Как правильно рассчитать доход от аренды недвижимости и обеспечить себе максимальный ROI – до 17% годовых

Задачка. Два инвестора купили недвижимость на море в Таиланде и сдают ее в аренду. Один получает от жильцов $3000 в месяц, другой $1500. Чей инвест выгоднее? Не торопитесь с ответом – все может быть не так, как кажется.

Читайте правила расчета доходности и все фишки, помогающие увеличить прибыль инвестора, в новом материале Ageeva Real Estate.

Если недвижимость не упала вам с неба и не досталась в наследство, а была куплена под инвест, важно не то, сколько денег вы получаете с арендаторов, а то, как быстро эта сумма позволяет вам окупить вложения (Return of investment или ROI). Поэтому доходность инвестора рассчитывается в процентах годовых относительно вложенного капитала.

Именно поэтому однозначно ответить, кто выгоднее сдает недвижимость, зная только размер арендных платежей, нельзя.

Вот пример из нашей практики: клиент купил квартиру от застройщика с отделкой и мебелью на Пхукете и сдал ее в аренду через управляющую компанию.

Общая сумма затрат с учетом оформления доверенностей и всех документов составила 82 000 долларов. Управляющая компания сдает квартиру туристам и получает общий доход 1000 долларов в месяц. Из этой суммы вычитаются сервисные платежи и плата за управление, остается 700 долларов – чистый доход инвестора в месяц. В год – 8 400 долларов. Не очень большая сумма, если быть честными.

Но давайте посчитаем ROI: 8 400 / 82 000 *100% = 10,2% годовых в валюте. Это очень приличная доходность даже по меркам Таиланда, а все потому, что инвестору удалось с нашей помощью купить ликвидный лот за небольшие деньги. Впоследствии квартиры в этом же кондоминиуме сильно подорожали, и те, кто сориентировался позже, получают уже гораздо меньший доход, хотя их квартиры сдаются ровно за ту же сумму, что и в нашем примере.

А вот другой пример. Инвестор купил виллу за 560 000 долларов. С учетом оформления всех документов, покупки посуды и декора – 563 тысячи. Сдается эта вилла, конечно, за гораздо большие деньги, чем небольшая квартира – и площадь больше, и собственный бассейн есть. Общая прибыль от аренды 5000 в месяц или 60 000 в год. Вычитаем отсюда сервисные и коммунальные платежи – а в случае с виллой они, конечно, выше именно за счет большей площади, бассейна, уровня комплекса. Далее вычитаем плату за управление (инвестор также сдает свою недвижимость удаленно через УК). Остается 42 000 долларов. Не сравнить с тем, что получает владелец квартиры из первого примера!

Но давайте посмотрим на ROI. 42 000 / 563 000 * 100% = 7,4% годовых. Тоже хорошая сумма, тем более это доход в валюте. Но инвестор, который деньгами получает в 5 раз меньше, по реальной доходности выигрывает, его вложения окупятся быстрее.

Именно поэтому потенциальные инвесторы, которые смотрят чужие объявления на сайтах вроде Airbnb, предвкушая будущую доходность, попадают в ловушку завышенных ожиданий. При расчете нужно смотреть на все факторы в комплексе, а не только на арендную ставку.

Как обеспечить себе максимальный ROI от аренды на зарубежном рынке – делимся лайфхаками.

1. Пострассрочка

На всех трендовых рынках недвижимости, включая ОАЭ, Таиланд и Бали, застройщики продают недвижимость в рассрочку, это удобно, если у вас на руках не вся сумма: можно выплачивать стоимость частями до завершения строительства. Но есть предложения, где можно продолжать платить частями уже после выдачи ключей. Пострассрочка может длиться от нескольких месяцев до 2, 3 и даже 4 лет в зависимости от проекта.

И вот этот период пострассрочки можно считать золотым для инвестора! Недвижимость уже сдается в аренду по рыночной ставке, но фактически вложенная сумма меньше!

Вспомним кейс клиента, с которого мы начали статью: чистая прибыль от аренды 8 400, вложенная сумма 82 000, ROI 10,2% годовых. А если бы к этому предложению прилагалась еще и пострассрочка? Допустим, в первый год вложено было бы не 82, только 70 тысяч долларов, и доходность на этот год получилась бы уже не 10 с хвостиком, а 12% годовых.

Мы снова приводим общий пример, конечно, расчеты будут в каждом случае индивидуальны, в зависимости от суммы пострассрочки и графика выплат, но в любом случае, пока вся сумма не выплачена, инвестор остается в выигрыше.

Вот примеры проектов с пострассрочкой, которые есть в продаже прямо сейчас:

2. Rental Pool

Управляющие компании, особенно в Таиланде и на Бали – там это повсеместная практика, часто предлагают инвесторам не просто доход от сдачи в аренду их недвижимости, а участие в Rental Pool – это система, по которой УК сдает в аренду весь пул недвижимости, находящейся в управлении, а затем делит суммарный полученный от жильцов доход на всех владельцев недвижимости. По сути, становится неважно, сколько дней в месяц или год сдавалась именно ваша квартира, допустим, если у вас вид из окна не очень, и жильцов было меньше, чем у соседей с видом получше, вы все равно получите такой же доход.

Подробнее о том, как выгоднее всего сдавать квартиру за рубежом, мы уже рассказывали в отдельной статье. Там есть сравнение всех актуальных способов, включая рентал пул:

Успех инвестиций всегда начинается с грамотной стратегии. Пользуйтесь нашей статьей-памяткой и рассчитывайте доходность без розовых очков, тогда вложение денег оправдает себя.