Стоит ли брать квартиру по льготной ипотеке в 2021 году?

На днях закончился срок моего вклада, и на нем образовалась сумма в один миллион рублей. Дальше держать деньги на вкладе смысла не вижу, т.к. ставки падают и со следующего года вводится налог на проценты (здесь должно быть матерное слово, но оно запрещено к публикации). Вот так государство "поощряет" тех, кто решил копить деньги. Тут я и задался вопросом, куда их вложить. Первое, что пришло в голову, - недвижимость. Конечно, миллиона не хватит даже на приличную студию, но ипотека нам поможет. Решил разобраться в этом вопросе.

Как раз знакомый взял ипотеку и сказал, что она обошлась ему в 6,7% годовых. Немного удивившись столь низкой ставке, стал изучать, что к чему. Нашел график, где показано, как может изменяться количество желающих взять ипотеку при различных ставках.

Ставка 6,7% существенно стимулирует продажи недвижимости. При снижении есть вероятность увеличения спроса и тогда цены на квартиры вырастут еще. Предварительно я поинтересовался динамикой цен и выяснил, что к ноябрю цены поднялись примерно на 15%. Факт имеет под собой понятную основу – падение рубля и повышение налогов приводит к тому, что население начинает избавляться от денег, вкладывая их в недвижимость. Идея хорошая, но смущает рост цен. С одной стороны это хорошо, но с другой - цена уже поднялась и придется покупать "за дорого".

Попалась на глаза новость о том, что правительство решает оставить неизменными ставки по ипотеке на 2021-й год. Это может вызвать еще один приток покупателей - тех, у кого вклады заканчиваются в 2021 году. Купив недвижимость сейчас, есть шанс за год на ней заработать. Но ведь продать квартиру без налога смогу только через 5 лет. Что произойдет за это время? Вырастет ли цена? А если ставки снова поднимут? Через пару лет инфляция может увеличиться, и ЦБ поднимет ключевую ставку. Следом поползут вверх проценты по вкладам и кредитам. Это может не только остановить рост, но и привести к снижению цен на недвижимость. Правда, можно с уверенностью сказать, что инфляцию точно покроем.

Размышляя над этим, решил посмотреть на динамику роста стоимости жилья за несколько лет и обнаружил вот что:

Цены на недвижимость растут только в рублях, а в валюте уверенно падают. Веселая математика!

Возникает следующий вопрос: "Что лучше - купить квартиру в ипотеку или обменять рубли на доллары и вложиться в биржевые фонды?". Представим, что за последующие 10 лет цены на квартиры в рублях вырастут на 65%, а в валюте упадут, но не так резво, а всего на 15%. Доллары разместим под 6% годовых в разные ETF-фонды на финансовых рынках.

Вариант 1: Купить квартиру в ипотеку в регионе.

Цена покупки 2.0 млн. рублей. Расходы – ипотечные платежи, содержание квартиры, налог на недвижимость. Если сдавать в аренду, а расходы переложить на арендаторов, то мне остается "дырка от бублика". Но при этом через 10 лет у меня будет квартира, в которую вложен 1 млн. рублей (по курсу 76 руб. за доллар = 13 157 USD).

Стоимость квартиры через 10 лет в USD = 2.0 млн. руб. / 76.00 * 0.85 = 22 368 USD.

Прибыль за 10 лет = стоимость квартиры через 10 лет в USD – вложенные в квартиру USD = 22 368 - 13 157 = 9 211 USD.

Вариант 2: Обменять рубли на доллары и вложиться в ETF-фонды с доходностью 6% годовых.

1 млн. руб. по курсу 76 руб. за доллар = 13 157 USD. Покупаем на них ETF-фонды. Через 10 лет у меня будут те же 13 157 USD + прибыль от купленных ETF-фондов. При условии сложных процентов стоимость портфеля = 23 562 USD.

Прибыль за 10 лет = 23 562 - 13 157 = 10 405 USD.

Второй вариант дает больше прибыли. Хотя расчеты настолько приблизительны, что можно считать результаты одинаковыми.

Так что же лучше? Если рассматривать только финансовую сторону, то разницы почти нет. Но с точки зрения трудозатрат возникают ощутимые различия. Квартирой необходимо заниматься, следить, чтобы она не простаивала без арендаторов. При этом требуется периодический ремонт и необходимость страховки. Второй вариант выглядит более привлекательным, поскольку предполагает вложиться один раз, но при этом есть сомнения в сохранении доходности, ведь цены на финансовых рынках постоянно меняются и подвержены влиянию финансовых кризисов.

А что бы вы сделали с миллионом рублей?