Продолжаем следить за тем, что происходит с рынком жилой недвижимости. Прекрасное исследование подготовил ЦБ по проектному финансированию строительства жилых домов. Выписал самое главное. Спойлер: нераспроданного жилья становится всё больше. Рост зарплат отстаёт от роста цен на квадратные метры. Пузырь надувается, пружина сжимается. В обратную сторону.
1. 99% жилья строится на средства дольщиков (94% — эксроу-счета), лишь 1% — на свои средства. Меньше строить не стали, а лишь увеличили темпы.
Конвейер запущен, останавливать его нельзя.
2. За последние 12 месяцев начали строить 45,6 млн метров жилья. Всего на данный момент 101 млн незавершённых метров. Продано на данный момент 73% в готовых объектах и 29% в незавершённых. Год назад продано было 80% готовых и 35% незавершённых.
То есть, доля непроданного жилья увеличивается. Льготные программы работают, конечно, но люди не могут осилить объёмы строительства.
3. С начала 2021 года зарплаты выросли на 34%, новостройки подорожали на 54%, а вторичка на 36%.
Очевидно, что доступность «доступного» жилья стало доступнее отрицательно. Интересно, много ли среди читателей моего текста людей, у кого зарплаты увеличились на 30–40%. Моргните, если узнали себя.
Тем не менее, в той же Москве ипотечники ставят рекорды. Я подробно про это писал. Денег берут больше, но покупают меньше.
Отрыв новостроек по темпам дорожания от вторички делает спекулятивную привлекательность ниже. После ввода сильно подорожавших новостроек в эксплуатацию они идут на вторичный рынок, который не растёт таким же темпами и не поддерживается льготными программами. Лично я для себя пока что выбрал 10–20% портфеля в бумажной недвижимости, купив паи РД и АБ7. Но в качестве инвестиций, на мой взгляд, комфортнее инвестировать без ипотечного плеча, те же облигации дают более 12% годовых даже с высоким рейтингом, да и акции тех же нефтяников чувствуют себя неплохо, хотя уже и дороговаты.
4. Застройщики закредитованы по самые помидоры.
Если ранее эскроу-счета покрывали все долги, то теперь они покрывают их на 80%.
5. Есть ещё один важный момент по поводу сограждан-ипотечников.
Рост объёма поступлений на эскроу в основном поддерживался продажами по программам господдержки ипотеки и сопровождался ухудшением стандартов кредитования: доля кредитов с показателем долговой нагрузки >80% в 2к23 составила 39%, а с первоначальным взносом <20% – 63% от общего объема выдач. Люди загоняют себя в долги. Мыши кололись, но продолжали жрать кактус, вроде бы так говорится?
Пузырь?
Что видим в итоге? Цены растут, продажи падают, при этом долговая нагрузка и на застройщиков, и на население увеличивается. Рост стоимости жилья быстрее роста зарплат. Ставки по ипотекам растут. Льготные программы поддерживают, но нераспроданных метров всё больше и больше. Лопнет ли пузырь? Пока точно нет, просто будет всем сложнее. Так-то про лопание пузыря уже много лет говорят, а не лопается. Рухнут ли цены вниз? Скорее нет, чем да, возможно, снизятся до годовых минимумов.
Ну и напоследок. Банки зафиксировали рост спроса на кредиты в первую неделю после того, как 15 августа Банк России резко повысил ключевую ставку. Особенно — до 42% — вырос интерес к ипотечным кредитам. Без комментариев.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал ↗ про инвестиции, финансы и недвижимость.
Комментарий недоступен
Так хорошая же новость : доступность жилья выросла. Но есть нюанс: выросла отрицательно
да, сегодня пятница) наконец-то на выходных можно будет спокойно поработать
Фьючерсы на лебеду подешевели
Качественная аналитика сама по себе хорошая новость
Пузырь точно разорвет.
В Москве, Питере и провинциях целые поля бескрайние как в матрицах застроены домами через каждый метр, 20-30 этажей, на горизонте уже во всю кипит работа по строительству новых домов.
В России физически нет столько людей, даже если абсолютно нищим раздавать ипотеки, дарить дома, тянуть со всех деревень - поток иссякнет.
Но к сожалению застройщику будет выгоднее сносить эти дома чем продавать дешевле.
Так это просто посчитать: у нас около 146 млн человек, норма жилья 33 м2 вроде, обеспеченность жильём 25 м2(в Европе 40, в США 70, в густонаселённой части Китая 27). Итого получаем, что в России нужно около 4,8 млрд м2 для обеспечения по норме. Плюс реновация, тк очень много жилья в регионах построено в 60-70 прошлого века. Тут на vc была статья, что жилья у нас всего 3,9 млрд. Так что нужно ещё 1,1 млрд.
Питер-Москва заселяется за счет переезда из регионов.
В столицах совершенно спокойно люди находят работу с зарплатами в 60+ тыс рублей, а в регионах 30 тыс
Качество жизни, да и жилья просто не сопоставимо! Народ готов из бараков Мурманка переезжать в человейники.
Квадратных метров на человека в РФ раза в два меньше чем в скученной Европе, к тому же, нет иный вариантов деньги сохранить у населения, не думаю, что недвижка рухнет, если не будет коллапса страны в духе 1991
Аналитик из вас так себе
Так дело не в том, что в России людей столько не найдется, дело в том, что такие стройки только около Москвы и Санкт-Петербурга, куда пытается переселиться вся Россия. Стройки идут из расчета что прямо сейчас миллионы людей копят деньги или просто мечатют когда-нибудь переехать в эти пустые дома.
Какой пузырь лопнет раньше: доллара или жилья?
да все одновременно лопнут, весь мир в труху
М-да, график непонятно чего. Рубль — 13, доллар — 5! Петька, приборы!
Суммирую:
- кому-то повысили зарплату на 30-40%
- вам зарплату повысили?
- а что, вам еще и платят??
Я не заметил повышения доходов у себя с 21 года(
С учётом инфляции и курса, понизились явно
Насколько помню подобное уже было 10 или более лет назад. Но все решается просто достаточно. 1) застройщики идут с протянутой рукой к государству. 2) государство дает им льготные кредиты на перекредитацию. 3) они потихоньку выплачивают эти кредиты, немного снизив темпы ввода нового, а тем временем инфляция немного поднимает доходы граждан и квартиры выкупаются. Ну и не заываем что растет количество богатых кто сдает в аренду, то есть становится больше арендного жилья. Когда все успокоится - новый виток роста. Так что лопанья пузыря в рублях точно не будет.
А государству сейчас самому деньги нужны.
но есть нюанс
Схема хорошая, но в долгую.У нас так не принято(
Комментарий недоступен
понял, лучики морального спокойствия тебе
Еще такое дело, у тебя даже реклама про Сочи , прикинь!
ого от 2 млн!!! круто! без смс и вложений)))
Там не написано в какую сторону от 2 млн, с учётом самостроя ежегодных наводнений.
Государство старается, предоставляет много форм поддержки, заботиться о нас! А вы все ноете!
Езжайте в Турцию. Там ставка ЦБ 25%. Зашибись жизнь!
Или в Швейцарию, там ставка 1,7%
Ниже инфляции же
Мы и есть государство, балбесы.
Ещё не вечер , ставку будут подымать, Набибулину но проведёшь
Хорошая аналитика
А по поднимаемой теме вспоминается почтальон Печкин:
Квартиры есть, но я вам их не дам, потому что у вас денег нет!Как раз ЦБ говорит о том, что дают тем, у кого денег нет) те, у кого денег тоже нет))
Они не рухнули, но снизились, уже, в этом году, для того чтобы это осознать нужно перестать считать стоимость м2 в туалетной бумаге и начать считать в твердой валюте (USD или EUR).
Как то неприятно иметь доход в туалетной бумаге
Вот бы трешку 100 м² с ежемесячным платежом 10к рублей.
Такую ипотеку я бы взял.
И сдал бы за 50
Скоро как в КНДР? Новое жильё пустое и на фоне стоит просто так, а Khruschevkas рядом плотно забиты.
Зато экскурсии можно проводить, улицы чистые, никто ж по ним не ходит, дороги без пробок и тд
Может вы имели ввиду КНР?
А что, одно КНДР/КНР? В Туркменистане так же. Мраморные "элитки", в которых никто не живёт, т.к. при средней зарплате в 200 баксов квартиры стартуют от 200к баксов, а рядом покрашенные в белый цвет "панельки" времен совка, в которых на человека, в лучшем случае, 5-6 квм приходится.
Комментарий недоступен
А какой % домов хорошие?
Пузырь чем больше надувается, тем громче будет лопать
Чем громче шкаф тем выше падает
Все может решиться очень простым событием.
Ростом инфляции, как это было в 90х
Тогда люди, которые покупали кооперативные квартиры с расчетом погасить ее в срок 3-5-10 лет, выкупали ее за 3-5 зарплат.
Если инфляция будет на уровне Аргентины/Венесуэлы (100+ %), все это долговое бремя улетучится за 1-2 года.
С инфляционным сценарием есть одна проблема - она избавит государство от социальной составляющей ипотеки. Ипотека должна привязывать гномика. Именно поэтому у Китая уже второй крупный застройщик идет на дно, но КПК инфляционную модель не запускает.
Мой папа так двушку с одной з/п выкупил
Что при этом сценарии будет с застройщиками?
Не думаю что банки наступят на тот же кактус 🌵Там по любому есть механизм удержания заемщика в узде
Ну тут как минимум фактор, что недвижимость всегда растет в РУБЛЯХ. И второе - пока что только в бетоне не было массового на*ба с нулевых, когда были обмакнутые дольщики. А владельцы вторички вообще жили не тужили
ну да, даже на дачах многоквартирные дома перестали строить и продавать, что с этим миром пошло не так)))
Со вторичкой ничего не изменилось, тенденция на покупку нового меня дезориентирует
Интересная информация.
Уверен пузырь в мск точно не лопнет. В регионах может цена просесть.
В условиях нестабильности, инфляции, международной изоляции, недвига останется единственным «надежным» инструментом сохранения рублевых накоплений.
Недвига с 1993 года ВСЕГДА без исключения дешевела в долларах
Комментарий недоступен
При прочтении статьи глаз стал сухим, увы моргать не мог..
У меня на 100% по сравнению с 2021 годом
А вот данные по росту ЗП на сколько правдивы? Не знаю как в РФ, но в РБ в последний год из-за роста курса $ (а в РБ все давно считают в уме в баксах) стоимость труда в нем упала. И у нас тоже строят и обновляют уже построенное больше по сравнению с тем как это было раньше. Может поэтому и строят пока за труд можно платить мало относительно других стран. Настроить и ждать не снижая цен, а вдруг кто купит. Но снижение численности своего населения играет роль, хотя всегда есть иммигранты.
Рос зп наверно и правда есть. Участникам сво, например, зп платят, судя по рекламе, от 200к. Ну и кому-то подняли, кто-то поменял работу. Однако, средняя официальная - это не медианная реальная, кто ж знает, что на самом деле
Горе-аналитики продолжают писать про какие-то пузыри на рынке недвижки 😄
Да
Пузырь определенно должен лопнуть и большинство застроев обанкротиться хотя бы потому что этого желает ооочень большое кол-во людей!!)
Если бы желания большого количества людей так легко сбывались, то мы давно уже жили не при Путине.
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
Пузырь не лопается, так как у населения нет иный вариантов сохранить деньги от инфляции, рост ставок на ипотеку подстегнет рынок аренды жилья, что подстегнет инвестиции в это жилье.
Не понимаю, как вы можете сохранить деньги от инфляции, если как раз деньги вы отдадите получив взамен малоликвидный бетон
Есть $!
Чтобы инвестиции в арендые квартиры были оправданы аренда должна процентов на 30, а то и больше. Если говорить именно в инвестициях, а не "сдавать пока дети не выросли и не заехали". В противном случае инвестиции никак не отбить.
Продано ... 29% в незавершённых
Т.е. 2/3 стоимости квартиры — чистая маржа девелопера?
Не чистая, и не 1/3 - это стоимость коробка. Коробка, на самом деле, стоит еще дешевле. Как я уже писал в предыдущей подобной новости, Россия в этом плане (да и в целом по истории) банальный троечник, копирующий все у других. В Китае уже давно процветает бизнес вида: дострой коробку - окешь эскроу. России еще только предстоит столкнуться с такими приколами.
Я некорректно написал. Это скорее про использование их средств, но их пока не хватает полностью. И они берут больше кредитов
Комментарий недоступен
Не все поля еще застроили человейниками, продолжаем!
Особенно — до 42% — вырос интерес к ипотечным кредитам. Без комментариев.
Хмм, тоесть ставка стала невыгодной , но люди побежали брать ипотеки?
Комментарий недоступен
Именно в этот момент людям сказали: берите, а то потом снова поднимем! И они побежали
Потому что при невыгодной ставке с потенциалом роста в сторону еще большей невыгодностью лучше вложить то, что сейчас есть, чтобы оно меньше/медленнее обесценивалось. ЦБ РФ как только не ноет на механики застройщиков в разрезе ПДН. Однако говоря о закредитованности принимает решение не ограничивать ПСК, объясняя тем, что это "ускорит влияние решений Банка России на привлекательность депозитов и темпы роста кредитования".
Ставка стала невыгодной только на вторичку
Людям просто стало интересно "и как это выплачивать!?", тоже своего рода интерес.
А почему пузырь скорее не лопнет и цены скорее не будут падать?
Запас прочности у застройщиков большой, льготные программы продлевают. Но может случиться и беда, конечно.
Новые жилые дома в России строятся быстрее, чем продаются. Пузырь надувается, но не лопается
Уже прям совсем не интересно на vc. У всех кликбейтные заголовки и ерунда в статье
Павел Чегин, обоснуй свое скачивание, или ты для оффлайн ознакомления оставил? Человек пишет, что 99% жилья строится на средства дольщиков, а дома строятся быстрее чем продаются. Вы представили себе, как построили дом на средства дольщиков и не продали его? Дольщики заплатили и улетели не получив ключей? Маржа застройщиков по офданным 7-15%. Это не может создать катастрофический избыток квартир, т.к. надо выплаты текущие произвести. Если 1% на свои средства, то это статистическая погрешность, не более.
https://vc.ru/u/152060-pavel-chegin
Сейчас появилось много людей из провинции, которые стали получать по 200 т.р. резко. И вкладывать их в квартиры. Да, они достаточно быстро перестают получать эти деньги, но тогда родственники получают несколько миллионов одномоментно. И вкладывают их куда? Правильно, в квартиры.
Что за люди такие?
Нет никакого пузыря. так и должно быть
Пусть так и будет
Росту на строительство домов не догнать рост аренды в Сочи
А там какой рост?
Недвижка вряд ли рухнет в ближайшее время, все-таки пока есть тенденция в нее вкладываться, вижу по знакомым тем же, оч много кто так делает
Комментарий недоступен
"много ли среди читателей моего текста людей, у кого зарплаты увеличились на 30–40%. Моргните, если узнали себя."
Все мои знакомые уставились, не моргая.
И только с экрана телевизора кто-то постоянно моргает.
Странно...в нашем и соседних мухосрансках несколько строек ещё с прошлого года встали...видимо где как...
Они и в «хорошие» времена регулярно вставали
Играем на понижение ;) вспомнил классику
А цены, в какой глубинке, 8-10🍋
Зарплаты выросли на 30 %
Давно не 146🤣
От режиссера "доллару скоро конец, вы видели их госдолг?"
Таджики приедут и все скупят если цены рухнут
Почему никто не пишет, что произойдёт, когда этот пузырь разорвётся? Жилье подешевеют и станет доступным? Крайне маловероятно.
Если у застройщиков появятся проблемы, они не будут снижать стоимость жилья, но снизят качество (процесс уже идёт я думаю). Как продающие упаковки в 900 грамм по цене 1кг, а уж в строительстве способов снизить затраты за счёт качества гораздо больше.