Самозахват земли. Разбираемся в последствиях, если решено продать.

Станет понятно, какая ответственность ждет самозахватчика, какие еще последствия такого правонарушения, можно ли что-то с ними сделать, как не надо делать, сколько времени и средств можно сэкономить, если идти по правильному пути, и чем все закончилось в данном случае.

Начинаем.

Тетя Ира решает продать загородный дом в подмосковье. Жизнь меняется. Есть более интересные планы.

Фактически на земельном участке располагался большой жилой дом площадью почти 1000 кв.м, гараж и баня. Ни много ни мало, но цена продажи четырех объектов в хорошем месте около 300 миллионов рублей.

Нашелся вроде покупатель. Позвонил, поспрашивал, приехал посмотрел. Все понравилось.

- Покажите документы. Хочу купить, - Покупатель

Собрали все документы. Отправили покупателю.

- Нет выписки из ЕГРН. Закажите, посмотрим, - Покупатель

Заказывает тетя Алена выписку. А там в особых отметках интересная история.

Земельный участок имел свои границы, но забор при этом фактически отгораживал бОльшую площадь, нежели по документам. То есть участок 20 соток, а забор стоит, как будто все 30 соток.

А такие деяния у нас квалифицируются по ст. 7.1 КоАП РФ - ответственность за самовольное занятие земельного участка.

Самовольное занятие земельного участка или его части, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, влечёт наложение административного штрафа. Если определена кадастровая стоимость земельного участка: на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей.
Закон

То есть Управление Росреестра установило правонарушение. Назначили штраф, много или мало, но вышло порядка 100 тысяч рублей.

И самое главное внесли запись в сведениях единого государственного реестра недвижимости на земельный участок тети Алены:

выписки из ЕГРН с записью об административном правонарушении<br />

Управление Росреестра по Московской области. Дата окончания проведения мероприятия по государственному земельному надзору: 30.05.2019. > Результаты проведенного мероприятия: правонарушение выявлено. > Вид выявленного правонарушения: статья 7.1 КоАП РФ, включая площадь нарушения: 1065, признаки выявленного правонарушения: Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок. В ходе проведенного мероприятия оформлен документ.
Росреестр

Получается в сведениях ЕГРН о земельном участке присутствует указанная запись.

Покупатель напрягся.

Финито ля комедия? Нет.

- Убирайте запись, тогда куплю. Пока могу ждать, - Покупатель

Тетя Алена давно оплатила штраф по нарушению и поставила забор, как в документах. Земли хватало, поэтому выкупать самозанятый кусок земли не стала.

А что делать сейчас? Бежит к юристу неподалеку.

Юрист Константин берется за дело.

20 декабря 2023 года пишет заявление в Росреест, чтобы убрали негодную запись.

Тот в середине января 2024 года отвечает:

Мы не отрицаем, нарушение было, запись мы внесли, все по закону, вы - молодцы, что все исполнили, но мы должны выехать на место, только после этого сделаем соответствующую отметку, что нарушения устранены, план выездов расписан, его согласовывают, есть такие и такие то порядки, всего хорошего.
Росреестр

Покупатель уходит.

Не долго думая, Константин предлагает обжаловать действия Росреестра в административном порядке - попросту обжаловать отказ.

Костя говорит, надо идти в суд о признании незаконным отказа Росреестра в устранении недостоверных сведений.

В конце 2023 года подают иск. 02 февраля 2024 года регистрируется судом. При этом подкреплять свои доводы Константин почему-то не захотел, пошли, можно сказать, с голым иском, что мы такие все правильные, мы же все устранили, а вы все - неправильные.

В два заседания судья 14 марта 2024 года разносит истца отказом в удовлетворении требований.

Костя снова говорит, но тут теперь только устанавливать юридический факт через суд. Скажем, что забор стоит, как надо, и мы "в дамках". Сможете спокойно продавать.

09 апреля 2024 года подают заявление в суд об установлении факта устранения нарушений.

Уже 12 апреля 2024 года суд оставляет заявление без рассмотрения, так как по его мнению есть спор о праве.

Находится очередной покупатель. Также смущает запись, но не так сильно, готов ждать.

- Что же делать? - Спрашивает тетя Алена гуру-Константина

Конечно же, надо подавать частную жалобу. Что это они себе позволяют?

А заодно в жалобе выделить главные мысли жирным, а лучше даже жирным подчеркнутым. А самое главное надо ЗАCaps-LockЧИТЬ. И восклицательных знаков штуки три в конце!!! Тогда точно не откажут.

Жирный, подчеркнутый, заглавными буквами, сколько угодно восклицательных знаков не убедят судью занять вашу позицию, а наоборот добавят больше раздражения
Юристы в недвижимости

Помните, сколько стоят объекты? И покупатель стоит за порогом. А мы частную жалобу с восклицательными знаками подаем.

Отсюда вопрос - нацелены ли такие действия на результат для заказчика или "работа работается"?

Жалобу Московский областной суд в итоге рассмотрел 07 августа 2024 года и отказал заявителю.

Занавес? Нет, подождите, Константин все еще в найме у заказчиков.

12 июля 2024 направляют жалобу о несчастной записи.

24 июля Росреестр отвечает:

Было рассмотрено административное дело по поводу самовольного занятия земли, сведения об этом подлежат внесению в егрн. Чтобы это устранить, надо выехать, а чтобы выехать проверка должна быть внесена в план, внеплановую проверку мы тоже провести по вашим основаниям не можем. А законом не предусмотрено внесение в ЕГРН сведений кадастровым инженером в плоскости административным правонарушений.
Запись не препятствует гражданско-правому обороту.
Росреестр

Как вам такое, Илон Маск?

За спиной 8 месяцев, 2 судебных дела, несколько запросов, - и все это, чтобы понять, что запись убрать нельзя.

Запись не убрали.

Ознакомили покупателя со всеми материалами административного дела, связанного с самозахватом, показали чеки, обращения в суд, ответы Росреестра, тем самым убедив, что объекты покупать можно, криминала никакого нет, юрист покупателя также все согласовал.

Есть непонятная ситуация, связанная с Росреестром, данными ЕГРН, БТИ, а может быть и вовсе на Вас подали в суд и не дай бог хотят снести ваш жилой дом или коммерческое здание!

Поможем разобраться в любых сложных и не очень ситуациях, связанных так или иначе с недвижимостью.

Пишите напрямую: