Как с нуля за два месяца создать управляющую компанию? Кейс Doma.ai и Aura Development

Думая о бизнесе, редкому человеку придет в голову, что его можно строить в сфере ЖКХ. На первый взгляд, этот рынок поделен между государственными и около того компаниями, и места для конкуренции там нет. Пришло время открыть вам глаза: с каждым годом появляется все больше и больше частных управляющих компаний, готовых при помощи технологий и принципов прозрачного ведения бизнеса побороться за кусок этого пирога. Рассказываем, как помогали застройщику создавать собственную УК за два месяца.

Сегодня застройщики все чаще создают собственные управляющие компании. На то есть очевидные причины. Во-первых, это выгодно с точки зрения бизнеса. Дело в том, что по российским законам гарантийный срок новостройки составляет не менее пяти лет, а значит — все это время строитель несет ответственность за возможные недостатки дома и обязана их устранять. Силами своей УК это можно сделать экономически эффективнее и быстрее. Ситуация win-win: жители довольны, застройщик спокоен за результат.

Также не стоит забывать, что в строительном бизнесе высокая конкуренция, а на рынке полно как крупных федеральных игроков, так и небольших локальных. Поэтому управляющая компания, работающая прозрачно и эффективно, повышает привлекательность и репутацию застройщика. Особенно для небольших игроков, которые не могут перебить маркетинговые бюджеты именитых конкурентов.

В представлении большинства людей ЖКХ — это архаичная, неповоротливая, пронизанная от и до бюрократией сфера. Образ не так уж далек от истины. Несмотря на то, что сейчас уже существуют цифровые решения, способные сильно упростить жизнь и работникам сферы, и жителям домов, все еще полно управляющих компаний, которые предпочитают таблицы Excel, а то и гроссбухи.

В мае 2022 года с задачей создать современную УК к нам — компании Doma.ai — обратился застройщик АУРА-Девелопмент из Владивостока. Клиент хотел поменять представление о ЖКХ в целом и развеять стереотипы о том, что это сложно, непонятно и долго.

Основные запросы девелопера были такие:

Застройщик решил, что ему необходима управляющая компания в мае 2022 года, когда три жилищных комплекса уже были сданы и заселены. Приходилось делать все быстро, потому что сначала нужно было сдать квалификационный экзамен — без этого аттестата нельзя получить лицензию на управление многоквартирным домом. Процесс занимает 45 календарных дней после подачи всех документов и оплаты госпошлины. А вот пакет документов, который нужно собрать:

К сожалению, процесс никак нельзя ускорить, поэтому в идеале начинать подготовку лучше за год до сдачи дома. При этом очень важно принимать участие в проектировании — если застройщик не учитывает наличие собственной УК, то впоследствии придется многие процессы перестраивать и доплачивать: комнаты для работы, сантехнику и разводки, условия контроля и обзора территории. Поэтому лучше всего предусмотреть это до сдачи проекта в работу.

Процесс сдачи самого экзамена не отличается прозрачностью, а между тем получение квалификационного аттестата руководителем УК – ключевой фактор для старта. Без него в принципе невозможна работа и организация этого бизнеса.

Получить его можно бесплатно в ГЖИ любого города, пройдя обучение и сдав экзамен. Во Владивостоке заказчик столкнулся с тем, что необходимый бланк-заявку найти сложно, экзамен не организуют для одного человека — необходимо дождаться набора группы из 30, — дата экзамена назначена на вторую половину августа и ускорить этот процесс никак нельзя.

Но из-за жестких сроков по запуску компании такой вариант не подходил — пришлось ехать в Биробиджан, где можно было спокойно сдать экзамен в подходящую дату (каждое 20 число месяца) .

Компания-заказчик хорошо понимала, как строить дома и, конечно же, отлично разбиралась в аспектах этого бизнеса, но вот управление жилой недвижимостью было для них новой неизведанной областью. Поэтому совершенно естественно, что на первом этапе пришлось разбираться. Мы помогали понять, как все устроено: отвечали на вопросы, объясняли, с каким запросом в какую организацию необходимо обращаться – в государственную жилищную инспекцию, в администрацию города или в коммерческую структуру. На самостоятельный поиск информации у клиента ушло бы больше времени, к тому же то, что находится в открытом доступе не всегда соответствует реальному положению дел.

Погружаясь в новую область, клиент, желающий открыть УК с нуля, сталкивается со сложностями почти сразу, на этапе первичной оценки. Финансовая модель для неподготовленного человека может показаться нагруженной и тяжело воспринимаемой. Здесь обязательно нужно досконально разобраться во всех деталях – от параметров и технических характеристик дома до подрядчиков и тарификации города.

В этом процессе очень помог первичный опросный лист, разработанный нами. Вот его небольшой фрагмент — вы можете видеть некоторые вопросы, на которые нужно ответить на первом этапе работы:

Заполняя опросник, заказчик максимально погружался в особенности дома, в каждую цифру, в каждое конкретное требование – вплоть до норм установления мусорных площадок. А наши регулярные встречи помогли определить конкретные точки контроля: нормы монтажа, эксплуатации и обслуживания лифтов, профильное обучение и аттестация, важные ресурсы и организации и т. д.

К решению некоторых вопросов приходилось подходить почти творчески. Например, во Владивостоке невозможно выбрать компанию на аварийно-диспетчерское обслуживание для нового дома, если это пригород. Из-за это возникает серьезное затруднение: собственных специалистов нанимать – у компании нет на это средств, тариф тоже не увеличишь – жители не выберут, а обслуживать дом необходимо круглосуточно. Мы решили, что оптимальнее всего будет подключить на аутсорсе наш контакт-центр плюс был главный инженер на связи и круглосуточный охранник на территории. Таким образом управляющая компания могла быть на связи круглые сутки.

Для нас главной задачей было создание рабочей финансовой модели, потому что любой бизнес в идеале должен приносить доход. Сферу ЖКХ сложно назвать высокомаржинальной, поэтому очень важно все внимательно считать. Ключевые параметры, которые обязательно нужно учесть — тарификация дома, из чего она складывается, как быстро окупается и какая сумма инвестиций необходима.

Для сравнения: в Москве собственники новостройки могут один раз заплатить за вывоз строительного мусора, а стоить это будет от 5 до 15 тысяч рублей с квартиры (цена зависит от количества комнат) . Во Владивостоке это обойдется уже в 20-40 тысяч. Само собой, и для УК, и для жителей это бьет по карману, поэтому мы предложили самостоятельно утилизировать мусор, что вышло дешевле. Мы же скорректировали первоначальную финансовую модель, чтобы она была актуальна в реалиях Дальнего Востока.

Еще один пример региональных отличий – во Владивостоке значительно выгоднее переводить дом на обслуживание паспортно-регистрационного центра (УРЦ) на базе администрации города. Их расценки – 6,90 рублей за лицевой счет, что, конечно, экономически эффективно. Но при этом пока дом не проголосует за выбор УК (в течение двух месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию) , получить Форму 10 об отсутствии зарегистрированных в квартире для ее продажи просто невозможно. Вот и получается, что пока нет УК – нет и договора с УРЦ, а оформить его можно только после получения адреса дома в лицензию УК, через 20 рабочих дней с завершения голосования.

Дом вот-вот введут в эксплуатацию, и собственники вместе с пакетом документов на квартиру и договором на управление получат приложение жителя Doma. А ООО «Управляющая компания «Аура-Сервис» получает доступ к нашей платформе, мобильное приложение для сотрудников (исполнителей) . Мы также будем обеспечивать:

Приступив к работе в июле 2022 года, с нашей поддержкой клиент за 2 месяца с нуля создал управляющую компанию.

Этот кейс показывает, что, несмотря на отсутствие профессионального обучения — в России нет ни одной организации, которая бы прицельно готовила специалистов в этой области, — можно не только довольно быстро создать собственную УК, если доверить эту задачу экспертам рынка цифровизации сферы ЖКХ, но и предложить жителям современный, качественный и автоматизированный сервис нового уровня.