Законодатель разделил арендаторов на 3 категории, те кому положена отсрочка, те, кому положена скидка, те, у которых всё хорошо. Есть ещё группа, которая и отсрочку вправе требовать и просить снизить отсроченные суммы, но с ними пока совсем не разбирались. Безусловно, по всем группам много проблем. Договоры по которым предоставлена отсрочка и рассрочка оплат на 2021-2023 год, но которые не стали стороны продлевать. Что с задолженностью? Ее после расторжения как выплачивать? Как было задумано в постановлении правительства или единым платежом на день прекращения правоотношений?
А если арендатор не хочет ни скидки, ни отсрочки, а хочет просто закрыть бизнес? А арендодатель не хочет и применяет все договорные рычаги- уведомление за 3 месяца, плата за отказ досрочный, только через суд расторжение и т.д. Упрощённой процедуры , то не придумали... Значит сначала заключайть арендатор должен соглашение по арендной плате, а потом искать возможности малой кровью отказаться?
А на основании каких данных ( придумать то можно, было бы желание и возможность, но все же) суд должен рассчитывать достаточную сумму скидки? Статистика пока отсутствует, а для ее формирование нужно раскрытие коммерческой тайны...и ещё много вопросов..
Теперь в руках у арендаторов второй Обзор ВС :)) https://vc.ru/legal/124409-mnogo-horoshih-novostey-dlya-arendatorov-i-odna-neplohaya-novost-dlya-arendodateley-vs-rf-vypustil-obzor-2-po-covid-19
Спасибо за комментарий. Как и в любом деле, где есть человеческий фактор, возможны различные варианты исхода, как самих переговоров, так и переписки. Между тем, применение письма с данным алгоритмом нашему доверителю обеспечило на прошлой неделе снижение арендной платы до уровня коммунальных расходов на период с 01 апреля 2020 года и до даты окончания режима повышенно готовности в г. Москве. Хотя на первичное письмо ООО получило отказ. Локация - центр Москвы. Площадь 229,3 кв.м.. :))
Пришлось также отбить параллельно причины отказа на первое письмо, но результат доверителя более чем порадовал.
В п. 3 ст. 19 ФЗ-98 сказано в .....связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации...... решения О ВВЕДЕНИИ РЕЖИМА ПОВЫШЕННОЙ ГОТОВНОСТИ ИЛИ чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
У нас в большинстве регионов - как раз принято решение о введении режима повышенной готовности.
Здесь могу сказать только то, что сам по себе короновирус не убирает обязательство арендатора по оплате, - здесь совокупность обстоятельств должна быть. Сегодня вышел Обзор ВС РФ, который указал, что "признание распространения
новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не
может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от
типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в
котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств
непреодолимой силы должно быть установлено с учётом обстоятельств
конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера
неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий
должника и т.д.)."
Это он горячится :)) Или арендодателя веселит :)
Для начала решите, что Вы хотите: сохранить договор или нет.
Если сохранить, то:
Сделайте повторный круг, отталкиваясь от отрицательного ответа, и запаситесь дополнительной аргументацией.
Возможно, стоит организовать переговоры по видео-связи или лично (если это возможно с учетом запретов).
Предварительно постройте план переговоров
Проведите анализ арендодателя. Возможно, он сам подпал под «льготы» и Вы можете на это тоже обратить внимание в переговорах.
Возможно, в Вашем регионе для сговорчивых арендодателей введены дополнительные послабления – сообщите ему об этом.
Возможно, у Вашего арендодателя есть еще арендаторы, и стоит объединиться ними в своей просьбе.
Возможно, Вы субарендатор, и Ваш арендодатель- не собственник, уже получил скидку от собственника. Если это так и Вы об этом узнали - озвучьте.
Выявите свой максимально желаемый результат. (скорее всего в первом письме Вы его уже озвучивали).
Выявите самый крайний вариант, который Вы готовы принять как решение проблемы.
Проведите анализ договора и структуры арендных платежей, с целью выявления того размера скидки, которая должна быть безболезненна воспринята арендодателем.
Скорее всего это и есть зона возможного соглашения.
Также проанализируйте, если у Вас альтернативный вариант. Например, снять помещение рядом у более лояльного арендодателя? Если да, то получите письмо от соседа, который будет рад и коммунальным платежам или %оборота и используйте этот козырь.
Также проанализируйте, что самое страшное произойдет, если Вы не договоритесь. Минимизируйте последствия. Например, вывезите ценное имущество, чтоб его не смог удержать арендодатель.
После этого начинайте второй раунд.
Совершенно верно. И на сегодняшний день список ОКВЭД пострадавших отраслей расширили согласно Постановлению Правительства от 18 апреля 2020 г. № 540
Ирина, данная статья посвящена конкреттным новелам и тому, как их можно будет применять.
Например, в Сингапуре и вовсе запретили суду принимать заявления о взыскании задолженности по арендной плате, запретили расторжение договора аренды в связи с неоплатой в период карантина.
Арендодатели тоже в кризисе, это бесспорно. В ряде регионов РФ уже принимаются нормативно-правовые акты о снижении / освобождении от налога на имущество тех арендодателей, которые предоставили арендаторам скидку и отсрочку. Да, и здесь есть нюансы - письмо ФНС России с "рекоммендациями" по этому вопросу, но все же это начало.
Мы с коллегами за диалог арендодателя и арендатора. Мы уверены, что это поможет обеим сторонам выжить. И готовы оказывать услуги по ведению переговоров для поиска решений. Если Ваш арендатор будет банкрот, и такие же как он бывшие его конкуренты тоже будут такими же неплатежеспособными, то Вы останетесь с пустующим помещением. Нет ничего дороже, чем пустующее помещение. Поэтому арендатору и арендодателю нужно договариваться:
- об отсрочке;
- о рассрочке;
- об уменьшении;
- об изменении формулы рассчета арендной платы : коммунальные платежи+% от оборота;
- о зачете депозита в счет оплаты за период действия режима повышенной готовности;
- об уменьшении арендуемой площади;
- о бартерной оплате (например оказание арендатором юридических услуг, полиграфических работ выполнение и т.д.)
и т.д.
Каждая из сторон правоотношений должна задаться вопросом, что им нужно: сохранить правоотношения или расторгнуть договор?
Вы как арендодатель, что получите от рассторжения? А от участия 2-3 года в деле о банкротстве? А положительное решение по задолженности, которое приставы не смогут исполнить?
Наш ответ сегодняшней ситуации - переговоры. Если обеим сторонам выгоднее продолжить правоотношения - значит нужно соглашения об изменении договора. Условия - это уже индивидуальная история по каждой паре - арендатор/арендодатель.
Татьяна Сусалёва
Здравствуйте. Если Вы подпадаете под действие Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439
"Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества"
- у Вас ОКВЭД пострадавшей отрасли.
то вы можете просить и об уменьшении отсроченной арендной платы, так как
в постановлении рекомендовано «при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией»;