Покупка недвижимости на Бали: куда инвестировать

Бали уже давно перестал быть местом, ассоциирующимся только с отпуском и райскими пляжами. Инвесторы со всего мира проявляют большой интерес к острову, и не зря. Эксперты PricewaterhouseCoopers (PWC) считают, что экономика этой страны сможет прибавлять 4,3% в год*. А журнал Forbes в своем рейтинге инвестиционно привлекательных мест в 2021 ставит Индонезию на пятое место.

Вложение денег в недвижимость на райском острове имеет ряд преимуществ. На что стоит обратить внимание в первую очередь, обсудим в сегодняшней статье.

Прежде, чем подбирать варианты для инвестирования, мы в Magnum Estate советуем определиться с целями для приобретения недвижимости. От этого будут зависеть критерии подбора, условия приобретения и другие важные моменты. Например, один из вопросов, который точно стоит себе задать — планируете ли вы продавать недвижимость, например, через 5 лет?

Итак, какими могут быть ваши цели:

От того, какие цели вы ставите перед собой, будут зависеть и критерии выбора недвижимости. Давайте рассмотрим подробнее.

При выборе вариантов для жизни или инвестирования, мало понимать свои желания и цели. Нужно также оценивать перспективу локаций, из чего складывается цена, и какие есть варианты управления активами. Давайте обсудим основные критерии.

Где на Бали покупают недвижимость? Все зависит от предпочтений и целей. Разберем каждый район отдельно.

Чангу. Главная туристическая локация и один из наиболее привлекательных районов для инвестиций. Здесь все близко: и океан, и развитая инфраструктура с ресторанами, барами, магазинами, школами, медицинскими центрами и прочим. Плотно застроенный район.

Вид проживания: виллы либо отели. В Чангу дефицит хороших отелей, в этой зоне практически не осталось земельных участков под строительство крупных объектов. Более 97% всей площади уже застроено. Оставшаяся часть земли — это участки под строительство одиночных вилл.
Несмотря на то, что отельный формат очень востребован в Чангу, нормальных вариантов практически нет, хотя на рынке представлено большое количество предложений. С виллами дело также обстоит непросто. В этом районе в свое время было построено много вилл из дешевых строительных материалов, без продуманного дизайна. Это привело к тому, что объекты быстро поизносились и потеряли привлекательность. Так что более-менее приемлемые варианты вилл заняты на много месяцев вперед.

Инвестирование: Чангу — один из наиболее перспективных вариантов с точки зрения вложений, т.к. пространство очень ограничено — свободных земель просто нет. Развитая инфраструктура делает этот район наиболее привлекательным по сравнению с другими. Качественная недвижимость здесь будет дорожать со временем, так как новых крупных комплексов не появится, а спрос будет продолжать расти. Это является несомненным преимуществом перед другими районами. Сейчас Чангу продолжает застраиваться маленькими комплексами без удобств либо виллами.

Букит. Более люксовый и свободный формат — здесь много свободного пространства. Природа, пляжный отдых, и лучшие заведения на острове. Если вас интересует красивый океан, в котором можно с удовольствием искупаться, а не только любоваться, вам не нравятся толпы людей и пробки, то это место идеально подойдет вам. Лучший район для комфортной жизни, в том числе для семей с детьми. Качественные предложения в этом районе стоят по верхней границе рынка.

Вид проживания: отели, виллы. На Буките находится очень много 5* отелей, но при этом практически нет доступных качественных предложений по аренде вилл. Либо это отдельно стоящая уставшая вилла, либо это супер классные люксовые виллы на 5–6 спален, со стоимостью аренды в среднем $10 000 в месяц. Но при этом практически нет 1–2 спальных вилл, а это самый запрашиваемый формат недвижимости. Как и везде на Бали, на Буките сильный дефицит качественных предложений.

Инвестирование: Букит — очень перспективный район, где следует искать объект с явными конкурентными преимуществами. Например, прямой вид на океан, который через 5 лет не закроют другие постройки, удобная локация вблизи пляжей и различной инфраструктуры. Так как район Букит большой, самое важное значение мы советуем уделять именно расположению объекта, от него будет зависеть, насколько в перспективе успешен проект.

Убуд. Район для тех, кто ищет духовного просвещения, практик, и соответствующего окружения. Особая атмосфера. Находится в глубине острова, вдали от океана. Чуть прохладнее, чем в среднем по острову. В этом районе большое русскоязычное сообщество, много ретрит центров, духовных площадок.

Вид проживания: отели и виллы, либо виллы при отельных комплексах.

Инвестирование: Убуд — относительно выгодное место для инвестора. Но его привлекательность падает, так как количество земель в этом районе не ограничено. Из-за этого и цены низкие — здесь еще будут построены сотни отелей и тысячи вилл. Инвестировать с целью дальнейшей перепродажи невыгодно, недвижимость практически не растет в цене, а еще в Убуде высокая конкуренция с отелями: их около 2 000 на территории чуть больше 42 квадратных километров.

Санур. Находится на берегу океана, развитый район, который хорошо подходит для отдыха и жизни. Единственное место на Бали, где тихий и спокойный океан с пляжем и пологим входом в воду. Это одно из немногих мест на Бали, где можно свободно купаться, и есть волнорезы. Зона, где расположен Санур, начала застраиваться еще в 60-х годах прошлого столетия, имеет отличную инфраструктуру. Здесь есть все для комфортной жизни: от садов и школ до супермаркетов и ресторанов. Семейный район, спокойный размеренный отдых. Здесь есть, к примеру, 9-луночное поле для гольфа и международная школа Sanur Independent School.

Вид проживания: Отели, виллы.

Инвестирование: С точки зрения инвестирования очень выгодная локация, выгоднее, например, чем Чангу.

Есть и минус — лучшие места на побережье заняты шикарными отелями с обширными территориями, а также частными виллами. Недвижимость вблизи океана приобрести почти нереально — она в дефиците, и стоит миллионы долларов. При этом пользуется огромным спросом у туристов для аренды. Виллы вблизи океана в этой зоне — лучшее вложение денег для инвестора, в то время как варианты в отдалении от побережья пользуются минимальным спросом.

Северные районы Бали

Отдельно мы бы хотели упомянуть северные районы острова, так как там также встречаются предложения, которые могут заинтересовать потенциального инвестора, в первую очередь, своей стоимостью. Из районов, которые мы обсудили выше, ехать до северной части Бали около 2,5 часов. Также нужно помнить — эта часть острова не про туризм. Здесь низкая заполняемость недвижимости, и перепродать объект будет практически нереально.

Туристическая часть Бали составляет меньше 1/20 острова, а застроена она на 90%! И в высоту можно строить только 4 этажа. Это значит, что недвижимость не может стоить дешево по определению. Чтобы составить примерную картину по ценам, давайте посмотрим на средние цены в районах, о которых говорили выше.

Чангу

Апартаменты: стоимость односпальных апартаментов в отдалении от океана и без инфраструктуры в комплексе может начинаться от $150 000. Если мы говорим о комплексе с инфраструктурой, недалеко от океана (5–10 минут езды), то за апартаменты с одной спальней около 50 кв.м. придется выложить не меньше $250 000.

Виллы: Стоимость бюджетных вилл с тремя спальнями в отдалении от океана начинается в среднем от $350 000–400 000. Хороший вариант вилл на три спальни будет стоить уже от $600 000. За виллы на берегу океана придется раскошелиться не меньше, чем на $3 500 000.

Земля: Стоимость земли самая высокая на всем Бали. За 5 лет она выросла в среднем на 300–700%, в зависимости от близости к океану. Сейчас средняя стоимость земли в этом районе за 1 сотку с арендной на год составляет $1 700. Это значит, что если вы приобретаете землю под виллу на 5 соток, то аренда на 30 лет составит 270 000$. Для сравнения, стоимость за аналогичный участок вблизи океана составит примерно $400 000–500 000. Поэтому, когда кто-то предлагает виллу в Чангу по цене $350 000, нужно хорошенько проанализировать, почему объект отдают так дешево.

Санур

Стоимость объектов и земли в этом районе практически идентична Чангу. Хотя немного ниже. Например, минимальная стоимость апартаментов в отдалении от пляжа может начинаться от $100 000–130 000.

Букит

Апартаменты: Комплексов, в которых можно приобрести недвижимость в этом районе очень мало, этот сегмент составляет сильную конкуренцию отелям, с которыми достаточно сложно тягаться. На Буките в хороших комплексах за односпальные варианты придется выложить $200 000–300 000. Например, сейчас возводится новый комплекс от застройщика Ayana, стоимость построенного жилья составляет $5 000 за кв.м

Виллы: варианты с тремя спальнями, без вида и в отдалении от океана обойдутся вам минимум в $350 000. Стоимость аналогичных вилл с видом на океан уже стартует от $500 000. За хорошие варианты с видом на океан придется выложить не меньше $700 000–800 000. Виллы в непосредственной близости к океану будут стоить не менее $1 500 000–2 000 000.

Земля: Стоимость земли на Буките очень сильно разнится, все зависит от района, удобств, близости от океана и популярных заведений. Мы не берем в расчет неликвидные земли, а вот в хорошей локации за сотку с арендой на год придется выложить $700–800. Т.е участок площадью в 5 соток со сроком аренды в 30 лет обойдется покупателю $120 000. За аналогичный участок в непосредственной близости к океану придется выложить уже $300 000.

Убуд

Апартаменты: Этот формат жилья в Убуде только сейчас начинает развиваться. Стоимость за односпальные апартаменты начинаются от $150 000. Этот формат недвижимости в Убуде пока не особо популярен.

Виллы: В этом регионе бюджетная 3-спальная вилла обойдется вам не менее, чем в $300 000. За качественно построенный вариант придется выложить уже не меньше $500 000.

Земля: Земля в этом районе дешевая. Средняя стоимость аренды — $250 за одну сотку в год. За участок площадью 5 соток на 30 лет вы отдадите около $37 000.

Районы могут отличаться не только своими ценами и перспективами развития, но и другими критериями: прямой доступ к пляжу, транспортная доступность, ландшафт и прилегающая инфраструктура. Но это еще не все: при выборе недвижимости мы предлагаем обращать внимание на систему менеджмента.

Например, важный вопрос: находится ли недвижимость при комплексе или нет? Если нет, вы можете встретиться с рядом проблем впоследствии. Такими, как вопросы по безопасности, обслуживанию водоснабжения или других систем.

Когда вы приобретаете апартаменты или виллу в комплексе, вы всегда можете заручиться поддержкой менеджмента, и не хвататься за голову, когда придет время менять фасады или, например, проводку. Все подобные вопросы возьмет на себя управляющая компания: от разрешения форс-мажоров до плановой замены техники и обновления фасада, мебели и прочих вещей.

Мы в Magnum Estate нацелены на выстраивание сервиса и менеджмента таким образом, чтобы у вас не было лишних вопросов и проблем после приобретения недвижимости на острове.

Итак, сегодня мы подробнее рассмотрели рынок недвижимости на Бали. В одной статье рассказать обо всем невозможно, но тех, кто заинтересовался, мы приглашаем на консультацию, где подробно ответим на ваши вопросы и подберем варианты, которые подойдут именно вам.

*доклад «Мир в 2050 году. Продолжатся ли изменения в расстановке сил в мировой экономике?»