Взгляд в будущее: традиционные офисы превратятся в коворкинги

В современном динамичном мире бизнеса происходит революция в организации рабочих пространств в офисах. Традиционные офисы уступают место более гибким и инновационным форматам, таким как сервисные коворкинг-офисы. Данный сегмент рынка стабильно набирает популярность уже более 10 лет подряд показывая очень уверенный рост от года к году.

Пока все еще доля сервисных офисов на рынке офисной недвижимости Москвы достаточно мала и на конец 2023 года доля таких офисов составляет менее 2%, но тренд налицо и неизбежно приводит к необходимости преобразования классических бизнес-центров и внедрения элементов коворкинга и изменению подхода к предоставлению услуг.

Давайте рассмотрим, почему все больше офисных пространств превращаются в сервисные коворкинг-офисы и как бизнес-центры должны адаптироваться к этим изменениям.

Схожими темпами растет количество гибких офисов во всем мире, а в нашей стране этот тренд приходит с запозданием на 3-5 лет, по сравнению с другими Европейскими столицами, где уже сейчас доля гибких офисов составляет до 5%. В России традиционно лидером роста является Москва и, в свою очередь, с похожим отставанием на 2-3 года данный формат набирает популярность в регионах РФ и в целом еще по всем сегментам очень далек от насыщения.

Рынок всегда объективен и давайте разберемся, почему все чаще арендатор делает выбор в пользу коворкинг-офиса.

Аренда квадратного метра коворкинг-офиса при поверхностном взгляде стоит дороже, чем классическая аренда, но с учетом того, что арендатор получает в свое распоряжение большое количество дополнительных площадей (переговорные комнаты, кухни, лаунж-зоны и т.д.), которые вынесены за основной договор, получается, что только по этому параметру аренда гибкого офиса выгоднее классической. Например, арендуя в коворкинге офис площадью в 50 м² по договору, арендатор получает в свое пользование в среднем более 100 м². Не говоря уже о, как правило, большом перечне включенных в аренду услуг, таких как: эксплуатация, полная меблировка офиса, клининг, интернет, услуги печати, услуги офис-менеджера, чай-кофе и т.д. Собственники бизнеса понимают конечные совокупные затраты на содержание офиса и выбор в пользу гибкого офиса, где все второстепенные затраты включены. Это позволяет сэкономить от 20 до 50%, по сравнению с классической арендой. Для большой компании с нормальным горизонтом планирования, наличие собственного офиса, который сделан только под нее, в средне и долгосрочной перспективе, экономически оправдано. Но это не мешает таким компаниям переводить отдельные отделы и часть сотрудников в гибкие офисы.

Это в целом мировая тенденция во всем на ускорение процессов и все более частую смену трендов и технологий во всех отраслях и большая часть бизнесов вынуждена подстраиваться. Но в последние годы, особенно в России происходит довольно много изменений. Пандемия COVID-19 дала уроки многим компаниям, что часть сотрудников можно и нужно переводить на гибкий формат работы и тем самым не сильно потерять в эффективности и в этих условиях нужно, чтобы офис подстраивался. Вопреки ожиданиям эти процессы в последние годы не только не убили офисы, как многие предрекали, а наоборот повысила загрузку многих гибких офисов, так как произошел переход части компаний к таким форматам. Само название гибких офисов подразумевает способность подстраиваться под задачи бизнеса и гибко в короткий срок без лишних затрат менять количество реально используемых рабочих мест, оптимизировать расходы на содержание офиса по таким статьям, как ремонт, мебель и т.д. Россия так вообще большую часть своей новейшей истории находится в состоянии постоянно меняющихся условий и скорее всего ближайшие годы не будут являться исключением. Горизонт планирования снижен и собственники компаний ценят возможность заезжать в помещения на все готовое и с лояльными условиями для изменений договоров аренды и изменение количества используемых рабочих мест.

Ни для кого не секрет, что в последние годы во многих отраслях наблюдается серьезный кадровый голод. Как известно, размер заработной платы далеко не всегда является определяющим фактором при выборе работодателя. Сотрудника проще привлечь и удержать, если ему предоставлены комфортные условия и дополнительные услуги. Тут снова гибкий офис выигрывает наличием большого количества мест общего пользования (кухни, зоны отдыха, игровые зоны, спортивные зоны и даже зоны для сна), большими возможностями для нетворкинга, качественным сервисом и т.д. Работодателю сложно обеспечить все это в собственном офисе и это касается не только маленьких компаний. Крупные работодатели также все чаще размещают часть своих отделов в смарт-офисах не из цели экономии, а именно с целью в кратчайший срок получить комфортную среду для продуктивной работы своих сотрудников, протестировать гипотезы, отладить определенные бизнес процессы и т.д.

Думаю не нужно объяснять нашему читателю суть шеринговой экономики. Применительно к теме офисной недвижимости это означает то, что с каждым годом и с омоложением портрета предпринимателя–арендатора, все больше людей спокойно относятся к модели совместного пользования внутри офиса отдельными помещениями, мебелью, бытовой техникой и даже сотрудниками. Тут основное это даже не про эффективную экономику такого использования, а про внутреннюю готовность все большего числа людей делить право использовать имущество. Именно ментальная неготовность к соседству и наша национальная закрытость, пока еще мешает модели коворкинга получить более широкое распространение, как в других странах. Отсюда же и большая востребованность отдельных закрытых офисов, а не отдельных рабочих мест, которые часто дешевле. Но это пока и, как говорил ранее, эти взгляды меняются и с каждым годом все большее количество клиентов меняют свои предпочтения. В целом тренд шеринговой экономики очень мощный во всем мире и в нашей стране.

Мы и сами не заметили, как стало нормой использовать самокаты, автомобили и другие сервисы по подписке, далее в этом же направлении идет жилая недвижимость, где с каждым годом все больше квартир сдается с меблировкой, количество арендуемых квадратных метров снижается, развивается модель отельного сервиса в аренде и параллельно развиваются сервисы аренды микроскладов для хранения. В торговой и офисной недвижимости аналогично компании снижают запросы к количеству квадратных метров, выбирая гибкость и скорость шеринга.

Дальше можно продолжать про высокие цены на покупку и аренду, комфорт, удобство и сервис, но, на мой взгляд это вторично.

В итоге, мы видим четкий тренд на изменение предпочтений арендатора и нет никаких предпосылок, чтобы он не продолжился. Конечно, никто не говорит о том, что все офисы должны превратиться в коворкинги. Эта модель использования актуальна только для части небольших компаний и хорошее дополнение для некоторых отделов крупных компаний. На определенной стадии развития бизнеса, когда есть понятный горизонт планирования, становится выгоднее заходить в долгосрочную аренду и брать на себя затраты на ремонт, свою мебель и т.д.

Доля сервисных офисов на рынке офисной недвижимости может вырасти до 11% в ближайшие 10 лет.

И те собственники помещений, которые понимают это уже сейчас и меняют свой подход к работе с арендаторами, несомненно выиграют на растущем рынке и имеют гораздо больший процент загрузки офисов и более высокие ставки.

Собственники офисной недвижимости должны уже сейчас добавлять элементы коворкинга к своей классической модели — предлагать офисы с готовым ремонтом, расширять перечень включенных базовых услуг (клининг, интернет, расширенный перечень эксплуатационных услуг), работать над планировками, расширяя количество мест общего пользования.

В вопросах формирования концепции бизнес-парков и отдельных бизнес-центров также нужно уже сейчас закладывать до 15% площадей под формат гибких офисов, наличие которых не только расширяет меню, а уже сейчас является большим плюсом для крупных «долгосрочных» арендаторов, так как они получают дополнительную гибкость и возможность периодически использовать имеющиеся в коворкингах конференц-залы, дополнительные переговорные и конечно размещать часть сотрудников неподалеку на время.

Наличие коворкинга и в бизнес-центре, по аналогии с торговыми центрами, сопоставимо с наличием гипермаркета или фудкорта (который также использует принципы коворкинга), который является центром притяжения клиентов и повышает конкурентоспособность проекта.

Что касается офисной недвижимости как сегмента, то несмотря на некоторый временный спад спроса и опасения после пандемии COVID-19, что все уйдут «на удаленку», этого не произошло, так как человек существо социальное и не так просто сломать сформированные тысячелетиями модели поведения. Для эффективного взаимодействия человеку необходимо невербальное общение… и ни один Zoom или другие сервисы пока не могут заменить живое присутствие человека.

Офисы вынуждены трансформироваться вместе с окружающим миром, но сам сегмент вечен и по-прежнему показывает очень хорошую доходность, а в условиях наличия на рынке большого количества неэффективно используемых площадей и устаревших форматов, ниша сервисных коворкинг-офисов может дать второе дыхание многим бизнес центрам, которые готовы к таким изменениям.

Наши ссылки:

Инвестиции в коворкинг-офисы с низким порогом входы и высокой доходностью.

Телеграм-канал