Каникулы для застройщиков и наш опыт в ковидном постановлении Правительства РФ
Каникулы или мораторий кому как удобно
Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства были разработаны своеобразные послабления для застройщиков.
Существует постановление Правительства Российской Федерации, согласно которому застройщикам по ДДУ предоставлена возможность в период с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года – не получать начисление неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия.
Если же разбирать данное постановление по пунктам, то ситуация обстоит подобным образом:
- Не может быть начислена за период с 03.04.2020 до 01.01.2021г. неустойка, уплата убытков и процентов, а также устанавливается отсрочка исполнения требований по уплате неустоек и процентов, предъявленных к застройщику на момент вступления в силу указанного постановления до 01.01.2021 г.;
Если ты взыскал неустойку в период, когда можно взыскать – то суд может предоставить отсрочку выплаты денег до января 21 года. Таким образом, деньги ожидать в ближайшее время не стоит. Но тут есть хитрость… чтобы такую отсрочку суд предоставил, другая сторона должна подать заявление об этом в процессе судопроизводства.
Здесь надо отметить важные вещи. Условно, если у меня был объект не сдан до 19 февраля 19 года, то я начислю неустойку до момента наступления постановления. То есть за 2 месяца: февраль и март.
Если неустойка была раньше – можешь взыскать только за период до. Если попадаешь в этот период апреля 20 года до января 21 года, то ничего не взыщешь
Запрещается до 01.01.2021 направлять Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства соответствующего уведомления о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства в государственные органы власти, осуществляющие государственный учет и регистрацию прав на объекты недвижимости;
Запрещается до 01.01.2021 обращаться уполномоченным органам исполнительной власти соответствующих субъектов РФ в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Как пользуются этим застройщики?
Позиция Минстроя предполагала, что подобные меры поспособствуют сокращению штрафных процедур в отношении застройщиков и воспрепятствуют их потенциальному банкротству.
Ситуация стала благостной для застройщиков и крайне невыгодной для другой - дольщиков.
Раньше добросовестный застройщик при получении претензии, вызывает тебя на переговоры и пытается урегулировать этот вопрос сразу. Конечно же снизить неустойку, но выдать наличкой сейчас.
Нельзя с уверенностью сказать, что в преддверии этого постановления застройщики знали о наступлении каникул для них, но они точно одни из первых почувствовали это.
Организованные для застройщиков каникулы позволили снизить финансовую нагрузку в период пандемии и, вместе с тем, стали весомым поводом для многочисленных злоупотреблений со стороны данных организаций в вопросе сроков сдачи объектов - в соответствии с постановлением, основания просрочки в указанный промежуток времени не имеют значения.
При наступлении моратория застройщики сразу же отказываются от большинства услуг собственных юристов. Ведь теперь все судебные разбирательства шаблонны и не требуется участие юридических представителей.
И конечно же сэкономили на выплатах. Восемь месяц неуплаты неустоек – это очень большой срок, это колоссальный срок. Например, среднестатистическое дело за просрочку в 4 месяца выходит в сумму выплаты на 200 000-300 000 тыс. рублей. + штраф это 150 000. Итого почти пол миллиона. А тут 8 месяцев. Еще учитывая, что были послабления в миграционном законодательстве, а большинство рабочих на стройках – это иммигранты, то вообще выходит, возможно, приятный периодов для застройщиков.
А к слову, нарушение сроков сдачи и ввода в эксплуатацию жилья - наиболее распространенная причина расторжения договора долевого участия.
Таким образом, застройщики приобрели право на удержание денежных средств добросовестных дольщиков, лишив последних права на защиту из-за ненаждежащего исполнения обязательств, а также возможности получить свои деньги и распорядиться ими иным образом.
Кейс:
Несколькими годами ранее 45-летний петербуржец заключил договор долевого участия с ООО «Линкор». Срок сдачи квартиры, общей площадью в 50 кв. м. в Центральном районе Санкт-Петербурга, был обозначен на дату 30 июня 2019 года. По достижении указанной даты, объект строительства введен в эксплуатацию не был. Мужчина оказался в замешательстве от непонимания того, как поступить в такой ситуации. По прошествии некоторого времени, в ноябре 2020 года, клиент обратился к нам с вопросом о взыскании неустойки на основании нарушения сроков сдачи жилья.
Мы направили почтой письменную претензию в ООО «Линкор». Почему это важно было сделать? Таким образом, если выйдем в суд, то будут основания взыскать 50 % штрафа от заявленной суммы, а это большие деньги.
Ответа на запрос юристов не последовало. Первоначальные очные поиски сотрудников “Линкора” успехами не увенчались: по юридическому адресу в ленинградской области найти их не удалось. После изысканий представителей организации в нескольких питерских отделениях, их все же удалось найти. Буквально прозвон всех действующих номеров компании, представляясь их клиентом, дабы узнать реальный адрес. Была доставлена претензия уже лично, проведены первые переговоры.
Представители ООО “Линкор” оказались полны на энтузиазм. Так, ими были выдвинуты предложения по подписанию соглашения о переносе сроков, которое по сути своей в корне изменило бы положения договора долевого участия и лишило бы возможности взыскания компенсации дольщиком.
Мы с предложением не согласились, и следующим шагом стало направление искового заявления в суд.
На чем был сделан акцент
Исходя из положений ст. 29 ГПК РФ, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора. Выбор суда в таких делах принадлежит истцу.
Именно поэтому мы, следуя правилам об альтернативной подсудности, заявили иск в суд Центрального района г. Санкт-Петербург. Это позволило значительно сократить транспортные расходы и время на перемещение, как для нас юристов, так и для нашего клиента.
Позитивным моментом стал правильно выбранный период. 30 июня 2019 года передача объекта застройщиком осуществлена не была. Мораторий на взыскание неустойки включает себя временной интервал с 3 апреля 20-ого по 1 января 21-ого. Таким образом, период расчета неустойки был обозначен с 30.06.19 по 1.04.20 - до времени начала действия моратория.
Кроме того, заранее направленная претензия в рамках досудебного производства, позволила взыскать сумму, значительно превышающую ранее заявленной в иске.
Результат был таким: Заявленная в иске сумма была 214 000 р. за период просрочки. Суд вынес решение о взыскании 352 297 р., компенсации морального вреда и 50% от суммы штрафа. Правильные действия по подаче претензии и верно высчитанная неустойка позволила увеличить сумму выигрыша на 138 297 рублей.
Как взыскать “постковидную” неустойку:
Прежде всего вам понадобится договор долевого участия, а также все сопутствующие ему документы, которые могут подтвердить осуществление вами его оплаты. Кроме того, в наличии так же могут быть акты осмотра, соглашения об изменении условий договора и т.п. Такие документы тоже стоит иметь ввиду.
Первоначально необходимо составить претензию к застройщику, содержащую перечень имеющихся у вас требований: уплата неустойки, компенсация морального вреда и др.
В претензии следует указать конкретные суммы требований, на которые вы рассчитываете, а также расчет неустойки.
Как правило, в договоре долевого участия устанавливается пункт о порядке досудебного урегулирования спора, где закрепляется и срок ответа на претензию.
В случае если ответ на претензию не последовал, вы в праве подать исковое заявление в суд.
Ковидные ограничения и введенные наспех нормативные послабления крайне неблагоприятно сказались на всех фронтах экономической сферы, в том числе в области застройки. Между тем, мораторий вскрыл очевидную проблему: отсутствие гармонии и равнозначности соблюдения прав, интересов и обязанностей трех сторон данных взаимоотношений - застройщиков, дольщиков и государства.
Такой баланс не может быть достигнут посредством установления превосходства интересов одной стороны над другими.