Первая стратегия инвестирования
Сегодня поговорим о первой стратегии инвестирования из нашего списка – покупка квартиры в новостройке. Ее выбрали 19% проголосовавших. Уверен, что при опросе 2 года назад – было бы 80%. И, действительно, последние 15 лет эта стратегия давала отличную доходность, с перерывами на кризисы, но давала. Взрывной рост цен на новое жилье произошел с 19 до 22 года. Тогда можно было заниматься только им. Ну а что сейчас? Сейчас многое изменилось. Порассуждаем.
Покупали когда-нибудь новый автомобиль?
Общеизвестная истина – как только авто выехал из салона, сразу подешевел на 10-15%. Ситуация на рынке новостроек все больше напоминает авторынок.
В Москве разница в стоимости одинаковых квартир от застройщика и по уступке (договор продажи квартиры в строящемся доме от предыдущего покупателя) в некоторых ЖК доходит до 25%. При этом еще нужно заплатить агенту 2-3% за продажу.
В Сочи и Краснодаре все еще хуже, разница бывает и 40%. Давайте разбираться с причинами и анализировать, как не вляпаться в убыточную сделку.
Почему цена застройщика не является рыночной ценой, и почему вы не сможете продать по ней?
1. Застройщик тратит огромные маркетинговые бюджеты на продвижение ЖК и своего бренда. Целевой клиент почти всегда сначала придет к застройщику и, может быть, потом придет к вам.
2. Застройщика всегда поддерживает государство и у него покупать выгоднее: льготная, семейная, it ипотеки.
3. Застройщик сам постоянно делает скрытые или открытые скидки. Субсидируемая ипотека до 1 % со ставки 7% - это 18-24% скидки от цены квартиры. Многие практикуют рассрочки.
«Может быть тогда купить одну из последних квартир в доме и продавать ее без конкуренции с застройщиком»?
Не лучшая идея, застройщик является в доме ценовым ориентиром. И, когда он уходит из продаж, цена часто падает. Мы часто видим, как застройщик продает последние квартиры в готовых корпусах по заведомо завышенным ценам, определяя тем самым планку стоимости для строящихся очередей. «Сегодня вы в стройке покупаете на 20% дешевле, взгляните сколько стоят готовые!»
Что делать:
1. Рассчитывать стоимость выхода из проекта, как цену застройщика минус 10-15%, если стройка долгоиграющая. При этом лот должен быть конкурентоспособным (удачная планировка, хороший вид и т.д).
2. При оценке обращать внимание на стоимость свежей вторички в вашем районе.
3. Уже при покупке знать, как вы будете продавать объект. Договариваться с отделом продаж или толковым агентством, у которых уже есть объекты по уступке в этом доме. Если агент говорит: «Мы продали инвесторам уже 50 квартир в этом доме», спросите сколько вторичных объектов у него в продаже в этом ЖК? Если их нет, в будущем он тоже ничего не продаст вам.
4. Если покупаете объект для себя, смотрите вторичный рынок уступок. У частника купить сейчас гарантированно дешевле, чем у застройщика. Правда без льготной ипотеки.
Тенденции, которые я описал, будут только усиливаться. Ипотечная ставка на вторичку сейчас уже 15,5%, а в новостройках 6-7%. А еще и траншевая ипотека появилась. Большинство конечных покупателей будет покупать у застройщика, а «инвесторы» будут вынуждены либо менять стратегию и выполнять ремонт/сдавать, либо ждать нового бума продаж, чтобы выйти.
Согласны, что для инвестиций в новостройки - не лучшее время? Ставьте 👍, если да, и 👎, если продолжаете на них зарабатывать.
Что еще про инвестиции? Читайте мой тг-канал и узнаете все о том, как инвестировать грамотно: