Не все ошибки в ЕГРН являются техническими ошибками. Разбираемся почему
Вступление
Практика показывает, что заказчики (собственники, заинтересованные лица) склонны квалифицировать обстоятельства дела по своему усмотрению. Думаем, можно провести параллель с самодиагностикой здоровья, к которой также предрасположены многие сограждане.
К примеру,
- нашли разночтения в выписке из ЕГРН и документами-основаниями - это техническая ошибка;
- обнаружили дубль кадастрового номера объекта недвижимости - точно техническая ошибка, идем исправлять;
- были права на объекте и пропали - тоже техническая ошибка;
- несоответствие количества этажей в ЕГРН их реальному наличию - туда же, в технические ошибки;
- отсутствие кадастрового номера части объекта недвижимости - конечно же, техническая ошибка,
- и так далее.
То есть любые пороки, нестыковки, несоответствия, наличие недостоверной информации или данных, которые по мнению собственника не могут иметь место, автоматически подпадают под термин "техническая ошибка".
В действительности же все очень индивидуально.
Не только из каждого утюга вещают про законодательное определение технической и реестровой ошибок, но и в каждом отказе сотрудники Росреестра не ленятся вставлять данный тезис, поэтому не будем останавливаться на этом.
Мало того правильно квалифицировать те или иные отношения, то есть установить причинно-следственную связь, в результате которой произошел, так называемый, сбой, но и корректно подобрать методику разрешения.
Нельзя "грести под одну гребенку" любые факты и сведения, которые являются по своей сути ошибочными.
Например, мы писали про случай, когда ошибка действительно была технической, но собственник указал слишком много фактов, которые не имели отношения к существу проблемы, в связи с чем ему пришлось потратить значительно больше времени на разрешение простой проблемы. В конечном счете, потратив больше месяца, он все равно обратился к нам, где за неделю смог избавиться от пороков, препятствующих сделке.
Преамбула
В этот раз наш клиент подготовился. В наличии было хоть плохонькое, но краткое техническое задание с описанием ситуации.
Общество приобрело в собственность машино-место в Москве. Объект покупался по схеме долевого участия. То есть на момент подписания документов: договора долевого участия, уступок, - объекта фактически не существовало в природе.
В 2019 году был заключен первичный договор долевого участия с дольщиком.
В июне 2021 года право требования машино-места у Застройщика было уступлено нашему клиенту по договору уступки.
Обычные инструменты для таких правоотношений, ничего сверхъестественного.
Но "чудом" при проведении государственной регистрации Росреестр "повесил" права на объект, который не является тем самым машино-местом, в отношении которого была проведена сделка.
Начало
В сентябре 2021 года Обществом сдается комплект документов для регистрации права собственности.
Но при получении документов выявляется интересный факт - в выписке из ЕГРН на регистрируемое машино-место указано:
- вид объекта недвижимости - помещение;
- в разделе назначение - "нежилое, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме";
- в разделе наименование - "нежилое помещение, являющееся общим имуществом в многоквартирном доме".
При этом площадь и этаж, на котором расположен объект совпадают, в нашем случае этаж -1, площадь 13,3 кв.м
Как вам такое, Илон Маск?
Собственник в замешательстве.
Попытка №1 - отказ
Немного обдумав план действий, составляется текст заявления, которое с указанием на обстоятельства дела подается на имя Управления Росреестра по Москве об исправлении технической ошибки.
Просительная часть заявления содержит тезис об исправлении технической ошибки в части наименования помещения, а именно: исправить с "нежилое помещение, являющееся общим имуществом в многоквартирном доме" на "мамино-место". Хорошая попытка, но нет.
Ввод в эксплуатацию зданий и постановка на кадастровый учет - процесс при котором также происходит одновременная постановка всех помещений входящих в состав здания. Указанные первичные процессы образования объектов недвижимости строжайшим образом регламентированы, при которых наличие ошибок сводится к 0,01%.
Приемку проводит комиссия из ряда специалистов, проводятся контрольные измерения площадей, привлекаются, как правило рейтинговые инженеры, подготавливается технический план с приложением всех градостроительных и разрушительных документов, постановка на учет происходит в специальном формате, поэтому промашки с учетом помещений, как правило, исключены.
15 октября 2021 года логичным образом Управление Росреестра по Москве отвечает, что в ЕГРН содержится актуальная информация о том, что помещение - общее имущество многоквартирного дома, а данные подтверждены техническим планом.
Таким образом, в исправлении технической ошибки отказано, поскольку записи в ЕГРН в отношении вышеуказанного объекта недвижимости не содержат ошибок, отнесенных ч. 1 ст. 61 Закона о недвижимости к техническим ошибкам.
Занавес.
Таким образом, то, о чем говорит заявитель, не является по сути технической ошибкой, и ни о каком исправлении речи идти не может, так как ошибок в ЕГРН нет.
Попытка №2 - отказ
Пока душевный подъем и силы в тонусе, предпринимается попытка исправления технической ошибки через заявление в МФЦ.
01 ноября 2021 года общество получает Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки.
Фактически стандартная форма отказа, когда Росреестром не установлены обстоятельства для исправления, или вовсе заявление было просмотрено "по диагонали", а с учетом того, что к делу, скорее всего, прикреплен предыдущий ответ, то разбираться в принципе не стали.
Разбираемся
1
Заказчиком представлен договор уступки от 21 июня 2021 года. С ним все хорошо. Все условия прописаны, объект индивидуально определен и четко идентифицирован: площадь, номер, этаж, расположение на этаже.
При этом всегда стоит обращать внимание, что адрес, площадь, номер объекта могут измениться, что является объяснимым, так как при строительстве имеем строительный адрес и строительные площади, а при вводе в эксплуатацию органы инвентаризации проводят контрольные измерения площадей, местные власти присваивают адрес, кадастровый инженер определяет номера помещений в соответствии с исходной разрешительной и проектной документацией.
В нашем случае, площадь по договору 13,25 кв.м, фактическая - 13,3 кв.м, номер машино-места не поменялся, адрес присвоен и сопоставлен со строительным
2
Далее знакомимся с Актом приема-передачи объекта долевого строительства от 04 августа 2021 года.
Здесь возникают интересные моменты:
- согласно акту Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 21 октября 2020 года;
- кадастровый номер передаваемого машино-места в акте отсутствует.
После ввода в эксплуатацию по логике никаких уступок прав требования быть не может, все объекты в здании должны быть поставлены на кадастровый учет, то есть должна быть только продажа.
Однако на практике получается так, что после ввода в эксплуатацию кадастровый учет может длиться от 2-3 месяцев до более длительных сроков, что скорее всего было и в нашем случае.
3
Смотрим опись документов, передаваемых на государственную регистрацию.
Совпадение? Не думаю. Кадастровый номер в описи равно как и в акте приема-передачи отсутствует.
Очень странно, ведь обычно в окне МФЦ без кадастрового номера просто отказывают в приеме заявления.
То есть заявление было заведено на словесное описание объекта недвижимости: г. Москва, Волоколамское ш., ..., машино-место №23 на -1 этаже.
Предполагаем, что при поступлении документов на регистрацию в Росреестр, произошла банальная халатность регистратора, который "не глядя" провел регистрацию на объект, который первый попался на глаза и подходил под критерии - совпала площадь и этаж.
Исправление
Для начала интересуемся у собственника, имеется ли связь с застройщиком, можно ли получить от него какие-либо официальные комментарии в отношении сложившейся ситуации или письмо, где будет прямо указано, что объект, на который "повесили" права не является объектом, который в действительности передан обществу по документам и оплачен с его стороны.
Собственно, мы не рассчитывали на чудо. Обратная связь с застройщиком крайне ограничена устными репликами и ссылками на достоверную информацию, что к делу не подошьешь.
При этом данные о правильном объекте - именно о машино-месте - у собственника имелись. В отношении указанного объекта недвижимости прав зарегистрировано не было, поэтому картина была похожа на правду.
В любом случае вся входящая информация требует перепроверки, что и было сделано.
Решение
Предлагаем заказчику схему, по которой прекращаем действующие в ЕГРН права на нежилом помещении собственников многоквартирного дома, одновременно заявляем о правах на корректный объект недвижимости.
"Вызываем пояснительную бригаду" - готовим необходимые сопроводительные письма в оба пакета документов, комплектуем исчерпывающий перечень документов в оба заявления: на прекращение и на возникновение.
На все про все - 2-3 недели. Все довольны.
Итоги
Проблема существовала с конца 2021 года. То есть год с небольшим определенности не было.
При этом хорошо, что заказчик не наделал дополнительных лишних телодвижений: например, не рванул в суд или не потратил больше сил на переписки и выяснение отношений с Росреестром и надзорными органами по поводу существующей в его субъективном мире технической ошибки.
Выводы
Пользуйтесь услугами реальных профессионалов - оно того стоит.
Благодарим за внимание. Будем очень признательны за подъем рейтинга материала и блога.
Подписываемся - будет много интересного.
Делали обзоры автоматизированных (и не очень сервисов): отчет Яндекса, отчет Циан, отчет неизвестного сервиса
Еще мы писали про долгосрочную аренду в прямом и переносном смысле слова "долгосрочный", про необычные особые отметки Росреестра.
Читайте также закрученную историю про сложную долевую собственность.