House Flipping: новая стратегия инвестирования в недвижимость

За март-апрель 2020 года ставка арендной платы снизилась на 0,5%, что является самым большим падением за последние 5 лет. Спрогнозировать дальнейшее снижение или возможный рост сложно. В то же время спрос на покупку жилья стабильно повышается. Именно это подтолкнуло инвесторов обратить внимание на House Flipping. С одной стороны такой вид инвестирования кажется слишком трудозатратным, но с другой - это возможность получить доход больше, чем с быстрой перепродажи объекта.

Все началось с цифр. По данным Ассоциации ипотечных банкиров рынок покупки жилья остается в положительной динамике, несмотря на пандемию и упадок мировой экономики. Люди продолжают скупать недвижимость. В среднем количество заявок на получение ипотеки ежемесячно растет на 6-9%. У большинства покупателей личные средства ограничены, поэтому они стремятся приобрести максимально готовое жилье, то есть удовлетворяющее их потребности: с ремонтом, бытовой техникой, для кого-то с бассейном и гаражом. Опираясь на желания потенциальных клиентов, инвесторы покупают квартиры в удовлетворительном состоянии по низкой цене, вкладывают средства в ремонт, обустройство и только после этого снова выставляют объект на продажу. Это рискованно, точно так же как и все инвестирование, но доход намного больше, чем от простой перепродажи домов.

Опытные флипперы придерживаются правила 70%. Это значит, что дом покупается за 70% от его предполагаемой стоимости после ремонта, с учетом вычета затрат на расходные материалы и работу специалистов.

Например, вы понимаете, что в этом районе сможете продать дом за 200 000 долларов. В среднем на хороший ремонт уйдет около 40 000 долларов. Значит, вам необходимо искать объект стоимостью не выше 112 000 долларов (200 000 x 70% - 40 000 = 112 000).

Следует учитывать, что в более престижных и дорогих районах, пропорционально стоимости дома увеличиваются и затраты на ремонт. Например, на побережье, где средняя цена на недвижимость около 1 млн.долларов расходы на ремонт будут в 5 раз больше, чем на ремонт дома эконом сегмента даже при аналогичной площади, и составят уже около 200 000 долларов. Причина в том, что при одинаковой стоимости строительных материалов, стоимость рабочей силы - строителей - в несколько раз выше.

Правило 70% не гарантия прибыли в 30%, но оно помогает отсеять неподходящие предложения на первом этапе поиска объекта.

Инвестирование в недвижимость - это цифры и расчеты. Чтобы сделка принесла доход воспользуйтесь чек-листом:

1. Оцените дом в его текущем состоянии. Подумайте, как вы можете его улучшить, чтобы определить диапазон цен при перепродаже. Узнайте средние цены на дома в этом районе. Подходите к вопросу оценки реалистично. Ведь купив маленький домик в неблагополучном районе, вы не сможете продать его как люкс-сегмент, даже если покроете стены золотом.

2. Распишите затраты, сопровождающие покупку и продажу недвижимости: работа риэлторов, оценка, подготовка документов, передача прав собственности и так далее. Обычно, на это инвесторы закладывают около 8% от стоимости объекта. Если вернуться к нашему примеру с домом за 200 000 долларов, то на подобные услуги необходимо закладывать 16 000 долларов.

3. Рассчитайте стоимость материалов и прочих затрат на ремонтные работы в конкретном районе, а не в среднем по стране.

4. Подумайте сколько времени у вас может уйти на ремонт и последующую продажу дома, чтобы рассчитать расходы на содержание: налоги, коммунальные услуги, электричество, воду, канализацию, сборы ТСЖ и так далее. В зависимости от района можно продать дом за несколько дней, а можно искать покупателя несколько месяцев. С учетом предстоящего очередного циклического кризиса на рынке недвижимости, лучше заложить расходы на 2-3 месяца, либо уже на 2-3 года.

5. Отдельно учитывайте расход на кредиты и ипотеки, если вы собираетесь ими воспользоваться.

6. Чтобы понять насколько выгодна ваша перепродажа, учитывайте маржу от прибыли как статью расходов.

У каждого объекта свои особенности и проводить анализ необходимо, отталкиваясь от конкретного предложения. Чек-лист не гарантия того, что вы не потеряете деньги, но он точно поможет избежать многих ошибок и минимизировать риски.

Важна скорость. Скорость поиска и покупки объектов, так как хорошие предложения долго не залеживаются. Скорость ремонта, так как каждый день вашего владения объектом снижает потенциальный доход. Скорость продажи, так как никто не застрахован от непредвиденных ситуаций и прорванных труб. Ну и, конечно, не стоит забывать об изменениях на рынке. То что вы прогнозировали продать за 200 000 долларов сегодня, завтра может стоить всего 100 000.

Важны партнеры. Если вы соберете вокруг себя опытную команду из подрядчиков, агентов недвижимости, кредитных специалистов, сантехников, электриков и так далее, то процессы по перепродаже домов начнут проходить быстрее и вы перестанете переживать и переделывать по несколько раз одно и тоже, теряя драгоценное время и прибыль.

Первое, на что стоит обратить внимание , сайты залоговой недвижимости и аукционы банкротного жилья. Это дома, за которые владелец не может платить и банки или кредиторы выставляют их на продажу. Как правило, банкам интересно быстро получить свою остаточную долю, поэтому цены на недвижимость там ниже рыночной.

Быстро найти дом и оценить потенциал инвестирования, в том числе затраты на строительство и ремонт, можно через специализированные сервисы, например, Zillow для американского рынка или Fond от Fincase для российского.

Если вы хотите получить адреналин соперничества, то посетите аукционы и публичные торги.

Самым захватывающим способом поиска подходящей недвижимости является поездка по интересующему вас округу. Обращайте внимание на заброшенные, обветшалые дома, запишите адрес и проведите свое мини расследование по поиску владельца.

Если ваш интерес в перепродаже, а не в поиске, наймите толкового агента по недвижимости, который сам отсеет непригодные варианты на первом этапе и предложит самое лучшее.

Помните, что каким бы захватывающим и прибыльным не казалось дело, инвестирование - это риск, который можно минимизировать холодным расчетом и реальной оценкой собственных средств и сил. Перепродажа отремонтированных домов - это не пассивный заработок в отличии, скажем, от долевого инвестирования или сдачи дома в аренду. Поиск, покупка и сам ремонт отнимает достаточно времени. Но попробовать стоит. Хотя бы на одном проекте и кто знает, возможно, вам понравится дарить новую жизнь старым домам.

Дмитрий Цыплаков, CEO/Product Manager компании "Fincase"

Денис Подшиваленко, к.э.н., MRICS, эксперт по оценке цифровых активов, CEO вОценке.ру.