«Дорожная карта ИЖС» – Шоссе в никуда

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) , давно вышел за рамки временных периодов, и более того, шагнул из сферы недвижимости в социально-политическую. Дело в том, что 40 млн россиян живут в многоквартирных домах, тогда как лишь 21,5 млн – в «своих домах». Однако, желания людей диаметрально противоположны реалиям: в индивидуальном доме предпочли бы жить в 2 раза больше семей. В пятилетней перспективе переехать в частный дом планируют 17,8 млн семей. Их надежды, конечно, подогревает активная деятельность Минстроя, по крупицам собирающего конструктор новой жилищной среды в России.

Двери министерства не закрыты для делового сообщества. Этот сектор (ИЖС) может стать одним из драйверов развития жилищного строительства. Тут нам и «Стимул», и «Дальневосточный гектар», и сельская, и дальневосточная ипотеки. Но, ситуация не простая. С одной стороны, сами власти пытаются ответить на запрос 21,5 млн граждан, с другой – прямо говорят о скромном функционале мер поддержки ИЖС.

Очевидно, власти и предприниматели должны консолидировать свои усилия, но только через рыночные манёвры – иначе государственная накачка строительного сектора может лопнуть, отголосок чего прокатится по всей недвижимости. Бизнесу также не стоит уповать на финансы государства, и в этом, вроде бы тривиальном суждении, я нахожу первую стратегическую проблему регулирования рынка ИЖС – он не может жить автономно, хотя его активно противопоставляют городской жизни.

Люди стремятся в ИЖС, а не в лесную глушь. Этот сегмент должен сосуществовать с такими объектами как малоэтажные многоквартирные дома и таунхаусы.

«Формирование комфортной городской среды — это обо всём, что окружает нас. Дворы и подъезды, лифты, водопровод, газ и электричество. Чистая вода и водоёмы, зелёные парки и безопасные детские площадки. Красивые и удобные пространства: набережные, скверы, дворы. IT-инфраструктура, дистанционные услуги. Всё это меняется для нас!», — эти слова первыми бросаются в глаза, если зайти на сайт «Формирование комфортной городской среды» Минстроя. Повторюсь, «это обо всём»…

Провести грамотную сегментацию и гармонизацию наших городов и сельских поселений, деревень на стандартах Минстроя бизнес готов. Но. Уже не в первый раз приходится констатировать, что ИЖС для застройщиков остаётся самым низкомаржинальным продуктом, а, следовательно, бизнес просто не будет инвестировать в новые жилищные проекты или реновацию старых, если тип земельного участка будет предполагать только ИЖС. Дав застройщикам возможность комбинировать объекты на одной территории – прямой путь к привлечению частных инвестиций в инфраструктуру.

Что же мы видим в ответ? ДОМ. РФ презентует типовые дома. Но разве мысль архитектурных бюро не опережает бюрократию? Динамика в композиции строительного объекта сегодня – ультраскоростная. Что делать, если клиент потребует уникальное решение? Да и каком банке типовых проектов можно говорить в самой большой стране Мира. То, что актуально в Подмосковье – не актуально на Урале, не говоря уже об особенностях Сибирских краёв, Арктических и Южных.

Первые проекты комплексного строительства ИЖС запущены лишь в восьми регионах. А потенциальных клиентов – свыше 20 млн. , рассеянных по десяткам субъектов страны.

Уверен, нас ожидает бесконечное лето экспериментов. Пока же я предложу вам серию публикаций о проблемах и перспективах ИЖС, а точнее сложностях – стратегических, технических и технологических.