Почему недвижимость может быть плохой инвестицией, особенно зарубежная?
Давайте разбираться. Недвижимость можно разделить на несколько сегментов: коммерческую и жилую. В первую очередь мы инвестируем в жилую недвижимость, потому что она обычно дешевле. Мы можем покупать её как внутри России, так и за рубежом.
Рассмотрим несколько вариантов.
Самый доступный вариант до недавнего повышения ставок по ипотеке — это недвижимость в городах. Это был самый эффективный способ: взять дешёвую ипотеку, сделать ремонт и либо перепродать, либо сдавать в аренду, чтобы окупать ежемесячные платежи по инвестициям.
Сейчас основная сложность — это рост цен на недвижимость с 2020 года. Это произошло из-за введения льготной ипотеки.
Человек считает так: «Если я готов взять эту квартиру на 30 лет, то при ставке 12% годовых я не тяну ежемесячный платёж. А когда ставка 6%, я уже могу себе это позволить». И он берёт ипотеку на любых условиях, размазывая платёж на 30 лет.
Это приводит к взрыву спроса, за которым не успевает предложение. И мы получаем взрывной рост цен на жилую недвижимость.
Льготная ипотека снизила ежемесячный платёж, потому что процентная ставка стала меньше. Из-за этого цены на недвижимость внутри России резко выросли.
Кому на самом деле выгодна льготная ипотека?
Льготная ипотека в первую очередь выгодна застройщикам и банкам, но обычным гражданам невыгодна, т.к. способствует улучшению жилищных условий, за счёт финансового рабства и финансовой кабалы. Люди вынуждены платить ежемесячные ипотечные платежи в течение 25-30 лет. Это может быть очень утомительно.
Цены на недвижимость всегда растут?
С 2024 года объём льготных ставок уменьшают. Раньше можно было взять неограниченное количество льготных ипотек, купить 5, 7 или 10 квартир. Некоторые люди на этом создали себе огромный капитал.
Когда объём кредитования снижается, а с ним и объём льготной ипотеки, цены на недвижимость перестают расти и начинают стагнировать.
Те, кто купил недвижимость на первичном рынке с помощью льготной ипотеки под 6% готовых, теперь продают её на вторичном рынке. Однако те, кто покупает недвижимость на вторичном рынке, берут уже коммерческую ипотеку под более высокую ставку 12-18%.
Если раньше мы могли взять ипотеку под 20-25 тысяч рублей в месяц, то сейчас за ту же квартиру на вторичном рынке просят 60-75 тысяч рублей в месяц.
Если вы хотите инвестировать в жилую недвижимость в России.
Если вы хотите инвестировать в жилую недвижимость, вам нужно быть экспертом или пользоваться услугами экспертов, чтобы выбрать максимально эффективные и интересные варианты.
Если вы не эксперт, то в 90% случаев вы ошибётесь с выбором инвестиционной недвижимости в России.
Однако, когда цены стабилизируются, что может произойти в течение 2-3 лет, инвестирование в недвижимость под сдачу или в качестве инвестиционного актива может стать более актуальной и интересной.
Теперь поговорим о зарубежной недвижимости. Дубай.
Начнём с Дубая и Турции. Эти направления сейчас, пожалуй, самые популярные для инвестиций. И это вполне логично. Далее следуют Таиланд, Кипр и Аргентина, а также некоторые другие страны.
В Дубае наблюдался значительный рост спроса на недвижимость. Туда уехало много риэлторов, и сейчас огромное количество агентств предлагают различные варианты покупки недвижимости в Дубае.
Как обманывают российских инвесторов?
Я не эксперт, но знаю об одной распространённой схеме обмана российских инвесторов, которую, возможно, используют и местные риэлторы.
Суть схемы в том, что вам предлагают квартиру с доходностью 8% в течение 5 лет, обычно в дирхамах. При этом доходность уже заложена в стоимость квартиры, и из этих денег вам потом начинают выплачивать проценты. Деньги отправляются в банк или в другие проекты, которые приносят больше дохода.
Например, если вы покупаете квартиру за 100 000 долларов, через год вы можете её продать не дороже этой же суммы.
Это достаточно распространённая схема. Многие российские и зарубежные инвесторы попадаются на такие уловки.
Поэтому, друзья, обращайте внимание на то, с кем вы сотрудничаете.
Если вы хотите купить квартиру в Дубае, не всегда будет именно такая схема. Схем огромное количество, они есть и в Таиланде, и в Дубае, и в Турции. Будьте внимательны.
Недвижимость в Турции.
Что касается Турции, здесь есть важный момент: нужно покупать квартиру там, где дают вид на жительство (ВНЖ).
У меня есть несколько клиентов, которые купили квартиру, решили диверсифицировать свои капиталы, но теперь не могут её продать даже за 60% стоимости по причине того, что спроса просто нет. Максимум предлагают купить её за полцены.
Поэтому я обращаю ваше внимание на то, что нужно изучить информацию, прежде чем начинать инвестировать даже в России, не говоря уже о зарубежных рынках.
Изучите способы мошенничества, посмотрите отзывы об агентствах, с которыми лучше работать. Соберите как можно больше информации, прежде чем заходить на этот рынок.
Общий совет для инвесторов
Уделите много времени изучению материалов и базы. Это касается инвестиций в акции, облигации, фондовый рынок, криптовалюту, недвижимость и другие активы.
Стать профессионалом в какой-либо области требует времени и усилий. Например, чтобы разбираться в недвижимости, нужно несколько лет опыта работы с ней, а также быть либо застройщиком, либо иметь другие отношения с этим рынком.
То же самое касается акций, облигаций и криптовалюты.
Если изучать рынок не хочется или нет времени, мой совет — найдите эксперта в этой области инвестиций, с которым вы сможете эффективно и плодотворно сотрудничать.
Смотрите видео по этой статье
Автор статьи
Николай Ушаков — финансовый консультант с опытом более 16 лет, инвестор с пассивным доходом > 400.000 ₽ в месяц.
Простым языком объясняю, как создать капитал, стать финансово грамотным и получать удовольствие от инвестирования:
Вы можете инвестировать под моим руководством в моём Инвестиционном клубе — ushakovclub.ru