Риелтор ли я? Юрист ли я? Могу ли я? Точно... Ликбез о процессе продажи недвижимости

Как качество представительства влияет на продажу недвижимости? Расскажем про субъективную сторону процесса продажи недвижимости. Какой вариант выбрать? Хорошо или плохо, когда продает собственник? Что в таком случае влияет на быструю и легкую продажу? Как повысить качество объявления и объекта? Как торговаться? Как оформить договоренности?

Давайте разберемся.

В сети полно заметок, коротких историй или рассказов на тему, что риелторы - "биомусор" (уж Простите, но факт остается фактом).

Каждая такая статья в комментариях разбивается ровно на 2 лагеря:

те, кто утверждают о бесполезности риелторов;
те, кто говорят обратное, потому что им попались хорошие специалисты и провели их от самого начала до конца сделки буквально "за руку".

В целом - нормальная ситуация.

Нам лично нравится симбиоз из ипотечного брокера, риелтора и юриста, в котором каждый закрывает свою часть работы.
Юристы в недвижимости

Риелтор занимается продажей: объявления, организует показы, отвечает на звонки, ведет переговоры по существенным условиям сделки, сопровождает в банках и других необходимых случаях.

Брокер покрывает все, что связано с привлечением денег на конкретный объект.

Юрист проверяет все обстоятельства сделки, берет на себя подготовку договоров, расписок, иных соглашений, проверяет предложенные, - все по юридической части.

Такая связка в настоящий момент наиболее жизнеспособна и отвечает современным требованиям.

Каждый специалист занимается профильно своей работой, и если все они достаточно квалифицированы, то начиная с желания продать или купить и до момента фактического приобретения или продажи все должно пройти "как по маслу".

Из исключений можно разве что выделить "первичку" (вновь построенное), но и там есть места, которые могут "напрячь".

Например, всем известный синий сервис позволяет отфильтровать результаты поиска по критерию "от собственника".

Хорош или плох данный вариант?

Коммерческие объекты

В случае, если нас интересуют коммерческие объекты, то вероятность 50 на 50, что собственник самостоятельно и качественно занимается продажей.

Обычно коммерческая недвижимость продается с помощью представителей: либо нанятые риелторы, либо такие же люди в штате.

Квартиры, иное жилье

У жилых же объектов во "вторичке" отметка "собственник" должна заставить насторожиться.

Почему?

Смело полагать, когда собственник продает (перечень не исчерпывающий):

не обременен ответственностью перед представителем, а тем более перед потенциальными покупателями, что означает смену планов на 180 градусов в любой момент времени, например: "не хочу именно с вами иметь дело - вы мне не понравились, слащавый вы весь какой-то!"
может быть чрезмерно уверен в соей правоте, к примеру: думает, что понимает цикл продажи недвижимости, делал не первый раз это, но фактически обрекает все на мнимое понимание обстоятельств;
излишне агрессивный, навязывающий свою точку зрения и вариант выхода или решения, когда есть альтернативный и он подходит покупателю больше;
наоборот флегматичный тугодум, который без оснований будет тянуть резину, часами читать документы, уходя на несколько дней в подумать после;
не располагает достаточным временем;
имеет проблемы с саморганизацией;
пытается / скрывает информацию до запредельного;
может наделать глупостей, например, взять предоплату за объект у нескольких покупателей.

И так далее и тому подобное.

Продает представитель

Предварительная продуктивная беседа рассчитана, чтобы утвердиться в волеизъявлении продавца окончательно, его полноте и сделать настоящий первый шаг.

Обычно профессиональный поверенный выясняет основные моменты, которые прежде всего важны для будущего покупателя: как, когда, что, почему и пр.

Когда у обеих сторон есть возможность сотрудничать с профессиональным представителем, скорость сделки без потери качества возрастает кратно. При этом риски не увеличиваются, а максимально снижаются.

Собственник зачастую совсем не подкован как в процессе продажи, так и в процессе оформления. Хуже, когда думает, что подкован.

Ввиду этого простая ситуация может привести к тому, что формальные моменты или банальные нестыковки могут впустую напугать владельца или развернуть его мнение в противоположную сторону.

То есть можно получить либо отказ от дальнейшего взаимодействия или подписания предварительного договора по ничем не обоснованной причине. Или резкий обрыв связи вообще без объяснения причин.

Были случаи, когда квартира нравится, все хорошо, но хозяин с каждой новой встречей выдает то новые требования, то каждый раз переносит запланированные встречи, то просто хамит или не выходит на связь.

В подавляющем большинстве случаев все мы работаем, то есть заняты 8 часов светового дня. То есть не всегда удобно взять трубку и поговорить, а разговоров может быть не на 5 и не на 10 минут.

Получается: собственник вроде как продает, но трубку не берет. Или говорит, что перезвонит, но не перезванивает. Горе-представитель тоже может таким быть.

Если 90% супер-профи-мега-110500-риелторов не могут сделать качественные фотографии объекта, то о чем можно говорить, когда это делает владелец самостоятельно:

заляпанная пальцами камера, в результате чего мутные фотографии;
люди в кадре;
беспорядок;
никому не нужные ракурсы и акцентирование на бессмысленном;
повторы и многое другое.

Правильная последовательность фотографий важна, так как дает ощущение прохождения тура по квартире / дому.

Вот как выглядит двор, сам дом, подъезд, входная дверь и лестничная клетка, коридор, дальше санузел, ванная, проходим в кухню, после возвращаемся в комнаты, проходя через балкон.

Поэтому лучше прибраться, протереть объектив камеры и сделать нужное количество фото без излишеств.

Кстати сейчас активно продвигается модное зарубежное слово хоумcтейджинг, что фактически означает предпродажную подготовку квартиры.
Хозяйке на заметку

Если в объявлении 10-20 фотографий двора и подъезда, то скорее всего квартира без ремонта.

Стоит выделить поэтажные планы отдельным подразделом.

"Распашонка", "окна выходят туда-то", - все это ровным счетом ни о чем не говорит, если это содержится в описание, но не сопровождается реальными планами.

Неужели сложно взять и от руки нарисовать планировку? Или найти ее в сети по названию проекта многоквартирного дома?

Планы облегчают восприятие полноты. Тчк.

Здесь многие подумают: "Совсем юристы в недвижимости "ку-ку". А зря вы так думаете.

При осознанном подходе, роза компаса мягко и по существу дополняет образ объекта в голове смотрящего, что очень даже важно, особенно, когда является преимуществом.

Как может выглядеть расположение окон по отношению к сторонам света<br />

Его все делают по шаблону. Отдельные уникумы, конечно, пишут полную чушь, но с этим проблем нет, хотя описание тоже немаловажно.

В идеале, на каждом фото должна быть отмечена точка, откуда производится съемка, что также очень сильно облегчает жизнь.

Классно же! Потенциальному покупателю не только все понятно, но еще и приятно, что о нем позаботились.

Не надо ни о чем думать - посмотрел и сразу ясно, что да как. Смотрим.

Пример расположения схемы съемки на фото. Справа внизу схема, из которой понятно, откуда производится съемка<br />

А поставклю-ка я 10 миллионов, вон в интернете стоит примерно такая же квартира за те же деньги.
Собственник

Через неделю.

А давайте-ка подниму я цену на миллион.
Собственник

Трем несчастным звонящим из рупора со входа: "Без торга!".

Через месяц отсутствия звонков, надо наверное опуститься, поставлю меньше на 500 тысяч. Через полотора - надо еще 500 скинуть.

Такая игра с ценами - несерьезный подход, который не притягивает покупателей.

Торг с порога или по телефону - признак дурного тона.

Равно как и "игра с ценами" с расчетом на то, что кто-то будет пытаться выторговывать ваш "накрученный миллион".

Разговоры о стоимости - достаточно тонкая материя, о которой нужно говорить приватно, аккуратно, с чувством меры.

Фактически решает рынок. Поэтому мы, например, склонны доверять ценам синего сервиса для объектов минимально пригодных для использования по целевому назначению.

Предоплата, аванс, задаток, оплата части стоимости, платеж в счет оплаты суммы, - как только не называют внесение первых денег для подтверждения факта договоренности по существенным условиям.

А каких только соглашений не заключают: и соглашения о предоплате, и авансовые соглашения, и договоры о предоплате, и соглашение о задатке (само собой), и просто по расписке, где все прописывают от руки.

Покупателям мы все-таки настоятельно советуем заключать предварительные договоры купли-продажи, так как такой документ полностью соответствует сути правоотношений. И намерения всех понятны, и написано все по-человечески.
Юристы в недвижимости

Соглашаясь на авансы и предоплаты, покупатель ровном счетом не получает гарантий от слова "совсем". Да, некоторые случаи уместны, когда риски очевидны обеим сторонам. Но предпочтение - предварительному ДКП и задатку.

Самостоятельный собственник в большинстве случаев не преимущество.

Тут можно "попасть" на плохое взаимодействие, халатность, самодурство, фамильярность.

Плохое качество представительства также встречается довольно часто.

Сложилось, что отрасль "продажников недвижимости" не регулируется, а профессиональные сообщества не являются авторитетом.
В результате имеем бесконтрольную отрасль бывших таксистов, продавщиц фруктов, маляров и уборщиц, которых вроде как судьбой завело в недвижимость, но развиваться и улучшать качество услуг, работать над собой нет ни малейшего желания.
Юристы в недвижимости

Понятно, когда объект вам подходит, можно и "прогнуться" под "закидоны", но надо всегда знать меру.

А объекты с баснословными ценами как стояли, так и стоят годами.

Вывод как всегда один. Пользуйтесь услугами профи - оно того стоит!

Есть вопросы, пишите напрямую в телеграм и вотсап. В пределах разумного консультируем безвозмездно.