Обзор всех проблем покупателя квартиры. Заметки юриста 2024

Рассмотрим основные нестыковки при покупке жилья, с которыми встречаемся на практике.

Не построенный объект недвижимости = (равен) праву требования инвестора / участника долевого строительства к застройщику исполнить обязанность по достройке и передать вновь образованный недвижимости.

Это "право требовать" можно продать, подарить, завещать, то есть им можно распорядиться. У юристов такая конструкция называется цессия - уступка права требования.

С несуществующими объектами главное - доведение до логического конца, то есть построят ли объект и когда все-таки построят.

На бумагах планы на ввод в эксплуатацию могут быть 2024 годом, а фактически может оказаться 2027 или 2030 год.

Вторая по важности загвоздка - это фактическое наличие объекта.

То есть должны были построить по договору апартаменты, а построили жилой дом, значит в реальности апартаментов нет. История с точки зрения юриста относительно простая, но при неправильной формулировке требований в суде вам могут отказать. В данном случае при признании права собственности на апартаменты будет отказано.

Здесь же будет история про отсутствие объекта полностью. Купили кладовое помещение, а в процессе стройки проект поменялся, кладовые не построили. Объект отсутствует.

Тут могут быть разные развития событий: от мирного соглашения с передачей аналогичного объекта до судебных процессов, включая банкротство застройщика.

Договорились по договору о строительстве на 45,36 кв. м, по факту после стройки оказалось 43 или 47.

Обычно в договоре предусмотрена погрешность, ее величина должна быть прямо указана.

К примеру, в договоре указано: "площадь объекта указана в соответствии с типовой планировкой и после проведения контрольных измерений объекта долевого строительства может иметь отклонения в большую / меньшую стороны, что в случае отклонения более, чем на 2% от указанной в договоре площади влечет за собой перерасчет стоимости".

Обычно склоняют к подписанию акта приема-передачи, где обязательно есть формулировка: "Претензий не имею". В каждом отдельном случае также либо суд, либо досудебное урегулирование. Все зависит от финансовой стабильности строителя.

На выявление недостатков обычно приглашается профильный специалист, который обнаруживает и фиксирует все огрехи, которые предъявляются к устранению или возмещаются деньгами.

Решение, как и в предыдущих случаях: мировое или судебное.

Общая долевая собственность может быть простой. К примеру, владеют квартирой 2 собственника по 1/2 доле у каждого.

А может быть закрученный сюжет, где доли 27/100, 35/100 и 38/100, которые выделены в самостоятельные объекты по факту, при этом в наследстве на эти доли допущена ошибка.

Сюда можно отнести также покупку коммунальной квартиры, где одной комнатой владеет один человек, другими двумя - еще трое, а последняя принадлежит вообще какому-нибудь ФГУПу.

Для практикующего специалиста такие случаи - лишь факт наличия большего количества документов и увеличение сроков выхода на сделку, конечно же, если не имеется других "отягчающих".

Особенного волнения дети в сделке не вызывают, но органы опеки должны "одобрить" сделку, чтобы после нее несовершеннолетний бедолага не остался ни с чем, а как минимум с таким же количеством метров, что и было, но лучше больше.

Либо собственником получается соответствующая справка, либо решается вопрос, на каком основании стоит на учете: диагноз, ремиссия, другие подробности.

Сделки с такими пороками с большой степенью вероятности несут серьезный риск.

В случае попытки признания сделки с таким субъектом недействительной на том основании, что последний не осознавал себя и не отдавал отчет своим действиям, очень велик шанс утраты объекта (или стоимости доли, которой он владел).

Здесь постулатом обычно выступает ощутимый дисконт, а покупатель такого объекта должен серьезнейшим образом углубиться в историю болезни такого собственника, вплоть до проведения обследований накануне сделки.

Не редко неблагополучные собственники встают на учет диспансер, чтобы избежать, например, привода в армию или притязаний со стороны кредиторов.

Желательно получить кредитную историю, в которой будет указано, наличие кредитов и регулярность их оплаты.

Если последние 6-10 платежей не вносились, а сумма кредита существенная, то перед вами вполне может находится будущий банкрот, сделки которого могут быть оспорены.

С одной стороны такое положение не означает, что вы лишаетесь денежных средств, но объект точно уйдет в конкурсную массу, а дальше волей случая вы окажитесь в конце очереди кредиторов и на вас не хватит денежных средств после реализации активов.

Стоит отметить нюанс, что в случае займа у физического лица крупной суммы денежных средств, заимодавец может не обращаться в суд достаточно долго, поэтому понять является ли он банкротом при таких обстоятельствах не представляется возможным.

Рекомендовано не пренебрегать проверкой собственника по картотекам арбитражного суда и судов общей юрисдикции.

В противном случае через какое-то время может "всплыть" или существенная задолженность, или права требования на квартиру третьего лица (например, право на проживание), или не дай бог признание сделки, по которой продавец приобрел объект, недействительной со всеми вытекающими.

В случае с долгом смело предполагать все последствия, связанные с банкротством, где любые действия банкрота подвергают сомнению и тянут под гребенку увода активов.

Использование материнского капитала необходимо проверять обязательно.

В законе прописана обязанность по выделению доли несовершеннолетним, но в действительности данный момент никак не контролируется.

Интернет пестрит темами про схемы обналичивания маткапитала, как в случае не наделения несовершеннолетних долями во "вторичке", так и в случае с договорами долевого участия с последующими уступками.

Также с мат капиталом есть еще и ряд технических сложностей, так как там участвует опека, тоже самое касается симбиоза мат капитала и ипотеки.

Тонкий момент.

Хорошо, если продавец брал кредит в банке - будет видно в кредитной истории.

Если есть судебное дело, тоже будет понятно. Также если решение состоялось, то в базе судебных приставов также будет отражено.

Как уже говорилось выше, а что если продавец взял кредит у физического лица? Пока нет иска, то фактически долг никак не увидеть.

В настоящее время такие ситуации крайне редки, так как физлица стараются давать займы под обеспечение, например, залог или поручительство того, у кого есть недвижимость или иные активы.

Зачастую вопросов по "директорству" или участию в составе какой-нибудь ОООшки не возникает.

Если все плохо, то смотрим раздел банкротство, где привлечение директоров и участников к субсидиарной ответственности - крайне распространенная практика.

Тоже касается собственников юрлиц, где проверка должна быть всесторонней.

Квартира в ЕГРН может быть записана на продавца, который в браке. Значит имущество совместное.

Не исключаются случаи повторных разводов и повторных заключений брака. То есть развелись, чтобы оформить квартиру на одного из супругов, но фактически сразу после покупки снова заключают брак. С одной стороны ничего криминального, но бумагой лучше обложится.

Другой пример: заключают брачный договор о прекращении совместной собственности, а через 2-3 месяца после этого к мужу "прилетает" долг на "цать" миллионов.

Следствие - увод активов от кредитора, признание брачного договора недействительным и включение квартиры в конкурсную массу, вместе с требованием покупателя на сумму сделки. Но денег не всегда может хватить, если перед вами очередь из кредиторов.

В наследстве мог не участвовать дальний родственник.

Аукцион надо проверять на реальное наличие, фактические расчеты и их соответствие документации и поднимать всю историю.

Читать брачный договор и текст судебного решения, принимая во внимание все обстоятельства.

Мы писали, когда покупатель рассчитался за объект до регистрации перехода права. В выписке из ЕГРН никаких запретов/арестов не было, а после подачи документов получил приостановку. Судебные тяжбы длятся уже более двух лет.

То есть даже купив квартиру и получив одобрение банка, даже в случае качественного ремонта, вы не застрахованы от заявления соседей в жил инспекцию с последующим требованием о приведении жилого помещения в исходное состояние.

Больше исключение, чем правило. Все крайне индивидуально. Отговаривать или сразу отворачиваться от хорошо сделанного объекта с существенными нарушениями закона не стоит.

Первая сделка прошла два года назад, потом продали, потом снова продали, и так еще 2-5 и более раз.

Уже писали выше, что признание первой порочной сделки недействительной или ничтожной рушит всю цепочку, включая вас. Таких судебных решений масса, где три перехода права назад "заворачивали" и возвращали объект.

Большинство выставленных квартир находятся, так скажем, в удовлетворительном состоянии - плохенько, но чистенько. Такой вариант в целом соответствует оценке синего сайта, которому мы склонны доверять.

В случае, когда квартира находится в непотребном состоянии, нужно четко понимать, сколько необходимо потратить, чтобы привести ее хотя бы в божеский вид. Промахнуться на полмиллиона-миллион - совсем не приятно.

Тоже самое касается квартир, когда какой-нибудь горе-собственник со своим ремонтом 25-летней давности вещает с порога, что у меня тут все мега-классно, а фактически обычные пластиковые плинтуса, посредственная электрика, натяжные потолки, вдобавок сделано с чувством дурного вкуса.

Такое же может быть с относительно свежем ремонтом, но стоимость вложений существенно завышается.

Не исключены различные "заманчивые предложения", такие как:

С сомнительной непреодолимой неадекватностью обычно сталкиваешься, когда собственник продает самостоятельно. Тут может быть все, что угодно:

Семь раз отмерь - один раз отрежь.

Кладите в закладки/избранное - это альманах покупателя квартиры!

И, конечно же, работайте с профи - оно того стоит.

***

Вся не выдуманная практика на нашем сайте.

Материалы про запреты регистрации в Росреестре: раз, два, три, четыре.

Купить "вторичку" недорого реально? Читать.

Благодарим за внимание. Будем очень признательны за подъем рейтинга материала и блога.

Подписываемся - будет много интересного.

Написали 3 части про исключение из Постановления 700-ПП + вторая часть судебная, третья - апелляция и кассация

Делали обзоры автоматизированных (и не очень) сервисов: отчет Яндекса, отчет Циан, отчет неизвестного сервиса

Еще мы писали про долгосрочную аренду в прямом и переносном смысле слова "долгосрочный", про необычные особые отметки Росреестра.

Читайте также закрученную историю про сложную долевую собственность.

#росреестр #приостановка #помощьросреестр #кадастроваяпалата #техошибка #сопровождениенедвижимости #проверкаквартиры #проверканедвижимости #кадастровыйинженер #особыеотметки #ЕГРН #проверкаквартиры #мокадастррф #кадастр #ошибкаросреестр #поимущества #юристаренда #аренда #договораренды