Покупаем недвижимость с запретами. Серьезно? Вполне

Мы уже делали материал, в котором разобрали понятие, виды запретов/ограничений, немного углублялись в особые отметки, и как они могут влиять на действия с объектом недвижимости, а также лаконично ознакомили читателей с основными моментами, касающимися покупки таких активов. Сегодня рассказываем про такое приобретение подробно.

В статье, на которую ссылаемся выше, одним абзацем была история про долю в помещении, где собственник - банкрот, а на объекте есть запреты. Далее она в деталях. Поехали.

Есть такой вид деятельности - продажа и покупка, сдача в аренду собственного недвижимого имущества.

Наш заказчик занимался как раз таким видом предпринимательской деятельности.

В один из прекрасных дней на торговой площадке города Москвы появляется лот:

Доля в праве нежилого помещения в размере 91/100 доли в праве общей долевой собственности. Площадь помещения около 70 кв. м.

Взор нашего клиента не проходит мимо.

У объекта, конечно же, есть сразу ряд недостатков, которые бросаются в глаза:

долевая собственность: кто собственник, что с ним, где, почему такая доля, а что если какое-то юр лицо и далее по списку;
запреты на объекте: какие, в отношении чего эти запреты, субъект запретов, основания запретов; пока видно что не очень много, а что будет завтра и другое.

Многим покажется:

Да зачем все это надо, покупать недвижимость с запретами? Бред какой-то...
Среднестатистическое мнение

Однако все банально и просто. Арифметика. Такое помещение в рынке будет стоить 100 руб., одну долю вы покупаете с торгов за 50 руб., вторую долю - за 10 руб.

Если юристы и экономисты не в штате, то прибавляете 10 руб., но, нам кажется, что руководитель такого предприятия должен быть с головой.

Прежде, делается экономический и юридический просчет. То есть анализ ликвидности мероприятия.

С точки зрения цифр, все сходится. Выкупаем за 60 руб. Приводим в божеский вид, продаем, профит.

Что скажут юристы?

Оставшаяся доля составляет 9/100, что, казалось бы, не существенно, но составляет порядка 7 кв.м.

Получив данные из ЕГРН можно сложить представление сути задолженности.

Видим на объекте 4 ограничения:

Фрагмент из выписки из ЕГРН с запретом, они пронумерованы по порядкуц, видим 4.4, значит четвертый<br />

районный суд Москвы;
московский нотариус;
одно исполнительное производство без указания источника;
снова нотариус.

Состав ограничений сложный. В целом резюме с ходу, что объект может быть долгоиграющим. То есть в перспективе, не зная сути ограничений, можно влипнуть на 2-3 года.

Ребят, объект мне нужен. Условия меня не смущают, с 9/100 я как нибудь справлюсь, не сейчас, значит через 3 года.
Бенефициар принимает решение

Когда начали работать с объектом, достаточно быстро получили официальные сведения о втором собственнике.

Им оказалось физическое лицо, некий господин Иванов. Он находился в одной из стадий банкротства. Фактически уже им был признан, и проходили соответствующие мероприятия.

То есть мы в любом случае выкупим долю, когда будет процедура реализации. Но при этом не хотелось бы за нее биться, а спокойненько забрать быстрее всех и разбежаться.

Связываемся с Ивановым, выясняем обстоятельства дела.

Все его счета подконтрольны конкурсному управляющему, Иванову остается минимальный минимум, который утвержден тем же управляющим.

Выясняем насколько контактны все участники, предлагаем при наличии согласия управляющего продумать систему и порядок действий.

Де-юре с имущества Иванова должны были снять все ограничения с того момента, когда признали его банкротом и ввели реструктуризацию.

Однако на практике, ни суды не торопятся отправлять соответствующие судебные акты к приставам, ни сами приставы "не чешутся" по поводу снятия, ввиду введения процедур банкротства.

Органы власти, суды любят ограничения, ставят их с удовольствием, а снимают обычно нехотя и долго.
Юристы в недвижимости

Фрагмент Постановления 9ААС о введении процедуры реструктуризации<br />

Обстоятельства почти на два года предшествуют дате происходящего, ведь ввели процедуру в декабре 2022 года.

Вопреки сомнениям получилось договориться с управляющим и получить у него согласие.

Думаем, так случилось ввиду того, что у должника было много имущества, доля была не особо ликвидной на фоне всего остального, а получить быстро деньги в конкурсную массу - дело святое.