WeWork — как основатель заработал на услугах своему стартапу

Денис Гордиенко, руководитель Bright Mobile, о нестандартном заработке в стартапах на примере WeWork.

К нам за разработкой приложения за этот год обращалось человека четыре с идеей, похожей на WeWork. Поэтому текущую ситуацию со стартапом не могу оставить в стороне. Решил разобрать, откуда у инвесторов обиды и как можно заработать по аналогичной схеме.

Когда речь заходит о развитии стартапа как основного источника ресурсов, обычно рассматривают вложения инвесторов. Создатели показывают, каким образом будет происходить монетизация, отчитываются о скорости роста, «заражают» своей идеей. Какое-то время проект работает в минус, постепенно проект развивается, дорожает, и при продаже своей доли инвестор и основатель получают кратную прибыль.

Упрощённый пример выглядит так. Стартап на заре существования имеет MVP и первых клиентов. По оценке Румянцева он стоит примерно 5 млн рублей (давайте для простоты считать, что 5 млн). Некий инвестор покупает долю 20%, вложив в компанию 1 млн рублей.

Затем, в течение пары лет, стартап растёт, развивается, с ним всё чудесно, и условный Mail.Ru покупает его, например, за 300 млн рублей (цифра произвольная). При такой покупке основатель получает 80% (240 млн рублей), а инвестор, вложивший два года назад 1 млн рублей, «обкешивается» на 60 млн рублей.

Пример примитивный, но общую суть интересов отражает: основателю нужен тот 1 млн на старте, чтобы раскрутиться до уровня, который заинтересует Mail.Ru, а инвестору выгодно подождать два года и рискнуть на 1 млн рублей, чтобы при успешном стечении обстоятельств забрать 60 млн.

Но у основателя есть возможность начать зарабатывать еще до того, как доходы начнут превышать расходы и до продажи всего бизнеса. Речь будет о нашумевшем WeWork, но немного в ином ключе.

WeWork — это сеть коворкингов, основанная Адамом Нейманом и Мигелем Маккелви. Первый коворкинг был открыт в Нью-Йорке в 2009 году. За десять лет количество офисов выросло до 834 в 126 городах мира (по данным их сайта).

Стартап изначально позиционировал себя как создателя новой корпоративной культуры, где рабочее место — это творческая мастерская, место встречи единомышленников. Когда работа — это не каторга с 9 до 18, а дело жизни. Клиенты — фрилансеры, небольшие команды.

Бизнес-модель сводится к тому, что WeWork арендовывает площадку под офис, создает добавочную ценность с помощью стильного ремонта и комьюнити (у WeWork есть собственное приложение для общения между резидентами со всего мира) и сдает рабочие места в качестве коворкинга.

Также WeWork создает офисы для компаний: ищет помещение, проектирует современный дизайн, который несет концепцию открытости и сотрудничества.

С момента основания в 2010 году компания привлекла $8,4 млрд инвестиций. В январе 2019 года WeWork оценивалась в $47 млрд.

Однако оценка компании упала, когда стало известно, что Нейман покупал недвижимость и сдавал ее в аренду WeWork. Ещё ходили слухи, что основатель снаркоманился, но давайте их оставим за кадром и рассмотрим именно вопрос с покупкой недвижимости.

С точки зрения закона, покупая недвижимость и сдавая её в аренду своему стартапу, Нейман ничего не нарушил. Для этой цели он организовал инвестиционный фонд ARK. ARK занимается покупкой помещений. Затем фонд сдает площади в аренду WeWork.

Но сама ситуация выглядит довольно спорной, особенно для уже вложившихся инвесторов. Дело не в том, что Нейман стал работать на «два фронта». Люди все взрослые и то, что у бизнесмена может быть несколько проектов — это никого не смущает. Вопрос здесь в рискованности.

Недвижимость во всём мире считается низко рискованной инвестицией. Если не наступит война или смена режима с экспроприацией, то со зданием вряд ли что-то страшное может случиться. Кроме того, недвижка — это высоколиквидный товар, по сравнению с бизнесом услуг. Её всегда можно достаточно быстро продать, уронив процентов 5 к рынку.

Получается, что если WeWork прогорит, то инвесторы потеряют свои деньги, а Нейман останется с недвижимостью. Думаю, что для инвесторов более честной была бы позиция покупки недвижимости на баланс самого WeWork, а не стороннего фонда.

Объяснение достаточно дилетантское, но суть претензий отражает. Давайте теперь разберём ситуацию и сам подход Неймана с точки зрения применимости в собственных реалиях.

Если абстрагироваться от отношений между создателями стартапа и инвесторами, то можно увидеть вполне жизнеспособную модель бизнеса. Сначала проверяется спрос, формулируется предложение, изучается целевая аудитория. Далее — «перекуп» превращается в производителя с уже наработанной базой покупателей.

Другим вариантом могло стать создание компании — владельца недвижимости, а сеть коворкингов WeWork развивать как франшизу, в которую входят лояльные условия аренды у компании-владельца недвижимости. Если таким образом увеличивается доходность WeWork, инвесторы вряд ли будут против. С другой стороны, непонятно, зачем это было бы нужно Нейману.

На самом деле, Нейман не придумал чего-то принципиально нового и не является эдаким волком с Уолл-стрит, который всех обвёл вокруг пальца. Схема очень стара и сейчас обсуждается только из-за масштаба WeWork. Вот пара примеров из обыденности на вскидку:

Тоже, кстати, недвижка :) Уверен, он не единственный во всей стране, и подобных схем, где основатель зарабатывает большую часть не за счёт прямой прибыли компании, а за счёт продажи своей же компании дополнительных услуг, море.

Хотите пример из ИТ? Их тоже куча. Начиная с Fl.ru, который продаёт дополнительные услуги фрилансерам, чтобы они зарабатывали больше, до различных аналитических агентств и рейтингов, которые вроде как должны зарабатывать только с рекламы, но большая часть денег заходит, когда они советуют «кого нужно» для крупных заказчиков.

Собственно, заключение будет философским. Жизнь всегда более многогранна, чем люди себе представляют. Большинство очевидных моделей либо уже наполнено конкуренцией, либо не прошли проверку спросом. Серьёзные деньги находятся в сложных схемах, которые в свою очередь несут и риски потерь. WeWork — это история, когда риск оправдался даже несмотря на факап перед IPO.

Моя компания занимается разработкой приложений, и я часто вижу два явно не работающих перекоса. Первый — это когда заказчик пытается один в один повторить успех другого проекта не внося от себя новых идей, второй — когда идей слишком много.

Я всегда рекомендую идти постепенно, проверяя каждый шаг спросом. Грубо говоря, сперва сделать WeWork, а потом искать деньги под недвижимость :)

Использованные материалы:

Подписывайтесь на мой YouTube.

#wework