Как купить квартиру под пассивный доход в Дубае: опыт айтишника из Москвы
С вами на связи брокер Inside Виктория Бутырская. Расскажу свою историю, как помогла ИТ-специалисту из Москвы купить квартиру в Дубае. Изначально он рассматривал три локации для покупки недвижимости под сдачу в аренду: Португалия, Таиланд и ОАЭ. В итоге Алексей выбрал Дубай как самую перспективную локацию. В статье раскрываю детали сделки: стоимость покупки, этапы, доходность.
Меня зовут Виктория Бутырская, я — брокер Inside. Живу в Дубае, помогаю клиентам выбрать недвижимость в ОАЭ. Ко мне обращаются с разными запросами — от подбора объекта под пассивный доход до выбора квартиры или виллы для жизни. Сегодня расскажу, как помогла найти айтишнику из Москвы апартаменты в самом зелёном районе Дубая.
Запрос — сохранить накопления
К нам в Inside пришёл клиент с запросом «нужна квартира под пассивный доход». Алексей хотел вложить деньги минимум за три года и забыть о них.
Клиент мониторил агентства недвижимости в Дубае, увидел нашу интеграцию с одним из блогеров и оставил номер телефона на сайте. Я назначила зум-встречу, на которой выяснилось, что ему важно сохранить свои накопления, поэтому он хотел купить квартиру в ОАЭ. Это одна из наиболее стабильных стран в плане политической и экономической ситуации — безопасное место для сохранения капитала.
В декабре Алексей прилетел в Дубай из Москвы. Вместе мы объехали районы, и больше всего ему понравился Dubai Hills. Это одна из самых зелёных и привлекательных для жизни локаций в эмирате.
Я сама живу в Dubai Hills — это очень приятный для прогулок район со всем необходимым для жизни: торговый центр, большой парк.
Территорию Dubai Hills осваивал застройщик Emaar, компания застраивала весь район, занималась и коммерческими объектами, и благоустройством. Здесь идеально подстрижен каждый кустик, всё очень гармонично.
Алексей посмотрел пять объектов и в итоге остановил свой выбор на апартаментах со вторичного рынка — квартира в 45 кв. м, полностью меблированная. Большим плюсом оказалась возможность взять объект в рассрочку на три года.
На рынке Дубая брокеры часто предлагают первичку, потому что итоговая комиссия больше и сделка проходит гораздо быстрее, чем на вторичном рынке. Мы же не пытаемся продать клиенту объект просто потому, что нам удобно. Я ищу то, что действительно нужно клиенту, поэтому 80 % сделок в моём портфеле — это вторичный рынок.
Как проходила сделка
Сложность сделки в том, что в ней было много процессов: перевести деньги из России, совершить сделку, передать в управление специальной компании, оформить документы на оплату коммунальных счетов.
Всё это я сделала сама, без участия Алексея. Ему было достаточно в первый приезд написать доверенность.
В процессе у клиента возникали сомнения — безопасно ли переводить деньги, не сорвётся ли сделка, хороший ли он выбрал объект. Это нормально, когда человек покупает квартиру за рубежом: другая страна, законы, постоянно меняющиеся правила в банковской сфере. На все вопросы я оперативно и развёрнуто отвечала.
После того как квартира была выбрана, я подтвердила окончательную стоимость объекта с продавцом. Дальше было так.
1. Подписали договор между покупателем и агентством.
2. Сформировали договор купли-продажи — MOU (memorandum of understanding).
3. Запустили процесс конвенсинга (сбор пакета документов, чтобы перевести деньги из России в ОАЭ). Прочитать про перевод денег за рубеж можно здесь.
4. После подписания MOU поставили квартиру на блок в Земельном департаменте (DLD). С этого момента объект не может быть продан вне рамок договора. Подписанный MOU передаётся также в конвенсинг для перевода денег из РФ в ОАЭ.
5. Запросили NOC (no objection certificate) от застройщика. Этот документ нужен, чтобы подтвердить, что квартира не обременена долгами и находится в приличном состоянии.
6. Когда банковский чек на имя продавца оказался готов, мы зафиксировали дату трансфера денег. Получилось три чека: на имя продавца, Земельному департаменту, агентству.
7. До дня сделки весь пакет документов мы передали в trustee office — это что-то вроде МФЦ в Дубае, где оформляется покупка вторички. Процесс сделки занимает три — пять часов в зависимости от загруженности. Так как Алексей написал доверенность на меня, покупка прошла без его участия.
8. После регистрации сделки мы передали квартиру в управление Hamptons (дочка застройщика, которая управляет арендной недвижимостью). Для этого сделали ещё одну доверенность от имени Алексея на Emaar дистанционно.
9. Я подключила клиенту DEWA — это единственный поставщик коммунальных ресурсов в Дубае. Через него оплачивают услуги ЖКХ. Помогла с регистрацией личного кабинета.
10. Компания Hamptons выставила объявление, через три недели квартира была сдана за 85 000 AED (шесть чеков).
Апартаменты были куплены, договор отправился в Москву клиенту.
«Виктория полностью взяла на себя все моменты по взаимодействию. В первый визит мы написали доверенность, какие действия Вика может совершать от нашего имени, я проверил документ у разных юристов — всё оказалось хорошо. Это наша первая инвестиция в недвижимость. В процессе было не страшно, но мы переживали, что деньги из России нормально не выведем. В итоге всё получилось нормально», — говорит Алексей.
Сколько сейчас зарабатывает клиент
Апартаменты в 45 кв. м на вторичном рынке стоили 1 млн дирхамов, но мне удалось договориться с продавцом и снизить цену до 950 000 дирхамов (около $ 259 000).
Первый платёж: 550 211 дирхамов (около $ 150 000)
Другие платежи (комиссия, дополнительные сборы и налоги ОАЭ, связанные с регистрацией сделки, оформлением доверенности, открытием счёта DEWA и пр.): 62 765 дирхамов
Всего в момент совершения сделки клиент заплатил 612 976 дирхамов ($ 167 000)
Остаток, который нужно заплатить в течение следующих трёх лет: 399 789 дирхамов ($ 109 000)
Ежегодно клиент будет получать с аренды 85 000 дирхамов (76 288 дирхамов, если вычесть сервисный годовой платёж). Это около $ 20 000.
То есть выходит доходность 8-9 % годовых в долларах от вложенных средств. Через три года стоимость квартиры может вырасти минимум на 15 %. Алексей сможет или продать объект, или дальше получать пассивный доход с аренды.
Что в итоге
Если хотите сохранить деньги и сформировать пассивный доход, можете рассмотреть Дубай или Абу-Даби, как это сделал Алексей. Я буду сопровождать сделку на всех этапах. Мой подход — вникать в детали, отвечать на все запросы клиента и быть на его стороне. Сделку по покупке квартиры в Дубае смогу провести полностью удалённо, без вашего присутствия.
Выбрать квартиру в ОАЭ для жизни и инвестиций можно здесь.
Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.