой недвижимости (нежилого помещения) это его арендный доход умноженный на 10-15 лет (МАП это месячный арендный поток). Всё бы ничего, да вот данные статьи были написаны в странах, где процветает преимущественно офисная недвижимость, а недвижимость у дома, как например в России нет.
Офисная недвижимость, не равно, торговая недвижимость, отсюда делаем вывод, что данный метод расчета не подходит, как минимум для расчета торговых помещений на первых этажах в жилых многоквартирных домах.
Глупость риелторов состоит в том, что:
1. По их же правилу, сами риелторы не в состоянии объяснить: как рассчитать стоимость м2 коммерческой недвижимости, если оно используется для собственных целей, ни кому не сдано и на рынке нет аналогичных предложений?
2. Может ли фруктовая или цветочная лавка в отдельно стоящем, стеклянном павильоне, построенном за 2 месяца из стекла, профиля и профнастила приносящая в 2 раза больше МАП стоить в два раза дороже, чем обычное торговое помещение в жилом доме? При том что эту лавку легко можно снести, как в случае ДТП, так и в случае решения местной администрации.
3. Торговую площадь в жилом многоквартирном доме легко можно переделать под апартаменты и жилую площадь, соответственно, ниже жилой площади оно уже никак не может стоить.
Согласитесь, что в офисном помещении, где сан.узел не предусмотрен или уличном павильоне, собранной за 2 месяца, жить невозможно, а вот нежилую недвижимость в многоквартирном доме можно, так почему же риелторы все сгребают под одну гребенку?
Ответ прост: риелтор зарабатывает на продаже недвижимости и чем быстрее он ее продаст, тем быстрее получит свой кэш, риелтору выгоднее, чтобы цена была ниже и вкуснее для покупателя, покупатель коммерческой недвижимости анализирует таким же образом и всячески поддерживает риелторов, так как его задача максимально сбить цену и купить с максимальным дисконтом.
Например: если Вы владелец 60м2 нежилой недвижимости г. Сочи в 500 м от моря, где средняя ставка недвижимости м2 от 300.000 рублей.
Статистика: За 5 лет с 2018 года по 2022 год в Сочи стоимость нежилых помещений выросла в 8 раз с 50 тыс. руб. м2 до 400 тыс. руб. м2, при этом за тот же период арендный поток вырос всего на 50%. После этого стоит ли слушать риелторов?
Должна ли цена на нежилую недвижимость быть меньше 400.000 рублей, при этом застройщики продают нежилые помещения на 40% дороже?
В Сочи на текущий момент огромный дефицит коммерческой недвижимости, её практически нет..
Как правильно рассчитать стоимость нежилого помещения?
В этой статье мы преимущественно говорим о торговом помещении на 1 этаже жилого дома, так как это самый распространенный случай.
Так как же рассчитать верно стоимость нежилого помещения сданного в аренду или если это планируется?
К средней стоимости м2 в жилом доме нужно прибавить + стоимость готового бизнеса, то есть арендного дохода умноженного на 10 лет.
Формула расчета нежилого помещения: стоимость м2 * площадь м2 + МАП * 10 лет.
Из нашего примера:
У помещения 60м2 в Сочи средняя стоимость квадратного метра в доме 300 тыс.м2 - получаем 18 млн. рублей.
Арендный поток 70 тыс. рублей в месяц, умножаем на 120 месяцев - получаем 8,4 млн. рублей.
Суммируем 18 млн. рублей + 8,4 млн. рублей = 26,4 млн. рублей. Что в целом совпадает с рынком недвижимости Сочи, а из-за запрета на строительства недвижимости Сочи и отсутствия земельных участков для строительства, стоимость недвижимости до 2025 года, вырастет минимум в 2 раза.
Почему средняя стоимость м2 жилой недвижимости для коммерческой это основа? Потому что в среднюю стоимость м2 закладывается всё: цена земли, локация, территория, паркинг, консьерж, управляющая компания, ремонт итд.
Вывод:
Для покупателей коммерческой недвижимости, если Вы купили бы коммерческое помещение в Сочи в 2018 году, а продали в 2022, то за 4 года помимо арендного дохода получили увеличение Ваших инвестиций в 8 раз. Кстати, в Сочи ожидается рост в два раза до 2025 года из-за дефицита и санкций.
Для продавцов нежилых торговых помещений, если Ваши помещения востребованы и приносят любой арендный доход, то стоимость Вашего помещения должны быть Выше жилой недвижимости, даже как минимум из-за того, что аренда жилой недвижимости столько не приносит за вычетом всех расходов.
Для риелторов, не обманывайте себя и рынок, так как путем обмана Вы уже потеряли большой рынок, умные люди продают коммерческие помещения самостоятельно и этот рынок проходит мимо Вас прямо сейчас. Постарайтесь донести своим клиентам ценность коммерческих торговых помещений в России, их преимущества и доходность которая, как правило в 3-5 раз выше сдачи квартир и апартаментов.
Для инвесторов в нежилую недвижимость, покупайте торговую коммерческую недвижимость в новых домах с хорошим МАП и не забывайте про рост Ваших инвестиций прежде всего за счет роста стоимости м2.
Всем спасибо!
Статью написал аналитический отдел компании Commerce.