Я просто поражаюсь упертости/наглости/твердолобости тех арендаторов, которые смакуют, как они должны в Москве трешку снимать за 15к с полным фаршем, а хозяин квартиры должен им клининг каждые три дня делать и куртизанок по воскресеньям. Утрирую конечно, но посыл такой и сейчас объясню почему.
Возьмем для примера однушку в 10-15 минутах от метров в Москве, либо за МКАД, но тоже у метро. Средняя обстановка квартиры (холодильник, стиралка, чайник из техники, относительно свежий ремонт 3-5-7 лет). Последние лет 10 такая квартира стоила 30 тысяч рублей плюс минус. И цены практически не поднимались, реально. Только в прошлом году в конце лета впервые за последние года цены сильно поползли вверх и такую квартиру уже стало возможно сдать и за 35 и даже за 40 тысяч рублей.
Десять лет назад цены на ремонт (материалы, работа) были в разы меньше. На 500 тысяч рублей можно было неплохо отремонтировать и обставить однушку под себя, не говоря уже про "под сдачу". Что сейчас можно сделать на 500 тысяч? Мало чего. Если в квартире сломается холодильник и придется покупать новый - попадос. Если придется менять дверь (даже межкомнатную - тоже попадос + ожидание когда к тебе приедут установщики). Если сейчас делать косметический ремонт - тоже попадос. Но квартира по-прежнему сдается за те же условные 30-40к рублей.
Десять лет назад зарплата среднего айтишника в 70-80 тысяч рублей была достаточно хорошей, сейчас за такие деньги только джуны работать будут чаще всего и многие айтишники средней руки тут хвалятся, как они по 300-400к зарабатывают миддлом :) В такие сказки я конечно не верю, а вот в качестве личного опыта знаю, что айтишник с зарплатой 180-250 тысяч рублей в Москве - это нормально. Это не супер большая ЗП даже для них. Да, есть профессии, которые годами особо не прибавляли в уровне ЗП. Но есть профессии, помимо айтишников, которые тоже неплохо подняли свои зарплаты за 10 лет.
Если десять лет назад 30к за однушку - это было пол зарплаты семьи, то сейчас это может тянуть, в принципе, даже 20-летняя девочка, работающая секретаршей и перекладывающая бумажки со своей зарплатой в 60к. В Москве. Ну или пополам с подружкой-секретаршой (если у неё ЗП поменьше) - но точно не будет в тягость.
А вот что будет в тягость, это когда ты покупаешь квартиру за 7-9 миллионов 33 метра в новостройке в 20 минутах пешком от конечной метро, делаешь ремонт, даже под сдачу - и то наверняка заложишься в нормальную электрику и водоразводку, чтобы это все не полетело и в первые пол года. А так же даже примитивные, но не ломающиеся через 3 дня диван, шкаф, стиралка, холодильник, столы, стулья, прихожая - все это не будет стоить 3 копейки. Минимум 500-700 в средненький ремонт и средненькую обстановку. А ремонт сейчас - это мрак и ужас, одни криворучки, мастерства 0. А у тех, кто умеет в мастерство - очередь на 10 лет вперед и цены заоблачные (а мы же под сдачу сдаем, да?).
И вот сделал ты такой ремонт (ремонт от застройщика - лесом, хотя может у кого-то и нет, но я демонтировал в квартире ремонт ПИК-а - убедился, что лучше все выжигать напалмом и менять) - и потратил уже 7.5-9.7 миллиона.
И такой идешь сдавать (тыжинвестор).
И предположим, тебе попались положительные жильцы, вы друг другу мозги не делаете, они платят тебе пусть даже не 30, пусть 40к в месяц за такую квартирку. А рядом соседи Павлики Морозовы. И ты такой думаешь - а давай-ка я буду налоги платить 4%. И еще коммуналку (та, что кроме счетчиков). Bp 40к вычитаем налог 1.6к и вычитаем средний остаток коммуналки - 3к (сейчас любят в новостройках тарифы конские, ТКО, кап. ремонт и т.д.). Остается 35400 рублей.
Что такое 35400 рублей? Если все пройдет хорошо, то при расходах 7.5-9.7 ляма ты эту сумму себе возместишь за 211-274 месяца (17,5 - 22) года. Ранее окупаемость такой квартиры была поменьше - лет 10-14 (зависит от многих факторов). И это все при учете, что тебя не кидают, цены на сдачу не растут (а они могут следующие 10 лет так и стоять на текущем уровне) и не падают (как мечтают особо "твердолобые" арендаторы). И жильцы еслии съезжают, то следующие моментально заселяются. И ремонт переделывать не надо. И налогов новых нет.
Даже если стоимость квартиры растет - пока ты её не продал, ты потенциально не вернешь свою сумму изначальную десятилетиями.
А тут заявляются всякие Васи-Пети-Маши хитро сделанные и говорят "Фууууууу, тут нет даже кондея, вон в соседнем доме на тысячу дешевле, но там и кондей и телек во всю стену за два миллиона, пойду туда".
Все в твоей простыне хорошо, я даже плюс поставил, но, как в том анекдоте "есть один нюанс". У тебя есть недвижимость, которая никуда не денется и за которую тебе не нужно платить ничего, кроме комуналки и налогов (если она не куплена в ипотеку), которые спокойно отбиваются арендой. И правильнее считать "вложениями" только те средства, которые ты потратил на ремонт и обустройство, потому что все это износится.
Твою квартиру никто не отберет (как арендованые помещения при обычном бизнесе), квартира не погорит (как обычный бизнес - не туда вложился), и к тому же растет в цене.
Да и вообще, крайне тупо расценивать аренду так же как бизнес. Люди покупают недвижку чтобы деньги именно сохранить от инфляции, и паралельно иметь бонус в виде арендной платы. А если у тебя есть 8 мультов и ты вместо нормального кашерного дела вкладываешь их в хату в надежде "отбить" - то в бизнесе ты немного дурачок.
И да, я искренне не понимаю нытья про то, что сдача жилья невыгодна как инвестиция. Конечно, невыгодна - вы конкурируете с владельцами бабушатников, которым эти квартиры в общем-то ничего не стоили. Вы изначально в неравных условиях. Сдача квартиры не может отбить стоимость недвижимости - смиритесь в этим и успокойте себя тем, что в ином случае квартира бы простаивала и приносила убыток.
А тебе не кажется что ты оцениваешь квартиру как полноценный инвест актив, которым она в РФ конечно же почти не является.
Рынок сдачи квартир в аренду хоть и гигантский но дикий и подавляющему большинству этот "актив" достался за просто так, поэтому они вложениями считают первоначальный ремонт да и все.
Последние лет 10 такая квартира стоила 30 тысяч рублей плюс минус
Лолшто?! Уже лет пять нет такой цены при сколь-либо адекватной транспортной доступности. Пять лет назад квартира с "бабушкиным ремонтом" в пешей доступности от метро стоила 35к, с более-менее вменяемым ремонтом 50к, потому что владельцы бабушкиных хат с ремонтом заморачивались нечасто. В 2020 было небольшое падение, в 2021 просто невменяемый взлет, когда минимальным ценником на жилье стало 45к вне зависимости от степени ремонта. Сейчас цены очевидно упадут. 30к - это ценник ну из 2011-2012 года.
Я просто поражаюсь упертости/наглости/твердолобости тех арендаторов, которые смакуют, как они должны в Москве трешку снимать за 15к с полным фаршем, а хозяин квартиры должен им клининг каждые три дня делать и куртизанок по воскресеньям. Утрирую конечно, но посыл такой и сейчас объясню почему.
Возьмем для примера однушку в 10-15 минутах от метров в Москве, либо за МКАД, но тоже у метро. Средняя обстановка квартиры (холодильник, стиралка, чайник из техники, относительно свежий ремонт 3-5-7 лет). Последние лет 10 такая квартира стоила 30 тысяч рублей плюс минус. И цены практически не поднимались, реально. Только в прошлом году в конце лета впервые за последние года цены сильно поползли вверх и такую квартиру уже стало возможно сдать и за 35 и даже за 40 тысяч рублей.
Десять лет назад цены на ремонт (материалы, работа) были в разы меньше. На 500 тысяч рублей можно было неплохо отремонтировать и обставить однушку под себя, не говоря уже про "под сдачу". Что сейчас можно сделать на 500 тысяч? Мало чего. Если в квартире сломается холодильник и придется покупать новый - попадос. Если придется менять дверь (даже межкомнатную - тоже попадос + ожидание когда к тебе приедут установщики). Если сейчас делать косметический ремонт - тоже попадос. Но квартира по-прежнему сдается за те же условные 30-40к рублей.
Десять лет назад зарплата среднего айтишника в 70-80 тысяч рублей была достаточно хорошей, сейчас за такие деньги только джуны работать будут чаще всего и многие айтишники средней руки тут хвалятся, как они по 300-400к зарабатывают миддлом :) В такие сказки я конечно не верю, а вот в качестве личного опыта знаю, что айтишник с зарплатой 180-250 тысяч рублей в Москве - это нормально. Это не супер большая ЗП даже для них. Да, есть профессии, которые годами особо не прибавляли в уровне ЗП. Но есть профессии, помимо айтишников, которые тоже неплохо подняли свои зарплаты за 10 лет.
Если десять лет назад 30к за однушку - это было пол зарплаты семьи, то сейчас это может тянуть, в принципе, даже 20-летняя девочка, работающая секретаршей и перекладывающая бумажки со своей зарплатой в 60к. В Москве. Ну или пополам с подружкой-секретаршой (если у неё ЗП поменьше) - но точно не будет в тягость.
А вот что будет в тягость, это когда ты покупаешь квартиру за 7-9 миллионов 33 метра в новостройке в 20 минутах пешком от конечной метро, делаешь ремонт, даже под сдачу - и то наверняка заложишься в нормальную электрику и водоразводку, чтобы это все не полетело и в первые пол года. А так же даже примитивные, но не ломающиеся через 3 дня диван, шкаф, стиралка, холодильник, столы, стулья, прихожая - все это не будет стоить 3 копейки. Минимум 500-700 в средненький ремонт и средненькую обстановку. А ремонт сейчас - это мрак и ужас, одни криворучки, мастерства 0. А у тех, кто умеет в мастерство - очередь на 10 лет вперед и цены заоблачные (а мы же под сдачу сдаем, да?).
И вот сделал ты такой ремонт (ремонт от застройщика - лесом, хотя может у кого-то и нет, но я демонтировал в квартире ремонт ПИК-а - убедился, что лучше все выжигать напалмом и менять) - и потратил уже 7.5-9.7 миллиона.
И такой идешь сдавать (тыжинвестор).
И предположим, тебе попались положительные жильцы, вы друг другу мозги не делаете, они платят тебе пусть даже не 30, пусть 40к в месяц за такую квартирку. А рядом соседи Павлики Морозовы. И ты такой думаешь - а давай-ка я буду налоги платить 4%. И еще коммуналку (та, что кроме счетчиков). Bp 40к вычитаем налог 1.6к и вычитаем средний остаток коммуналки - 3к (сейчас любят в новостройках тарифы конские, ТКО, кап. ремонт и т.д.). Остается 35400 рублей.
Что такое 35400 рублей? Если все пройдет хорошо, то при расходах 7.5-9.7 ляма ты эту сумму себе возместишь за 211-274 месяца (17,5 - 22) года. Ранее окупаемость такой квартиры была поменьше - лет 10-14 (зависит от многих факторов). И это все при учете, что тебя не кидают, цены на сдачу не растут (а они могут следующие 10 лет так и стоять на текущем уровне) и не падают (как мечтают особо "твердолобые" арендаторы). И жильцы еслии съезжают, то следующие моментально заселяются. И ремонт переделывать не надо. И налогов новых нет.
Даже если стоимость квартиры растет - пока ты её не продал, ты потенциально не вернешь свою сумму изначальную десятилетиями.
А тут заявляются всякие Васи-Пети-Маши хитро сделанные и говорят "Фууууууу, тут нет даже кондея, вон в соседнем доме на тысячу дешевле, но там и кондей и телек во всю стену за два миллиона, пойду туда".
Все в твоей простыне хорошо, я даже плюс поставил, но, как в том анекдоте "есть один нюанс". У тебя есть недвижимость, которая никуда не денется и за которую тебе не нужно платить ничего, кроме комуналки и налогов (если она не куплена в ипотеку), которые спокойно отбиваются арендой. И правильнее считать "вложениями" только те средства, которые ты потратил на ремонт и обустройство, потому что все это износится.
Твою квартиру никто не отберет (как арендованые помещения при обычном бизнесе), квартира не погорит (как обычный бизнес - не туда вложился), и к тому же растет в цене.
Да и вообще, крайне тупо расценивать аренду так же как бизнес. Люди покупают недвижку чтобы деньги именно сохранить от инфляции, и паралельно иметь бонус в виде арендной платы. А если у тебя есть 8 мультов и ты вместо нормального кашерного дела вкладываешь их в хату в надежде "отбить" - то в бизнесе ты немного дурачок.
И да, я искренне не понимаю нытья про то, что сдача жилья невыгодна как инвестиция.
Конечно, невыгодна - вы конкурируете с владельцами бабушатников, которым эти квартиры в общем-то ничего не стоили. Вы изначально в неравных условиях. Сдача квартиры не может отбить стоимость недвижимости - смиритесь в этим и успокойте себя тем, что в ином случае квартира бы простаивала и приносила убыток.
А тебе не кажется что ты оцениваешь квартиру как полноценный инвест актив, которым она в РФ конечно же почти не является.
Рынок сдачи квартир в аренду хоть и гигантский но дикий и подавляющему большинству этот "актив" достался за просто так, поэтому они вложениями считают первоначальный ремонт да и все.
Последние лет 10 такая квартира стоила 30 тысяч рублей плюс минус
Лолшто?!
Уже лет пять нет такой цены при сколь-либо адекватной транспортной доступности. Пять лет назад квартира с "бабушкиным ремонтом" в пешей доступности от метро стоила 35к, с более-менее вменяемым ремонтом 50к, потому что владельцы бабушкиных хат с ремонтом заморачивались нечасто.
В 2020 было небольшое падение, в 2021 просто невменяемый взлет, когда минимальным ценником на жилье стало 45к вне зависимости от степени ремонта.
Сейчас цены очевидно упадут.
30к - это ценник ну из 2011-2012 года.
Комментарий недоступен