Завышение и занижение стоимости недвижимости: риски и последствия для продавца и покупателя

На рынке недвижимости довольно часто можно столкнуться с таким явлением — продавец или покупатель просит завысить или занизить стоимость недвижимости в договоре.

Для чего это делается и существуют ли какие-либо негативные последствия у таких сделок - читайте в этой статье.

Стандартно занижение стоимости недвижимости предлагает продавец. Связано это вот с чем.

Согласно статьям 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ лица освобождаются от уплаты НДФЛ 13% от продажи недвижимости, если владели этим объектом более 3 или 5 лет (в зависимости от определенного случая).

То есть, если продавец отчуждает недвижимость до этого минимального срока владения, то у него возникает обязательство по уплате НДФЛ 13%. Занижение, которое предлагает продавец, направлено на снижение суммы уплачиваемого налога.

Необходимо отметить, что налоговым законодательством установлены два возможных варианта уплаты НДФЛ с продажи недвижимости.

(1) в виде фиксированной суммы (наиболее частый вариант).

Предположим, что продавец отчуждает недвижимость по цене в 10 млн. рублей. В соответствии с налоговым кодексом формула расчета суммы к уплате НДФЛ выглядит следующим образом:

(10 млн. – 1 млн.) * 13% = 1 170 000 руб.

(2) в виде разницы между стоимостью покупки и продажи.

Например, продавец сейчас продает квартиру за 8 млн. рублей, но до этого покупал ее за 6,5 млн. рублей. То есть от продажи он получит прибыль 1,5 млн. рублей. Если выбрать именно этот вариант уплаты НДФЛ, то платить нужно будет с прибыли, образовавшейся в виде разницы:

Чтобы использовать этот вариант, в налоговую необходимо будет предоставить документы по прошлой сделке, дабы подтвердить разницу в расходах. Если подтверждающих документов нет, то используется вариант (1).

Если мы идем по первому варианту, то продавца может не устроить то, что ему придется платить почти 1,2 млн. рублей налогов (при цене недвижимости в 10 млн. рублей). Поэтому он предлагает покупателю отразить в договоре сумму меньше, чтобы заплатить как можно меньше налогов.

Зачастую это оформляется через 2 сделки – договор купли-продажи недвижимости и дополнительное соглашение к нему.

В договоре купли-продажи указывается заниженная стоимость (например, 4 млн. рублей вместо настоящих 10 млн.). На остальные 6 млн. стороны составляют дополнительное соглашение к договору, в котором на эти 6 млн. оценивают внутреннее убранство квартиры (что оно якобы идет вместе с квартирой) или, что продавец к квартире передает строительные материалы на 6 млн. рублей, необходимые покупателю для ремонта.

Суть заключается в том, что в Росреестр на регистрацию стороны несут только договор купли-продажи. Дополнительное соглашение прилагать необязательно.

Таким образом, презюмируется, что сумма сделки была 4 млн. рублей.

Тогда продавец заплатит НДФЛ 13%:

Но разумеется эта схема по своей природе не может быть без подводных камней. Их и разберем ниже.

Кадастровая стоимость нужна для начисления налога собственнику недвижимости. Ее можно увидеть в выписке из единого государственного реестра недвижимости по конкретному объекту.

Кадастровая стоимость является неким мерилом для начисления налога в определенных ситуациях. Но сделки с недвижимостью совершаются по рыночным ценам (которые, как правило, выше).

Налоговым законодательством установлено, что если недвижимость продается дешевле 70% от установленной кадастровой стоимости, то налоговая база берется не с суммы, указанной в ДКП, а с 70% от кадастровой стоимости. К чему это приводит.

Таким образом, он уже не заплатит 390 000 рублей налога, поскольку налог будет высчитываться с 5,25 млн. и составит 682 500 рублей, что тоже не мало.

Так что имейте в виду, что чересчур снизить стоимость недвижимости не получится.

Продажа по заниженной стоимости – это основной маркер того, что актив, возможно, выводился из юридического владения продавца им самим из-за скорого «впадания в банкротство».

Предположим, что продавец набрал кучу кредитов и из-за образовавшейся долговой ямы не в состоянии их гасить. Он хочет их «списать» и намеревается обратиться в суд с заявлением о признании его банкротом (или в будущем кто-то из кредиторов обратиться с таким заявлением).

Но в преддверии банкротства он решает вывести из-под себя свои активы, чтобы в банкротстве их не распродали.

Для этого он, например, и продал свою квартиру.

В банкротстве есть такое понятие как «период подозрительности». Он равен трем годам. Если в течение этих 3 лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом будет доказано, что должник специально заключил сделки по отчуждению своего имущества, чтобы избежать обращения взыскания на них в банкротном процессе, то такие сделки будут признаны недействительными и актив обяжут вернуть в банкротную массу (ст. 61.2. ФЗ "О несостоятельности").

Риск здесь такой.

Дело в том, что в правовом поле существует такое понятие как «соблюдение должной осмотрительности». Возможно кто-то из Вас даже слышал об этом.

Под ним в сфере недвижимости понимается тщательное изучение покупателем приобретаемого недвижимого актива.

Распространено мнение, что достаточно заказать выписку из реестра недвижимости, прошерстить ее, и если там нет ничего подозрительного, то недвижимость можно покупать. Но это не так.

Во-первых, выписка не содержит даже и 50% рисков, которые могут возникнуть.

Во-вторых, при возникновении какого-либо риска (например, истребование квартиры от покупателя в связи с недействительностью сделки), покупатель, который посмотрел только выписку и не удосужился проверить недвижимость и продавца по другим источникам, не получит защиты в суде и квартира с большей долей вероятности будет истребована. То есть суд сочтет такого покупателя не проявившим должную осмотрительность.

В-третьих, такой повышенный стандарт должной осмотрительности (что покупатель должен полагаться не только на выписку, но изучить и другие источники) еще давным-давно был установлен судебной практикой на уровне Верховного Суда РФ (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления от 01.10.2014).

Таким образом, полагаться лишь на выписку - решение опрометчивое.

Да, по закону у покупателя есть механизмы возврата уплаченной цены по такой недействительной сделке, но к этому времени продавец, скорее всего, уже все истратит и деньги вернуть будет невозможно. Так что покупатель рискует остаться и без недвижимости, и без денег.

Поэтому покупателю важно проверять продавца на предмет возможного банкротства. Если есть подозрения относительно банкротства продавца, а он еще вдобавок и предлагает занизить стоимость, то шансы на истребование Вашей квартиры в будущем – крайне велики.

В банкротстве очень часто возвращают активы обратно. Так что будьте аккуратны.

Примеры:

Поэтому сейчас стандарт добросовестного поведения при покупке недвижимости не ограничивается обычным изучением выписки из Росреестра. Предполагается, как минимум, изучение цепочки сделок, других правоустанавливающих документов и, разумеется, осмотра самого объекта недвижимости.

Если его не соблюсти, то при любом пороке в сделке вы рискуете лишиться своего актива.

Иногда для оформления ипотечного кредита банки требуют провести оценку недвижимости. Это необходимо для того, чтобы банк понимал, что цена, согласованная сторонами, действительно является рыночной. Ведь недвижимость будет находиться у банка в залоге и ему необходимо понимать по какой цене актив может быть реализован на рынке.

Если сумма, согласованная сторонами, будет разительно отличаться от той, которая установлена в отчете, то банк может (1) либо снизить сумму ипотечного кредита, (2) либо вовсе отказать покупателю в его предоставлении.

По закону покупатель имеет право получить налоговый вычет не только с покупки недвижимости, но и с процентов по ипотечному кредиту.

При занижении цены сумма налогового вычета по процентам с ипотечного кредита уменьшается, поскольку он рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи.

В законе есть такое понятие как «притворная сделка». Это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Такая сделка считается недействительной.

В нашем примере с разделением суммы квартиры на договор купли-продажи квартиры (на 4 млн. рублей) и дополнительное соглашение о передаче неотделимых улучшений (на 6 млн. рублей), доп. соглашение – это притворная сделка, которая прикрывает единую сделку купли-продажи квартиры по настоящей, рыночной цене - за 10 млн. рублей.

Этим механизмом пользуется налоговая. Если они узнают о такой схеме, то автоматически доначислят недоплаченный продавцом налог из-за притворности дополнительного соглашения - т.е. признают договор купли-продажи квартиры заключенным на 10 млн. рублей, а не на 4.

Получится, что продавец «с чем боролся, на то и напоролся»: платил 390 000 рублей, но вынужден будет все равно платить 1 170 000 рублей.

Как об этом может узнать налоговая, ведь продавец вместе с декларацией подает только договор купли-продажи квартиры? Доп. соглашение не светит.

А все очень просто. Это может всплыть в будущем.

(1) Например, покупатель захочет получить налоговый вычет в связи с покупкой квартиры на всю сумму и покажет налоговой весь комплект документов (чтобы сумма к вычету была больше). Тогда у налоговой возникнут вопросы к продавцу по поводу прозрачности сделки: продавец отразил сумму в 4 млн. рублей, а покупатель – 10 млн.

(2) Или такой пример: Текущий покупатель по сделке в будущем тоже захочет продать эту квартиру до истечения минимального срока владения (3/5 лет). Он также столкнется с проблемой уплаты НДФЛ в связи с продажей. И тут незадача: ему либо тоже придется идти на занижение цены, либо продавать квартиру по рыночной стоимости, сдав при этом продавца и истинную суть ранее совершенной сделки. То есть покупатель покажет налоговой всю подноготную сделки, в связи с чем, продавцу в любом случае будет доначислен налог.

(3) Мыслим еще один вариант: эта квартира будет неоднократно передаваться из рук в руки по цепочке собственников. Пока кто-то из них не захочет получить налоговый вычет в полном объеме. Тогда такому собственнику придется раскрывать налоговой настоящую схему и сумму сделки с предыдущим собственником, а предыдущему собственнику придется по цепочке сдавать своего предыдущего продавца (и так до самого верха). В конечном итоге тайное станет явным и всем участникам схемы будет доначислен налог.

Поэтому в данном налоговом риске может страдать как продавец, так и покупатель.

В качестве примера приведем следующее дело.

Также стоит отметить: помимо доначисления налога, лицо, которое занизило налоговую базу или не уплатило необходимую сумму налога, может быть дополнительно привлечено к налоговой ответственности в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы (ст. 120, 122 НК РФ).

Теперь давайте разберем риски и последствия, связанные с завышением цены в договоре.

В отличие от занижения, завышение предлагается покупателем. Связано это зачастую с отсутствием суммы на первоначальный взнос, который необходимо внести покупателю для того, чтобы получить ипотечный кредит.

Работает это следующим образом.

Для того, чтобы получить ипотечный кредит, покупателю необходимо внести первоначальный взнос из своих накоплений (обычно это порядка 10% - 20% от общей суммы).

Безусловно для некоторых покупателей такая сумма является либо чересчур обременительной, либо у них вовсе нет денег на первоначальный взнос.

В этом случае, чтобы не платить эту сумму, покупатель договаривается с продавцом завысить стоимость недвижимости в договоре на эти 10 - 20%, которые требует банк.

Эту сумму покупатель "якобы" передает продавцу по расписке.

На оставшуюся часть банк выдает ипотечный кредит и переводит деньги продавцу.

Таким образом, покупатель покупает недвижимость без первоначального взноса.

(1) Повышенный налог. Если продавец будет отчуждать квартиру до истечения минимального срока владения (3/5 лет), то ему придется платить НДФЛ с той суммы, указанной в договоре (то есть с повышенной).

(2) Если сделка будет признана недействительной в связи с какой-либо порочностью, то последствия такой недействительности – приведение сторон сделки в первоначальное состояние (то есть возврат всего того, что было передано по сделке). Это означает, что продавец будет вынужден вернуть покупателю бОльшую сумму (то есть ту, которую стороны «нарисовали» для банка в договоре).

(3) Существует риск того, что Росреестр по каким-либо причинам откажет в регистрации перехода права собственности, то есть, банально, сделка сорвется. Тогда продавцу придется возвращать покупателю «сумму» по расписке (которая, в реальности, никогда и не передавалась). Доказать то, что она не передавалась – практически невозможно. Поэтому продавец, можно сказать, попадает на эту сумму при любом раскладе.

О нем уже было упомянуто ранее - несоответствие цены недвижимости, установленной договором, рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Если оценка покажет, что цена в договоре завышена, то банк откажет в выдаче ипотечного кредита на запрашиваемую покупателем сумму либо снизит ее до рыночной цены (то есть до той, которая установлена в отчете об оценке).

Схема с завышением, по своей сути, подпадает под составы преступлений, предусмотренных статьями 159, 159.1 Уголовного кодекса РФ (мошенничество и мошенничество в сфере кредитования).

Если схема вскроется (а вскрыть ее, например, может тот же банк), то и покупатель, и продавец могут уехать на несколько лет в места не столь отдаленные.

В заключение отметим, что данные схемы довольно распространены на практике. Использовать их или нет - дело сугубо каждого.

Надеюсь, что статья поможет сориентироваться каждому из Вас в этом вопросе и Вы объективно сможете отдавать отчет о том, на что идете, и какие подводные камни Вас ожидают.

Правовое бюро "аутерлоер" имеет обширный обширный опыт сопровождения сделок с недвижимостью как для физических лиц, так и для бизнеса.

Мы тщательно проверим контрагента по сделке и сам объект недвижимости по более чем 35 критериям благонадежности, подсветим Вам спорные моменты или дадим заключение.

Можете не сомневаться, что Ваша сделка пройдет безопасно и транспарентно.

Подписчикам телеграм-канала правового бюро "аутерлоер" мы предоставляем БЕСПЛАТНУЮ первичную консультацию, а также скидку 10% на все услуги нашего бюро.

Помощь Вам и Вашему бизнесу:

@kkhoperiya - tg

E-mail: mail@outerlawyer.ru

Подробнее о бюро: www.outerlawyer.ru