Запрет на сделки с недвижимостью. Можно ли покупать?

Разберемся в основных видах ограничений, что является их причиной, кем устанавливаются, по какой причине, на что стоит обращать внимание, как разобраться собственнику или покупателю, пробежимся по процессу снятия, узнаем о последствиях.

Мы кстати неоднократно размещали материалы на тему запретов в ЕГРН:

раз, два, три, четыре.

С 2017 года действует новый закон о регистрации недвижимости. Он ознаменовал начало работы нового единого реестра недвижимости, и как таковое аннулирование красивых свидетельств о праве собственности.

Идентичные положения были и до этого в законе. Ограничения и обременения недвижимого имущества - средства, которые обеспечивают баланс правоотношений будь то: уголовных, гражданских, административных и любых других.

По существу можно выделить 2 вида:

ограничения,
обременения.

Обычно это пункты 4,5 в выписке из ЕГРН - "ограничения и обременения недвижимости".

Как обычно выглядит запись о запрете в ЕГРН<br />

Если запретов и ограничений нет, то графы должны быть пустыми.

Когда нет ограничений, нет и записей - на примере соответствующие строки в ЕГРН пустые<br />

Однако на деле обременения того или иного рода могут быть не только в указанных пунктах выписки. Обратим на это внимание ниже.

Начнем с условий, которые по своей сути, так скажем, не сильно стесняют собственника.

Проще на примерах. Самыми понятными обременениями могут быть:

ипотека, он же залог, где вы покупаете недвижимость в кредит (в ипотеку), становитесь собственником, но по условию такого обременения вы не можете продать объект без согласия банка, которое он даст только в случае полного с ним расчета;
сервитут, оно же право прохода, проезда, прокладки коммуникаций, дорог, применимо только к земельным участкам, такое пользование может быть по соглашению или по закону;
долгосрочная аренда;
доверительное управление, где собственник поручает управляющему за вознаграждение выполнять все действия от своего имени, объем полномочий предусматривается условиями Договора.

Фрагмент договора доверительного управления<br />

Этимология слова наталкивает на мысли о более жестких условиях. Так и есть.

Обычно это запреты и аресты.

_______

Запреты устанавливаются судебными приставами или судом.

Накладываются ограничения в рамках обеспечения возврата долгов.

Взяли кредит или займ, не отдаете, кредитор обращается в суд и уже на этапе подачи иска может заявить об обеспечительных мерах в форме запрета, так как у него есть все основания полагать, что вы - "редиска" и пойдете по пути увода своей недвижимости.

То есть в итоге будет судебный запрет.

Или Коля не возвращает вам свой долг. Подали в суд, получили решение, исполнительный лист, передали все приставам, которые также наделены полномочиями наложения запретов в рамках исполнения решений судов.

Итог - запрет от ФССП.

_______

Аресты, как правило, связаны с уголовным преследованием владельца.

Здесь может быть и фактически оконченное производство, когда арест вот-вот снимут, а может быть история длинную в пятилетку, так как собственник сидит под домашним арестом, и следствие только началось.

Аресты накладываются судом по "просьбе" следователя.

Фактически ограничение в пользовании недвижимостью может располагаться в разных пунктах сведений единого реестра недвижимости.

_______

ВРИ

Даже в виде разрешенного использования могут быть те или иные "стеснения".

Пример ограничения в графе "вид разрешенного использования"<br />

Формулировки также могут любые. В представленной выше выписке указано:

"Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры..."
Росреестр

То есть крайне ограниченный спектр использования земельного участка, который, казалось бы, в собственности.

_______

ЗОУИТ

Зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия, публичного сервитута.

Фрагмент ЕГРН с отметкой о зоне с особыми условиями использования территории

К примеру, в зоне какой-нибудь исторической усадьбы может быть ограничение на высоту строительства, площадь застройки и другие преграды.

Или земельный участок может располагаться в санитарно-защитной зоне какого-нибудь коневодческого центра / линий электропередач, в пределах которой строить в принципе исключено.

_______

Особые отметки

В таких отметках может быть указано от безобидных фамилии, имени, отчества старого владельца до реквизитов документов оснований, которыми установлены ограничения, или указанием на норму закону, по которой есть ограничение.

В нашем арсенале есть случай про особые отметки Росреестра.

Все вышеперечисленное может встретиться в любом количестве и комбинациях на одном объекте недвижимости или на многих, принадлежащих одному собственнику.

Двадцать шесть запретов, как вам такое, Илон Маск?<br />

В практике есть похожий подобный пример, когда ФССП арестовали все и даже дачу, а судебным приставом было вынесено 16 постановлений.

Было дело, мы рассматривали случай, как можно купить недвижимость, чтобы остаться без покупки и без денег.

То есть фактически арест был, но в ЕГРН запись о нем отсутствовала. Разрешение таких случаев и их преждевременное выявление целиком зависит от опытности юриста.

Исходя из общей логики, арест, запрет, обременение снимаются в связи с:

выплатой "суммы ипотеки",
прекращением/окончанием уголовного дела, исполнительного производства, вынесением судебного решения,
успешным обжалованием решения, постановления, определения, иного распорядительного акта об ограничении,
прекращением правоотношений, например, отпала надобность в проходе через земельный участок, или нет дальнейшей необходимости обеспечения возврата, так как все деньги вернули.

Исходя из практики, не редки случаи, когда кредитору или судебным приставам все оплачено, производство прекращено, а запрет в ЕГРН остается - старый запрет.

Наша история про то, как мы сняли запрет ФССП в Росреестре в 2023 году.

Органы власти, суды любят ограничения, ставят их с удовольствием, а снимают обычно нехотя и долго.

Чтобы принять обоснованное решение, необходимо точно и достоверно знать, на основании чего установлено ограничение или обременение.

В материале про все проблемы покупателя квартиры мы отмечали, что покупатель легко может быть введен в заблуждение самим собственником, который не разбирается, а толкует закон, как выгодно ему. Там же определили все основные проблемы в объекте и субъекте на стороне продавца.

_______

Одно дело, если собственник имеет наркологический или психический учет, то риски здесь просчитать сложно, хотя схемы проведения таких сделок известны, когда надо погружаться в историю болезни/учета, принимать во внимании ремиссии и прочие факты.

_______

Другое, если после проверки становится отчетливо ясно, что запрет связан с конкретной суммой долга, то в зависимости от этапа, на котором находится должник-собственник, можно просчитать суммы, которая предстоят к выплате, тем самым уменьшить цену будущего Договора купли-продажи.

_______

Самые распространенный пример с ипотечными объектами недвижимости. Когда Дима не имеет возможности платить ипотеку, он предлагает к продаже объект с указанием суммы задолженности по ипотечному кредиту.

Поэтому других методов, кроме тщательного анализа всех обстоятельств дела по продавцу и имуществу, не существует.

К примеру, из недавнего вспоминается три сделки с запретами:

помещение склада, на котором было 20+ запрещений в связи с неоплатой арендных платежей за землю; договор подписан, часть суммы внесена на аккредитив, часть суммы, равная сумме долгов, была погашена покупателем по поручению продавца после подписания договора;
доля в нежилом помещении, где собственник вдобавок является банкротом; соглашение финансового управляющего дано, на объекте есть запреты, которые стороны сделки договорились снимать в судебном порядке, целесообразность сделки обусловлена получением целого помещения;
продажа земли в Краснодаре, где покупателем внесено 10 млн. руб. в счет погашения долгов продавца и снятия запретов по указанному исполнительному производству.

Вывод как всегда один. Пользуйтесь услугами профи - оно того стоит!

Есть вопросы, пишите напрямую в телеграм и вотсап. В пределах разумного консультируем безвозмездно.