Преимущественное право выкупа доли созаемщиком: почему это важно учитывать при продаже недвижимости через торги
Вопрос выкупа доли созаемщиком в рамках реализации имущества через торги остаётся спорным в юридической практике. На первый взгляд кажется нелогичным предоставлять преимущественное право выкупа должнику, который также несёт ответственность за невыплаченный кредит. Однако нарушение такого права второго должника может повлечь отмену торгов.
Когда имущество должника-банкрота выставляется на торги, порядок их проведения регламентируется положением о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника. Это документ, который утверждается залоговым кредитором и определяет основные правила продажи. Одним из обязательных пунктов положения должно быть упоминание о преимущественном праве покупки для содольщиков (созаемщиков).
Суды всё чаще обращают внимание на этот нюанс.
Например, в деле № А41-70468/2019, которое рассматривалось Московской кассацией, коллегия отменила решения суда первой и апелляционной инстанций, указав на отсутствие порядка реализации преимущественного права выкупа в положении:
«Суды не установили, имеется ли в утверждённом залоговым кредитором ПАО «Сбербанк России» положении о порядке продажи имущества должника порядок разрешения вопроса о преимущественном праве сособственников покупки доли должника в данной квартире».
Это наглядно показывает, что отсутствие соответствующего положения в документации является серьёзным нарушением, которое может поставить под угрозу всю сделку.
Созаемщики являются сособственниками имущества, и их права на выкуп доли закреплены в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме, такое лицо имеет преимущественное право покупки продаваемой доли перед сторонними лицами. Игнорирование этого права может привести к оспариванию торгов.
На практике возникает парадокс: оба созаемщика находятся в статусе должников, но один из них может быть заинтересован в сохранении права собственности на имущество. В таких случаях важно, чтобы порядок реализации преимущественного права был чётко прописан в положении о торгах. Это станет гарантией чистоты сделки.
Еще один важный вывод в судебном акте кассации – это стоимость, по которой созаемщик имеет право выкупить долю должника-банкрота. Коллегия пишет:
«Во-вторых, поскольку супруге должника уже принадлежит ½ доли указанной квартиры, то предложение преимущественного права покупки имущества по полной цене (в размер которой, соответственно, входит и доля супруги, и доля общего несовершеннолетнего ребенка) не основано на нормах действующего законодательства».
То есть созаемщик не должен выкупать объект залога по его полной цене, а имеет право на выкуп доли по ее начальной продажной стоимости.
На втором круге рассмотрения дела суду первой инстанции предстоит учесть комментарии кассации и изучить эти вопросы.
Подробнее о сделках с недвижимостью на торгах пишу в своем телеграм канале здесь.
- ПРИ НАЛИЧИИ БРАЧНОГО ДОГОВОРА
- В ОТСУТСТВИИ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
На примере конкретного дела из нашей практики рассказываем, какие риски таит в себе сделка на нерыночных условиях, а также даем практические рекомендации, как защитить свои интересы в суде.
В деле № А41-90531/2019 должник оспаривает включение своего единственного жилья в конкурсную массу в рамках банкротства.
Первая инстанция поддержала его и исключила дом из конкурсной массы, не найдя доказательств роскошности жилья. При этом суд учел, что ранее уже признал недействительным решение собрания кредиторов о продаже дома по тем же основани…
Раньше нотариальное заверение требовалось только для дарения долей в недвижимости, а теперь — для любой сделки дарения. Но в практике есть случаи, когда граждане через суд заставляли Росреестр зарегистрировать переход права по такой сделке. Вот такой пример, когда гражданин предпочел дойти до Верховного суда, но не заплатить нотариусу ни копейки.
Очередной пример, как человек повелся на красивые бредни, а в итоге потерял деньги и остался ни с чем
За хитрость всегда приходится платить. Недавно это констатировал и Верховный суд.
Если вы подписаны на нас и интересуетесь вопросами банкротства, то наверняка знаете, что во время процедуры может быть продано с торгов ценное регистрируемое имущество должника, например, автомобиль или недвижимость, за исключением единственного жилья.
Но как устроена продажа собственности, являющейся совместной для должника и его супруги? Да, совме…