Федеральный закон о покупке недвижимости: 5 пунктов, которые защитят вас от мошенников

В 2004 году был принят государственный Федеральный закон №214. Он регулирует отношения физического и юридического лиц — участников в долевой стройке недвижимости на правовом уровне. Рассказываем, как он защищает права и интересы потребителя.

Участие в долевом строительстве – выгодный способ покупки недвижимости: с момента закладки фундамента до сдачи жилого дома цена за 1кв. м повышается до 40%, имеется возможность производить оплату в рассрочку.

С начала 90-х, и до 30 декабря 2004 года, правовое положение организаций занимающихся жилищным строительством, равно как и налогообложение их деятельности, никак не регулировались.

30 декабря 2014 года был принят 214 федеральный закон и именно с этого момента начинается новая история в Российском строительстве. Данный документ должен был решить самую главную проблему - двойные продажи.

Раньше, одну и ту же квартиру могли продать несколько раз. Вы приезжаете в офис строительной компании, выбираете объект, подписываете договор, вносите оплату сразу и едете домой - так выглядела схема.

Оплата проводилась сразу на месте, договор нигде не регистрировался, и на момент сдачи дома, если до этого доходило дело, могло объявиться несколько собственников на одну и ту же квартиру.

Менеджер случайно или случайно не отметил в журнале что квартиру с утра продал, а вечером ее продали другому человеку, так же приняв деньги и подписав договор на несколько листов.

С пожелавшими приобрести квартиру в новостройке, заключались самые разные договоры, смысл которых до конца не был понятен и юристам их разрабатывающими. В ходу были: инвестиционные договоры, договоры о совместной деятельности (либо о совместном строительстве) и предварительные договоры купли-продажи недвижимости.

Иногда, когда застройщик не имел с самого начала намерения собрать бабки с лохов и слинять в далекие теплые страны. Тогда жильцы, кто раньше, а кто позже, заезжали в новые квартиры. Все изменилось с принятием Федерального закона №214. Да, по прежнему есть примеры случаев мошенничества со стороны застройщиков, но встречаются они теперь реже.

Статья один 214 ФЗ закона говорит нам что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Долевое строительство — это форма строительства, при которой застройщик получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру оговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Привлечение средств от физических лиц по другим сценариям, не предусмотренным 214-ФЗ запрещено. Запрещена продажа квартир в стройке гражданам с использованием паевых инвестиционных фондов. Под обязательное действие 214-ФЗ попали и строящиеся апартаменты.

Сегодня, если застройщик нарушил запрет, он может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа до 1 миллиона рублей. Застройщик все равно обязан будет достроить и передать гражданину квартир, ведь застройщик не вправе отказаться от исполнения заключенного договора, ссылаясь на его незаконность. Гражданин же, если пожелает, может обратиться в суд и потребовать признания договора недействительным.

Чтобы минимизировать риски, можно купить квартиру уже в готовом доме, но на стадии строительства объекты дешевле, поэтому инвесторы часто приобретают недвижимость на котловане.

Чтобы приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо заключить договор долевого участия, который подлежит обязательной регистрации в государственном органе. По договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок возвести объект недвижимости.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию, он обязан передать указанный в ДДУ объект долевого строительства дольщику. Дольщик, в свою очередь, возлагает на себя обязанности по своевременной оплате и, после выдачи застройщику разрешения на ввод, обязуется принять помещение, подписав приемо передаточный акт.

Москва, как столица и экономический центр России, предлагает широкие возможности для инвестиций. В 2023 году столица показала рост средней стоимости новостроек на 5%, достигнув отметки в 147 млн рублей.

Благодаря новым станциям МЦД, развитию пригородов, а также активному строительству в Новой Москве, столица остается привлекательной для покупки, инвестиций в недвижимость. Однако, жилье в Москве достаточно дорогое, что может существенно снизить доход от инвестиций.

Второй по величине город России — Санкт-Петербург — также привлекает инвесторов своей культурной и исторической привлекательностью. Санкт-Петербург, следуя тенденциям, увеличил среднюю цену на жилье на 4% до 85 млн рублей. Город сочетает историческое наследие с активным развитием, что поддерживает спрос на аренду, делает инвестиции в недвижимость выгодными.

Для успешных инвестиций в недвижимость важно учесть сезонные колебания спроса на жилье, связанные с туристическим потоком. Туристический сезон в этом городе длится с мая по октябрь, в остальное время, ваша недвижимость будет простаивать, не принося никакого дохода.

При выборе квартиры для инвестиций важно учитывать такие факторы, как экономическое развитие региона, стабильность рынка недвижимости и потенциал для будущего роста цен.

Наш Южный регион, с его благоприятным климатом и развитой инфраструктурой, обещает прибыль от инвестиций. Благодаря популярности курортов на Юге России, спрос на курортную недвижимость в этом регионе остается стабильно высоким круглый год, что создает перспективы для высокой доходности инвестиций.

Сочи продолжает быть лидером среди самых дорогих, но вместе с тем привлекательных мест для вложений в курортную недвижимость. Высокие цены не уменьшают интерес к жилью в этом городе. Запрет на постройку новых жилищных комплексов увеличил стоимость готового жилья, но отмена моратория активизирует развитие строительного сектора.

Иметь вид из окна на море или горы — главный критерий при выборе апартаментов для аренды или покупки на Юге. Этот фактор значительно влияет на привлекательность недвижимости и способен повысить доход от инвестиций. В конечном счете, более высокий уровень спроса приводит к более высокой стоимости недвижимости. Тут рассказали о трех самых популярных апарт-комплексах в Сочи с видом на море.

Крым завораживает своими историческими достопримечательностями, удивительной природой и миксом культур. Этот полуостров предлагает чистые пляжи Черного и Азовского морей, горы, лечебные минеральные источники, а также уютные курортные города, наполненные атмосферой старины.

В случае Южного региона, вместо метро, ключевым критерием становится близость к морю и горам. Апартаменты на побережье обладают большей инвестиционной привлекательностью, чем квартиры в центре шумного и пыльного города. Одним из наиболее привлекательных для инвесторов апарт-комплексов является «Park Plaza». Он расположен в одном из красивейших и экологически чистых мест Южного Берега Крыма — в центре г. Алушта в 150 метрах от моря.

Рост туристической индустрии в Крыму и развитие инфраструктуры будут способствовать увеличению спроса на недвижимость в регионе, что повлияет на ее цену. В отдельной статье мы подробно рассказали, о лучших городах Крыма для покупки недвижимости.

Статья 3 214 ФЗ говорит об еще одном ключевом понятии, используемом в законе – праве застройщика привлекать денежные средства от граждан.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок предоставленный для строительства.

Для привлечения денежных средств должны быть соблюдены следующие условия:

Если застройщик получает от граждан денежные средства, не имея на то права, дольщики могут потребовать немедленного возврата средств с процентами, однако и право на получение квартиры при этом будет утрачено.

В статьях 4 и 5 закона ФЗ-214 содержится определение договора долевого участия – ключевого документа, регулирующего отношения застройщика и дольщика. Этот договор:

Перед заключением договора долевого участия необходимо его тщательно изучить. Хотя многие условия договора строго регламентированы 214 ФЗ, кое-что оставлено на усмотрение застройщика. Например, застройщик может указать в договоре своё право изменять площадь будущей квартиры, что может повлиять на ее цену.

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренным договором. Все квартиры в одном корпусе или подъезде жилого дома должны быть переданы в одинаковый срок всем покупателям. Нельзя сдать несколько квартир или несколько этажей, минимум подъезд.

При нарушении этих сроков застройщик обязан выплатить гражданину-дольщику неустойку. Как правило, эту неустойку приходится взыскивать в судебном порядке и равна одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, от цены договора за каждый день просрочки для юридических лиц и одной сто пятидесятой для физ лиц.

В соответствии с ч 3 ст. 6 214 ФЗ, застройщик также обязан письмом уведомить дольщика о просрочке, не позднее чем за два месяца направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Так же стоит отметить что нельзя специально задерживать и уклоняться от подписания передаточного акта с целью получения неустойки от застройщика, за якобы задержку строительства.

В 7 статье 214 ФЗ содержатся требования к застройщику обеспечения качества строительства с соблюдением всех технических норм и правил, а также условий договора.

В случае, если объект построен с отступлениями от условий договора приводящим к ухудшению качества, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:

Если застройщик не выполнил свои обязательства, 214 ФЗ дает дольщику право требовать соразмерной компенсации или расторжения договора.

За нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку за каждый день просрочки.

При этом любые условия договора освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта являются ничтожными. Гарантийный срок на объект строительства исчисляется со дня подписания первого передаточного акта и составляет минимум три года.

Согласно поправкам к 214 закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Ст. 15.4 и 15.5 вводят в 214 ФЗ новый способ расчетов между дольщиками и застройщиками через специальные счета эскроу. В полную силу этот механизм заработал с 1 июля 2019 года.

Изменился порядок и условия передачи денег от дольщика к застройщику. Эта та часть отношений, которая обладает наибольшими рисками. Эти изменения призваны в первую очередь минимизировать риски участников долевого строительства, и исключить появление обманутых дольщиков.

Требования застройщикам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет. На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс.

Подписывайтесь на наш канал и узнавайте первыми о новостях черноморского побережья!