реклама
разместить

Рынок недвижимости перегрет. Что делать в случае обвала?

Исследование основателя IT-компании Realiste, которая занимается оценкой и покупкой недвижимости онлайн, Алексея Гальцева.

За последний год рынок недвижимости резко “ушел вверх”. По разным подсчетам, цены квадратного метра увеличились на 15-20 и даже 30%. При этом в инфраструктуре и качестве строительства не произошло глобальных изменений.

<a href="https://api.vc.ru/v2.8/redirect?to=https%3A%2F%2Fmagic.realiste.ru%2F%23%2Fmap-analytics%3FselectedCity%3D%25D0%259C%25D0%25BE%25D1%2581%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%26amp%3BactiveLayer%3Dcolor_index_proposal-0&postId=267356" rel="nofollow noreferrer noopener" target="_blank">Аналитика</a> спроса на квартиры, Москва
Аналитика спроса на квартиры, Москва

Это значит, квартиры подорожали из-за общей (и, очевидно, временной) ситуации на рынке. Моменты максимально раздутых цен на рынках называют “пузырями”, а главное свойство пузырей - взрываться.

Рынок недвижимости перегрет. Что делать в случае обвала?

Чего ждать от рынка недвижимости в ближайшее время и что делать собственникам, если цены пойдут вниз? Об этом рассказывает основатель IT-компании Realiste, разработавшей искусственный интеллект для мгновенной оценки, покупки и продажи недвижимости, Алексей Гальцев.

Почему это случилось?

В период пандемии, мировой нестабильности и самых низких ставок по вкладам множество людей решили вложить свои деньги в “консервативный и надежный инструмент” - недвижимость. Немалую роль здесь сыграла и льготная ипотека, сделавшая цены на жилье более доступными. В этой ситуации число ликвидных и адекватных по цене-качеству предложений резко сократилось, и стоимость метра начала расти.

При этом застройщики в некоторых локациях не выставили на продажу все квартиры, уже готовые к сдаче, и спровоцировали подобие дефицита в условиях высокого спроса. Прибыль девелоперов значительно выросла за 2020 год вопреки пандемии, удорожанию и дефициту рабочей силы.

Рынок недвижимости перегрет. Что делать в случае обвала?

Интересно, что в некоторых районах крупных городов цены на недвижимость до сих пор на 10-15% выше адекватных цифр. К таким выводам пришел искусственный интеллект, который мониторит рынок недвижимости и показывает степень “перегрева” районов в режиме онлайн.

<a href="https://api.vc.ru/v2.8/redirect?to=https%3A%2F%2Fmagic.realiste.ru%2F%23%2Fmap-analytics%3FselectedCity%3D%25D0%259C%25D0%25BE%25D1%2581%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%26amp%3BactiveLayer%3Dcolor_index_proposal-0&postId=267356" rel="nofollow noreferrer noopener" target="_blank">Аналитика</a> предложения, Москва
Аналитика предложения, Москва

А вот примеры районов, недвижимость в которых, по версии ИИ, стоит неоправданно дороже локаций с аналогичными параметрами:

  • Ломоносовский проспект, Матвеевское, Крылатское и район метро “Тульская” в Москве.
  • Комендантский проспект, метро “Площадь Александра Невского-2” и метро “Площадь мужества” в Санкт-Петербурге.
  • Районы Чкаловский и Ленинский в Екатеринбурге.

Застройщики до сих пор поддерживают высокие цены, не выводя все предложения на рынок: иногда “в свободной продаже” можно найти только 30% реального предложения, готового к продаже.

Особенность покупателей жилой недвижимости 2020-го

Госпрограмма льготной ипотеки была рассчитана на семьи с детьми, которым необходимо улучшить жилищные условия.

Рынок недвижимости перегрет. Что делать в случае обвала?

Но, как минимум, 25% покупателей жилья приобрели свои площади не для жизни, а для сдачи в аренду. Это был их вариант инвестиций. В результате с рынка исчезли наиболее доступные и ликвидные варианты квартир в новостройках.

Но, по нашим данным, арендный доход не будет соответствовать ожиданиям собственников, и уже через 6-9 месяцев они задумаются о том, чтобы продать недоходные квартиры и вернуть вложения.

Почему это произойдет? Стандартный доход с аренды в среднем составлял 6% - не слишком выгодный актив. Но теперь ситуация усугубилась: арендная плата в больших городах уже снизилась за счет уменьшения спроса (многие арендаторы сами стали собственниками), доходы населения тоже не растут, а цены на квартиры выросли. Теперь доход с аренды составит не больше 4% годовых, а инфляция, между тем, 5%.

Квартиры для сдачи в аренду разочаруют многих инвесторов и вернутся на рынок, снизив объем “дефицита”.

Чего ожидать в ближайшее время

Рынок недвижимости продолжит расти. Он довольно “тяжелый”, и реагирует на изменение внешней ситуации только со временем. Уже сейчас снижается покупательская способность населения и будет снижаться спрос, но у этого рынка большой инерционный путь, и разворот этой “машины” произойдет не сразу. Сегодня цены на жилье высокие, и до конца 2021 года они продолжат свой рост.

ИИ от Realiste предсказывал рост столичного рынка на 21% за 21-ый год, и за первые полгода прирост в 10% уже есть, поэтому прогноз остается прежним: до конца года недвижимость вырастет еще примерно на 10%.

Когда все изменится

Рынок недвижимости формируется “от вторички”. Здесь находится вся инфраструктура, и живет большая часть населения. Именно поэтому изменение тенденций на рынке произойдет тоже со стороны “вторички”, а первичному рынку останется лишь реагировать (время реакции составит примерно 30-50 дней).

Итак, размещая объявления о продаже вторичной жилплощади, собственники опираются на цены рынка, то есть на цены, выставленные “соседями”. После этого они несколько месяцев ждут покупателя, и если сделки не происходит, начинают снижать цену на квартиру.

К концу осени 2021 года, по данным искусственного интеллекта от Realiste, люди перестанут покупать жилье по завышенным ценам или станут делать это гораздо медленнее. Собственники еще какое-то время подождут, но примерно через 5 месяцев начнут снижать ценники или у них уже можно будет получить скидку около 10-15%.

<a href="https://api.vc.ru/v2.8/redirect?to=https%3A%2F%2Fmagic.realiste.ru%2F%23%2Fmap-analytics%3FselectedCity%3D%25D0%259C%25D0%25BE%25D1%2581%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%26amp%3BcenLat%3D55.81137365680355%26amp%3BcenLng%3D37.59347311621092%26amp%3Bzoom%3D10%26amp%3BactiveLayer%3Dcolor_index_exposition-0&postId=267356" rel="nofollow noreferrer noopener" target="_blank">Аналитика</a> срока экспозиции квартир, Москва
Аналитика срока экспозиции квартир, Москва

По нашим прогнозам, ноябрь 2021 года станет “переломным” моментом с пиком цен на квартиры, после чего начнется спад, который может дойти до показателя -30% к ноябрю 2022 года в наиболее “перегретых” районах крупных городов.

Как быть собственникам квартир в ожидании снижения цен

  • Для тех, кто планировал продавать квартиру, лучший совет делать это в ближайшее время, чтобы не пришлось идти на уступку цены.
  • Для тех, кто, напротив, хотел бы приобрести в ближайшее время квартиру, есть такой совет: можно купить недорогую квартиру на большом удалении от центра, а лучше - апартаменты. Сегодня скидка там около 20-25%.
  • Для тех, кто готов менять жизнь и переезжать за город, сейчас хорошее время для строительства дома. Для этого есть сельская ипотека. Отличный план - продать квартиру по хорошей цене и вложиться в загородный проект.
  • Еще один вариант - переезжать в районы, где цены не завышены, продав квартиру в перегретой локации. Речь, скорее всего, о переезде на окраины или даже в другой, более комфортный для жизни город, если работаете в удаленном режиме.
2929
реклама
разместить
реклама
разместить
43 комментария

У этих аналитиков, каждый год схлопывается, каждый год последний. 
Но.... В России нет рынка недвижимости, поэтому стандартные модели прогнозирования не работают. Много работаю с застройщиками и агентствами недвижимости, и так вот инсайт...
Сколько скажут за квартиру платить, столько и заплатят, главное чтобы сумму ипотеки одобрил банк, все остальное вторично. 
Рынок недвижимости в России схлопнется, когда сбербанк решит. А Сбербанку это тоже не выгодно, потому что скоро ему надо будет продать много ипотечных квартир и желательно в плюс.
Вот так и работает это пузырь, сбер дает ипотеку потому, что если перестанет, то его активы резко упадут в цене.
А эластичность спроса в недвижимости у россиян отсутствует как явление. Есть не будут, но квартиру купят. 

38

Комментарий недоступен

10

А что означает эта роскошная фраза "В России нет рынка недвижимости"? Недвижимость есть, сделки есть, строительство есть - а рынка нет? ))

В Москве недвига уже ползла вниз после кризиса 14-го, и сейчас вероятно будет также. Не согласен с тем, что снижаться цены начнут в ноябре этого года, потому что к концу года спрос традиционно растёт, и так каждый год. А вот к концу зимы, к началу весны 22-го цены действительно могут начинать ползти вниз, поскольку основные причины роста - льготная ипотека и снижение  ставок по вкладам - закончились.

4

Вот так и схлопнулся пузырь недвижимости в США. Давали всем и много дешёвые кредиты. А потом у этих всех не стало нужной ликвидности для погашения задолженностей, т.к. понабрали не рассчитав долгосрочных рисков. И привет.

Здесь ситуация хоть и обратная в условии, но приводящая к тому же: отсутствие притока ликвидности от покупателей банкам. Там уже взявшим нечем было платить, потому что взяли много и задёшево, здесь платить станет нечем, потому что возьмут мало и затридорога. В итоге не количество взятого решает, а его общая стоимость в абсолютном выражении относительно реальных доходов.

Как то размыто и не все логично.
 Сейчас июль, советуете побыстрее продавать , в то же время ожидаете роста еще 10% за остаток  2021 год, а начало разворота цен только в ноябре. 
Получается те кто поспешит продать сейчас потеряют эти 10% роста?

Потом, после ноября следует декабрь ( последний месяц в году), в котором спрос обычно не падает, а часто и растет ( опять таки личное наблюдение, данных точных нема).
 Можете на примере 1-2 районов дать более глубокую аналитику, почему например считаете цену завышенной, как считали, куда ожидаете падение ( рост),  как отделяете одни квартиры от других ( на одной улице может стоять старое жилье, куда никто не хочет и современное, на какое цена упадет, на что вырастет). 

8

Ага , а также не забудьте в деталях описать , как на этом заработать денег, так, чтобы брать Вашу аналитику и просто используя зарабатывать! xDDd

4

Ну тут по классике, все что дорожает в РФ, дешевле не становится

7
Раскрывать всегда
[]