Какую квартиру нельзя покупать
9 марта 2021г., 7 часов утра, звонок в дверь - по ту сторону следователь
Право и законыНедвижимостьВремя прочтения~ 7 минут6.9K
2 оперативника и 2-е соседей в качестве понятых.
Хозяйке квартиры вручают постановление на проведение обыска и постановление о возбуждении уголовного дела по ч.4 ст. 159 УК РФ – мошенничество, совершенное группой лиц с причинением ущерба в особо крупном размере.
В результате обыска найдены документы на купленную квартиру, которые изымают, позднее квалифицируют как вещественные доказательства.
В тот же день допрашивают покупателя как свидетеля, и она узнает подробности утреннего визита – квартира, которую она купила в 2019г. криминальная.
Хозяйка в ужасе от услышанного, робко вспоминает на допросе и рассказывает, как покупала квартиру - февраль 2019г., она с дочкой и мужем решили переехать из Хабаровска в Москву.
Квартиру искали через агентство недвижимости, которое сопровождало сделку, проверяло документы и занималось бюрократическими хлопотами.
Квартиру продавала женщина восточной национальности, срок владения составлял 2 года, ранее она ее купила у наследницы по завещанию. В завещании было указано, что наследник является внучкой покойного, который завещает квартиру после своей смерти.
Договор подписан, деньги перечислены на банковский счет продавца. Договор зарегистрирован в Росреестре, до этого получены выписки ЕГРН, в которых не было зарегистрировано каких-либо обременений.
Следователи в историю хозяйки не поверили, рекомендовали найти адвоката, сообщили, что у нее статус свидетеля, пока.
В апреле 2021г. от администрации в суд поступает судебный иск о признании квартиры выморочным имуществом, признании завещания и всех последующих сделок недействительными, выселении покупателя из квартиры. Накладываются аресты. Все очень просто и сложно одновременно. 1-й собственник квартиры, умер в 2015г. не имел каких-либо родственников, следовательно завещание, реализованное наследником в 2017г. – сфальсифицировано, и все последующие сделки являются оспоримыми.
Возражения покупателя о том, что он является добросовестным, квартира покупалась через агентство и с проверкой документов в Росреестре, остались без внимания.
Внучка, которая получила квартиру в наследство и продала ее объявляется в розыск. До настоящего времени не найдена, т.к. еще в 2017г. покинула территорию РФ, кроме того, внучкой она не могла быть, т.к. на момент ее рождения, покойному было 16 лет. Других фигурантов уголовного дела найти пока не удалось.
Басманный суд города Москвы в октябре 2022г. удовлетворил иск администрации и выселил покупателя из квартиры, и только после этого она ко мне обратилась. Мне сразу показалось странным, что ее адвокаты сослались только на пропуск исковой давности и все.
Я взялся за это дело с договором об оплате по результату. У меня уже есть мысли как защитить права доверителя и вернуть дело на новое рассмотрение, но об этом позже.
У читателя возникает вопрос, а как предотвратить такие риски?
Мой ответ – никак. Наследственная квартира – всегда риск, пусть не такой как в данном деле, но риск оспаривания завещания есть всегда.
Тогда вопрос - как снизить риски?
Мой ответ – заключить договор страхования титула недвижимости, да это расходы, примерно 3-5% от суммы сделки, но если СК застрахует объект, то при отмене сделки будет страховое возмещение, а это уже лучше, чем не чего.
Но перед тем, как бежать в страховую нужно запросить у продавца документы:
1 Расширенная Выписка из ЕГРН - поможет установить кто является собственником имущества в настоящее время, а также всех предыдущих и основания приобретения права собственности.
2 Документы основания приобретения собственности.
Такими документами могут быть:✔ договор (купли-продажи, дарения, мены, получения имущества безвозмездно т.е. приватизация);✔ свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;✔ судебный акт.
Из документа основания можно узнать какими нормами права должны были руководствоваться стороны при совершении сделки.
▪Если основание - договор (заключенный за период до трех лет) то нужно внимательно прочитать условия договора, и проверить 2-ю сторону на предмет наличия/отсутствия возбужденных гражданских, уголовных, арбитражных и административных судопроизводств и реестр возбужденных исполнительных производств УФССП.
▪Если основание - свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию то просим продавца проехать к нотариусу для ознакомления с наследственным делом, нужно установить: установил ли нотариус круг наследников через ЗАГС или ограничился лишь сведениям, полученными от наследника;
▪Кроме того, наследодателя также нужно проверить на наличие/отсутствие возбужденных ранее по гражданских, уголовных, административных, арбитражных судопроизводств и реестр возбужденных исполнительных производств УФССП.
▪Если наследство оформлено по завещанию, то ознакомиться с документами, подтверждающими родство.
▪А если наследство получено позднее 6 месяцев после смерти, то требовать судебный акт о восстановлении сроков принятия наследства – кстати именно данный факт стал камнем преткновения в указанном деле.
▪Если основанием возникновения собственности является судебный акт, то нужно проверить не отменен ли или изменен этот судебный акт вышестоящей инстанции, не подана ли апелляционная/кассационная жалоба или заявление о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам с целью исключения риска отмены судебного акта в будущем и как следствие возможность отмены совершенной сделки с имуществом.
▪Сверить паспорт продавца с выпиской из ЕГРН и документами основания.
▪Получить от продавца справки об отсутствии зарегистрированных лиц и основаниях снятия с регистрационного учета, в том числе архивные.
▪Провести проверку самого продавца или наследника на предмет наличия/отсутствия возбужденных гражданских, уголовных, административных, арбитражных дел с целью исключения рисков признания в будущем продавца несостоятельным (банкротом) и возможной отмены совершенной сделки.
А еще:
* Расчеты по сделки проводить безналичным способом путем открытия аккредитива в Банке, либо через депозит нотариуса, либо путем безналичного перечисления денежных средств со счета на счет.
- Заранее подготовить документы, подтверждающие законность происхождения денежных средств, которыми Вы будете расплачиваться за жилое помещение.
Но и эти рекомендации не снимают всех рисков при покупке наследственной недвижимости.