Рассказываем главное об этапах проектирования и стоимости входа в отельный бизнес.
Проект нового отеля в Ялте
Генеральный директор Управляющей компании «Визант Групп» Нелли Шатова рассказала главное об этапах проектирования отеля и поделилась своим опытом с инвесторами, которые планируют зайти в отельный бизнес.
Сколько денег придется вложить и как долго ждать окупаемости
Туризм в России в 2024 году — это растущий рынок, который активно поддерживается государством. Путешествия внутри своей страны уже несколько лет остаются в тренде. Только за 2023 по данным официальных ведомств туристический поток по России увеличился на 15% и по прогнозу спрос и инвестиции в туризм ежегодно будут расти.
Несмотря на внешнюю привлекательность, туристический бизнес — сложное направление с высокими входными барьерами.
Если вы задумываетесь о строительстве отеля, нужно иметь в виду несколько важных нюансов:
- Срок окупаемости у отелей в среднем 10 – 12 лет. И чудес не бывает. Точнее они бывают, но не стоит на них рассчитывать.
- Туризм и гостиничный бизнес подвержены влиянию самых разных факторов. Остановка авиасообщения, эпидемиологическая обстановка в регионе и соответствующие вводимые ограничения, состояние экономики, финансовый кризис. Путешествия — это не базовая потребность человека или другого бизнеса, это то, от чего отказываются или урезают расходы в первую очередь в случае непредвиденных обстоятельств.
- Объем инвестиций будет значительным. Если вы хотите построить отель 3* хотя бы на 100 номеров, вам понадобится минимум 1 млрд руб. Далее мы расскажем, какой объем инвестиций закладывают отельные сети на разные категории отелей.
- Есть и хорошая новость: Министерство экономического развития разработало ряд субсидий, которые позволят взять кредит под строительство отеля с минимальной процентной ставкой.
- GOP у отеля достаточно высокий и в зависимости от региона в среднем достигает 30-40%.
С чего начать строительство
Первый и самый ответственный этап строительства или реконструкции отеля, от которого во многом будут зависеть финансовые показатели бизнеса— выбор локации объекта. Прежде чем приобрести участок или здание, внимательно изучите все риски. Самый простой способ проверки — запрос ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). В нем отражены ограничения по площади застройки и высотности здания, наличие объектов археологии и культуры. Особого внимания требуют объекты культурного наследия: предмет охраны, региональный или федеральный уровень ОКН будут существенно влиять на его стоимость и график реализации.
Небольшой инсайт. При выборе объекта для покупки уделите внимание не только транспортной доступности и туристической привлекательности места, но и имейте в виду, что от локации будет зависеть конечная концепция отеля. Например, при планировании отеля 5* вблизи моря вы должны изучить, где садится солнце и как долго оно освещает ваш пляж, как организована транспортная логистика гостей от ближайшего аэропорта, какие шумовые нагрузки могут быть вблизи участка, доступна ли среда для маломобильных людей, какая ситуация в регионе в низкий сезон, где будут жить ваши сотрудники и многое другое.
Как подобрать концепцию и уложиться в бюджет
Если вы новичок, не стремитесь к уникальности и «бутиковости». Оставьте этот риск для крупных игроков. Имейте в виду, что чем больше номеров, тем отель рентабельнее, поэтому лучше рассматривать строительство отеля от 120 номеров. Кроме того, на такие объекты распространяется возможность субсидирования процентной ставки при строительстве (см. Постановление Правительства России № 141 от 9 февраля 2021 года) .
Когда вы определились с местом, можно обратиться к консалтинговой компании, которая разработает финансовую модель, покажет несколько сценариев для разных концепций отеля и подскажет, какого отельного оператора можно привлечь на сопровождение проектирования и управление.
Начинающим настоятельно советуем обращаться к помощи отельных операторов. Они обладают нужной компетенцией в части проектирования и управления, что позволит вывести отель на хорошие финансовые показатели уже в первые два года, а вам изучить подводные камни этого бизнеса. Помните, что отель — это сочетание множества процессов в одном: выстраивание сервиса, обучение и найм людей, взаимодействие с органами власти, управление рестораном, прачечной, внедрение стандартов, управление хозяйственной и инженерной службами и многое другое.
Если вы хотите управлять отелем самостоятельно, рекомендуем забрать его из управления оператором хотя бы через пять лет (зависит от условий контракта), когда у вас будут налажены бизнес-процессы и собрана профессиональная команда.
На что следует обратить внимание при проектировании
После того как определена концепция, необходимо выбрать архитектора, генпроектировщика и технического заказчика. В первую очередь обращайте внимание на то, имели ли опыт проектирования сетевых отелей эти компании. И здесь на помощь опять приходит отельный оператор - у каждого из них есть технические стандарты, где прописано все до мельчайших деталей: от количества воды в баке туалета до давления и температуры в каждом помещении. Если проектировщик или технический заказчик был аккредитован у сетевых операторов, это сэкономит вам в будущем деньги на этапе эксплуатации объекта.
Обратите внимание. Технический заказчик в проекте играет важнейшую роль, иногда даже важнее, чем проектировщик. Это команда людей, которая отстаивает ваши интересы в коммуникации со всеми подрядчиками и контролирует соблюдение требований заказчика в проектной документации, подбирает консультантов и проводит тендеры. Это группа профессиональных менеджеров, которых вы нанимаете.
Как подобрать консультантов
Чтобы отель соответствовал высочайшим стандартам качества, проработайте стратегию работы по отдельным направлениям с консультантами.
Минимальный список консультантов:
Интерьер. Обязательно выбирайте дизайнеров с отельным опытом. Высота плинтусов в некоторых местах позволит вам сохранить стены целыми, а неправильно подобранный мрамор может стать мучением в дальнейшем обслуживании. Вообще, на наш взгляд, дизайн намного важнее архитектуры здания. Не экономьте на дизайнере!
- Ландшафт. Прилегающая территория - лицо вашего отеля и маркетинговый инструмент. Обратите на нее особое внимание даже при строительстве небольшого городского отеля.
- Технология отеля (Back Of House - BOH). Этот консультант построит всю логистику объекта, продумает необходимые помещения для обслуживания номеров, спланирует технологию прачечной и служебных зон. BOH – это сердце отеля. Одна ошибка - и ваша горничная не сможет проехать с тележкой по коридору или ваша прачечная не сможет справиться с необходимым объёмом стирки белья.
- F&B (Food and Beverages). От технологии кухни зависит то, какие затраты вы в будущем понесете на содержание и обслуживание оборудования. Например, мы долго спорили с нашим консультантом, зачем мы везем стальные столы из Италии, если их можно произвести в России. Оказалось, что только зарубежные компании могут сделать их бесшовными, чтобы там не скапливалась грязь. От посудомойки зависит, сколько будет боя посуды и удобство ее загрузки. Консультанты определят, где будут проходить грязные потоки продуктов, а куда будут поступать уже очищенные полуфабрикаты, в каких помещениях будет храниться мусор и как будет происходить вся связь с гостиницей.
- IT и СС (слаботочные сети). Только специализированная компания сможет спроектировать IT инфраструктуру и слаботочные системы. Грамотное планирование позволит эффективно управлять сценариями климатического оборудования, освещения и водоснабжения, контролировать параметры работы всех инженерных систем и автоматизировать их работу.
- Свет. Для каждого времени суток необходим свой сценарий освещения. Например, в номерах отеля Raffles есть не меньше 20-ти сценариев освещения! От первой встречи до вечернего похода в туалет. Все это будет влиять на качество сна и впечатления от отдыха.
Акустика и музыка. Без помощи опытных консультантов может оказаться так, что холодильник в подвале дает вибрацию на стену, у которой стоит кровать, или кондиционеры расположены в местах, которые слышны гостям в номерах.
- SPA и медицина. В России очень мало компаний, способных разработать концепцию и технологию зоны SPA и медицинского комплекса. Мы привлекали иностранных консультантов на эту работу и остались очень довольны свежим взглядом на внедрение новых тенденций и трендов в оздоровлении. SPA работает одновременно с физическими, эмоциональными и эстетическими потребностями человека. Необходимо обеспечить уединение гостей одновременно с увеличением их потока, максимизацией выручки от каждой комнаты для ритуалов до рабочих часов высококвалифицированного специалиста. В SPA необходимо развести потоки гостей, сотрудников, использовать материалы, поглощающие звук и не поддающиеся воздействию агрессивной среды. Результатом работы должен быть эффект, когда все органы чувств гостя пребывают в гармонии, чтобы он ощущал прилив сил и удовольствие от проведенного времени.
Безопасность. Одна из самых главных задач любого отеля – безопасность гостей. Если вы в будущем захотите отдать свой отель под международный бренд, соответствие нормам безопасности – это первое, на что обратит внимание любой оператор. Стоимость доработки систем и планировок уже существующего здания до уровня требований оператора может оказаться чрезмерно высокой.
Как выбрать архитектора здания
К этому вопросу стоит приступать уже после утверждения планировки будущего отеля. Такой подход мы подсмотрели у иностранных архитекторов, с которыми сотрудничаем. Последний наш проект делала профессиональная сингапурская команда, имеющая большой опыт проектирования отелей, таких как Four Seasons, Mandarin Oriental, отели группы Marriott. Мы сначала сделали планировки будущего отеля, а только потом приступили к архитектуре здания поверх планировок. Часто же архитекторы проектируют красивые здания, а вы потом мучаетесь, пытаясь «впихнуть» технологию отеля в яркие рендеры. Все это в итоге ляжет в смету, качество стройки и отразится на эмоциях ваших гостей: фасады могут шуметь на ветру, в агрессивной среде около моря на некоторых материалах может образовываться грибок и многое другое. Не стремитесь угнаться за модой, она имеет тенденцию меняться. Вы же строите отель минимум на 40-50 лет и ваше здание, спустя это время, должно быть актуально и вписываться в окружающий ландшафт и среду.
Проект номера нового отеля в Ялте
Как рассчитать объем инвестиций
Сетевые отели дают инвесторам понимание объема вложений из расчета на один номер. Для отеля 3* инвестиции составляют 120-150 тыс. $ на номер. Для отеля на 100 номеров понадобится примерно 12 млн $. Для 4* — 180-220 тыс. $ на номер, отель 5* — 250-1000 тыс. $ на номер.
Несмотря на множество подводных камней, отельный бизнес — это искренние улыбки гостей и постоянное движение. Если в гостиничной сфере вы видите свое развитие, а общение с людьми и возможность приносить им яркие эмоции являются для вас ценностью — не бойтесь рисковать.
#визант #отельныйбизнес #гостиничныйбизнес #дизайн #строительство #проектирование #реконструкция #инвестиции #консалтинг #отель #гостиница #недвижимость #коммерческаянедвижимость #управление
Качество в деталях 👌
*Стальные бесшовные столы из Италии* - просто не слов .
Статья полная бредятина)) со слов о том, что рентабельность наступает от 120 номеров уже становится ясно, что экспертностью даже и не пахнет. Гостиница в РФ это не особо конкурентный бизнес, хотя бы потому что срок окупаемости уже давно за пределами 15 лет, а после окончания льготы 0% НДС еще плюс 5 —10 лет, и замораживать 30% своего капитала на этот срок это давольно странная позиция, если есть альтернатива с премиум жильем, где цикл не более 3 лет и выше маржинальность. Гостиница это всегда личная история владельца, это его личные понты перед обществом. У нас кроме Азимута, который сам смог разработать все регламенты от архитектуры, инженерной периферии и операционных регламентов толком ничего не было создано, т.е попытки с большими капиталами вроде Космоса были, но прям большого развития не было получено. И что еще более показательно, когда ушли Мариотт и Интерконтинентал, расторгнув контракты с владельцами, Азимут не торопился пополнять свою сеть новыми объектами. Хочу подвести итог, Оператор рисует маржинальность EBITDA 30%, получает свои бонусы за исполнение показателей по GOP, а у владельца DPP ( дисконтированный срок окупаемости ) — сильно выше 20 лет. Ну и зачем такой бизнес, когда через 15 лет очередной ремонт всего номерного фонда и общественных зон?)
Какой срок окупаемости у ТЦ? В сегодняшних реалиях? У склада? У хостелов? Какой срок окупаемости у самолета? У трансатлантического лайнера? А у цементного завода или автомобильного(полного цикла)?
Везде сильно меньше чем 15+ лет?
Не стоит сравнивать бизнес производственный и рентный. Разные возможности для роста и выхода в зону окупаемости, очень многое зависит от продукта. В гостиницах чуть больше динамика чем в офисах, складах и ТЦ , но там все тот же рентный доход, который безусловно ограничен, но и амортизация ОС сильно выше. И потом надо понимать людей, что вкладываются в гостинцу, это почти всегда разовые истории, почти нет системных игроков, кроме крупных гостиничных операторов.
+
Вы не рекомендуете инвестировать в гостиничный бизнес - и это ваше право. Вариантов для инвестирования действительно много с высоким риском и прибылью и нет. Гостиничная индустрия - это низкомаржинальный бизнес. Зачастую для собственника этот бизнес не основной. Это или мечта, или социальная функция, или необходимость, связанная с основным бизнесом. И если в низкомаржинальном бизнесе на этапе создания проекта вы спроектируете все как считаете нужным, потому что много где бывали, останавливаясь в гостиницах, то ваш и без того низкомаржинальный бизнес превратится в убыточный, да ещё может навредить вашей репутации, если там будет некомфортно жить или, что ещё хуже, опасно для жизни.
Потрясающе, зарегистрировались чтобы мне ответить в теме месячной давности ?)
Космос будет показывать инвестору красивые картинки и отчеты, выведет ук на IPO, продаст свою долю и разведет инвесторов как лохов.
Какое IPO, какие картинки ?) о чем вы?)
Соглашусь с тем, что отели чаще всего открывают собственники ради себя и своей семьи. Сталкивалась с теми, кто только открылся и взахлеб рассказывал о том, сколько денег было потрачено. Выглядело это больше как хвастовство. Также встречались собственники, уставшие от объекта, просто славшие в аренду. Многие думают, что сейчас здание построят, мебель и белье закупят, а дальше гости сами поедут. В итоге, получается, что про систему менеджмента и продаж все забывают. Как итог: все устали, денег нет
Основной посыл в том, что строить гостиницу и замораживать свой капитал на 15—25 лет выглядит очень глупо, жилье и апарты дают и больше чистого дохода и наиболее быстрый срок окупаемости, а главное серьезных операционных рисков за пределами проекта нет. А с учетом того, что все больше банков выдают проектное финансирование, где в обеспечении лишь поручительства собственников, менеджмента и права собственности на земельный участок — строить коммерческую недвижимость максимально странно сегодня.
Через 5 лет получите себе убитый номерной фонд и команду отеля которая предлагает вам новый ремонт на "миллиард". Конечно, ремонт должен выполняться только аккредитованными компаниями;) Берите в партнеры обязательно человека с опытом в этом бизнесе. Не надейтесь на чудесную управляющую компанию.
В качество спроектированном и построенном отеле в течение десяти лет вам надо будет поддерживать только текущий ремонт и обслуживание. Если вам не повезло с проектировщиками и строителями - ремонты начнутся практически сразу. Тележки будут скрести стены и углы, на кухне и в прачечной будет плохо работать вентиляция, гости будут жаловаться на шум и вибрацию от оборудования или от конференц-зала, который разместили стык-в-стык к номерам. Бывает и так, что установленное оборудование рассчитано на огромное промышленное предприятие. Отель от силы использует его на 50%, а несет затраты на все 100%. В одном объекте мне пришлось заменить половину оборудования прачечной, чтобы снизить операционные затраты.
Или вы могли загрузить свою прачку на 100% и зарабатывать на этом ;)
По нашему опыту, зачастую Инвестор не понимает, что для отделки лучше использовать "контрактные отделочные материалы". Ковры, Обои, двери которые изготовлены специально для помещений с повышенной проходимостью. Не моя тематика, но уверен, что есть и сантехника и мебель и прочие подобные материалы. УК, которые специализируются на этой тематике, отлично знают производителей или поставщиков данных материалов.
Зачатую вопрос звездности - это вопрос цены и, соответственно, уровня людей, которые размещаются в данных номерах. Из многочисленных переговоров с гостиницами знаю, что самые "плохие" клиенты у дешевых гостиниц. Так что получить через 3 года убитый отель можно и с хорошей УК.
Что с этим делать? Использовать материалы, которые износостойкие и прочные + ремонтопригодные. Для 2-х звезд, например, панели, типа "Випрок". Их можно заменить в любом месте на стене за 10 минут.
+
Участвовал в работе по 2 гостиницам 4* и 5* . По окупаемости у нас ее управляющий оператор гостиницы рассчитывал и выдавал пакет рекомендаций проектировщикам.
Я работал в новом отеле, где не было служебных лифтов. Вся грязная посуда, белье, вонючие техники ездили с гостями в одном лифте. При этом на этажах не было места для хранения белья и химии. Горничные полсмены тратили на перемещение по отелю, вместо того, чтобы убираться в номерах.
В моем отеле какой-то умник спроектировал ступеньки сначала от лифтового холла, а потом уже при подходе к зоне номеров. Работая в румсервисе это тот ещё кайф доставлять заказы в номер на руках.
Управляющим компаниям действительно не выгодно работать с маленькими объектами. Они выходят на оптимальные нормы прибыльности в гостиницах от 100 номеров. В маленькие гостиницы ищите грамотных управляющих, а недостающие компетенции можно аутсорсить в УК.