Масштабное исследование рынка недвижимости в РФ. Часть 3. Ипотека, ставки, продажи.

1 часть - Обеспеченность россиян жильём.

2 часть - Доходы граждан и цены на жилье.

В предыдущей статье мы сделали предположение, что рост цен, особенно на первичном рынке жилья, был обусловлен ростом выдачи ипотеки. Давайте посмотрим, действительно ли это так.

На графике видно, что выдачи стабильно увеличиваются и показывают взрывной рост в 2023 году, простимулированный, очевидно, государством: благодаря льготным программам, средняя ставка по выдаваемым кредитам в 2022 г. опустилась до 3,6% годовых, в 2023 г. находилась на уровне – 5,8%, а в 2024 г. – на 6,2%. Учитывая темпы инфляции, государство фактически раздает «бесплатные» кредиты, но выгоду от этого в итоге получают не граждане, а в основном застройщики, т.к. тут же увеличивают цены на новостройки. С одной стороны, государство считает, что не может вмешиваться в рыночные механизмы и регулировать цены, а с другой «накачивает» спрос бюджетными деньгами. Это наводит на мысль, что основной целью льготных программ была поддержка не граждан, которые не могут купить жилье, а застройщиков, чьи интересы по всей видимости имеют сильное лобби в правительстве.

Как рост ипотеки и особенно льготных программ сказывался на продажах в новостройках? Взглянем на диаграмму:

Видим рекордные продажи новостроек в 2023 г. и то, что рынок плотно «подсел» на господдержку. Начиная с 3 кв. 2022 г. доля сделок по ипотеке составила 88%, при этом доля сделок без льготной ипотеки составила всего 18% от общего количества сделок.

Попробуем переосмыслить эти данные. Учитывая, что продажи у застройщиков продолжали расти, несмотря на существенный рост цен, это говорит нам о том, что вмешательство государства в рыночные механизмы было чрезмерным, что перегрело рынок и привело к недоступности жилья для обычных граждан, особенно тех, кто не подпадает под льготные условия.

В правительстве, видимо, или осознали ошибку, или же бюджет был уже не в состоянии нести такую нагрузку, и с 01.07.2024 льготная ипотека на новостройки была отменена. При этом обязанность государства по выплате банкам разницы между ключевой ставкой, увеличенной на 1,5 п. п., и льготной ставкой по уже выданным льготным кредитам сохраняется. По данным Минфина за 11 месяцев 2024 г. по льготной ипотеке из бюджета уже выплачено 363,8 млрд. руб., по семейной ипотеке 340,8 млрд. руб., a по прочим программам – 171,2 млрд. руб., что превышает половину расходов бюджета на образование или здравоохранение. Иными словами, все граждане РФ платят эту «льготную» ипотеку, хотят они того или нет, чтобы помочь застройщикам и банкам. Вот такой нерадостный вывод.

Как рынок переживает отмену льготной ипотеки и рост ключевой ставки, как «хитрят» застройщики и почему не падают цены? Разберем в следующих частях. Чтобы не пропустить их выход, а также получать полезные аналитические материалы в Excel, подписывайтесь на Телеграм-канал DomAnalyticsInfo.

P.S. Если статья вам понравилась, и вы хотите продолжения серии, поставьте пожалуйста лайк! 🙂